4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома.

У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.

Но законно ли это? В том случае если правильно оформить перевод участка, предназначенного для индивидуального строительства в коммерческую недвижимость, на ней можно построить хоть супермаркет, хоть гостиницу.

В этой статье рассмотрим порядок действий при подобной перемене, необходимые для этого документы, а также приблизительную стоимость такого проекта.

По российскому законодательству вся обширная территория нашей страны поделена на отдельные участки — целевые категории.

Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.

Например, если бы леса и реки в нашей стране относились бы к сельскохозяйственным угодьям, их бы выкупили или арендовали, затем выкорчевали, осушили и посадили на них пшеницу, овес и прочее.

Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.

Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:

Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25B7%25D0%25B0%25D1%258F%25D0%25B2%25D0%25BB%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B5-%25D0%25BE-%25D0%25B2%25D1%258B%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2587%25D0%25B5-%25D0%25B3%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B4%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25B5%25D0%25BB%25D1%258C%25D0%25BD%25D0%25BE%25D0%25B3%25D0%25BE-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25B0-%25D0%25B7%25D0%25B5%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BB%25D1%258C%25D0%25BD%25D0%25BE%25D0%25B3%25D0%25BE-%25D1%2583%25D1%2587%25D0%25B0%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25BA%25D0%25B0

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25B7%25D0%25B0%25D1%258F%25D0%25B2%25D0%25BB%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B5-%25D0%25BE-%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25B5%25D0%25B4%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25B2%25D0%25BB%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B8-%25D0%25B7%25D0%25B5%25D0%25BC%25D0%25BB%25D0%25B8-%25D0%25BF%25D0%25BE%25D0%25B4-%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B9%25D0%25BA%25D1%2583

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25B8%25D1%2581%25D0%25B2%25D0%25BE%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B5-%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2587%25D1%2582%25D0%25BE%25D0%25B2%25D0%25BE%25D0%25B3%25D0%25BE-%25D0%25B0%25D0%25B4%25D1%2580%25D0%25B5%25D1%2581%25D0%25B0

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D1%2581%25D1%2585%25D0%25B5%25D0%25BC%25D0%25B0-%25D1%2580%25D0%25B0%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D0%25BB%25D0%25BE%25D0%25B6%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D1%258F-%25D1%2582%25D0%25B5%25D1%2580%25D1%2580%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25BE%25D1%2580%25D0%25B8%25D0%25B8

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D1%2587%25D0%25B5%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B5%25D0%25B6-%25D0%25B3%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25B8%25D1%2586-%25D0%25B7%25D0%25B5%25D0%25BC%25D0%25BB%25D0%25B8

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BB%25D0%25B8%25D1%2586%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B7%25D0%25B8%25D1%258F-%25D0%25BD%25D0%25B0-%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25B5%25D0%25BB%25D1%258C%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25BE

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B7%25D1%2580%25D0%25B5%25D1%2588%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B5-%25D0%25BD%25D0%25B0-%25D0%25B2%25D0%25B2%25D0%25BE%25D0%25B4-%25D0%25B4%25D0%25BE%25D0%25BC%25D0%25B0-%25D0%25B2-%25D1%258D%25D0%25BA%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BB%25D1%2583%25D0%25B0%25D1%2582%25D0%25B0%25D1%2586%25D0%25B8%25D1%258E

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fdomdomoff.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fpochtovyj-adres-pred-zemli-gradostroitelnyj-plan-na-stroitelstvo%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B7%25D1%2580%25D0%25B5%25D1%2588%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B5-%25D0%25BD%25D0%25B0-%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B8%25D1%2582%25D0%25B5%25D0%25BB%25D1%258C%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25BE

Потому что на первых можно разбить сады или огороды, держать домашний скот или птицу, что очень актуально во время мирового финансового кризиса.

Поселенческие земли — единственная категория земель, на которой разрешено осуществление строительства жилых домов.

Земля, относящаяся к любой категории, имеет еще и вид разрешенного использования.

Так как рядового россиянина интересуют только две категории земель, сельскохозяйственная и поселенческая, поговорим именно о них.

Земли, расположенные внутри и около населенных пунктов могут иметь следующее назначение:

Сельскохозяйственные угодья, коими так богата наша страна, также подразделяются на несколько групп в зависимости от разрешенного назначения:

  • осуществление крестьянско-фермерской деятельности (земли КФХ);
  • для ведения личного хозяйства (участки ЛПХ);
  • предназначенные под дачное строительство (разрешено возводить жилое строение, но запрещено в нем прописываться);
  • для садоводства.

В связи с тем, что количество желающих построить свой дом или открыть какой-либо бизнес на земельном участке с каждым годом увеличивается, растет количество заявлений о переводе земель из одной категории в другую, об изменении статуса и т.д.

Перевод земель из одной категории в другую переводится не просто так, потому что кому-то чего-то захотелось, а на основании специально созданного Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых действий, которые необходимо произвести собственнику или арендатору земельного участка для осуществления перевода.

Важно помнить, что решение принимается органами государственной власти, к которым относится рассматриваемые земельные наделы.

Если интересующий вас участок находится:

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F905

Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.

К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

Читайте так же:  До какого года продлена приватизация квартир в россии

Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

  • возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
  • офисные и производственные здания;
  • торговые центры;
  • спорткомплексы и социальные объекты.

В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

К основному пакету документов относят:

  • кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
  • свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fsvidetelstvo-o-registracii-prava%2Fthumbs%2Fthumbs_1

  • план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
  • все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastrovyj-pasport-zemelnogo-uchastka%2Fthumbs%2Fthumbs_obrazets-kadastrovogo-pasporta-na-zemelnyj-uchastok-str-1

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastrovyj-pasport-zemelnogo-uchastka%2Fthumbs%2Fthumbs_obrazets-kadastrovogo-pasporta-na-zemelnyj-uchastok-str-2

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastrovyj-pasport-zemelnogo-uchastka%2Fthumbs%2Fthumbs_obrazets-kadastrovogo-pasporta-na-zemelnyj-uchastok-3

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastrovyj-pasport-zemelnogo-uchastka%2Fthumbs%2Fthumbs_obrazets-kadastrovogo-pasporta-na-zemelnyj-uchastok-str-4

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fkadastrovyj-pasport-zemelnogo-uchastka%2Fthumbs%2Fthumbs_obrazets-kadastrovogo-pasporta-na-zemelnyj-uchastok-str-5

  • паспорт собственника строения и земельного участка;
  • разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

  • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
  • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
  • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

Читайте так же:  Как восстановить аттестат о среднем образовании

Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

  • название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
  • данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
  • почтовый адрес фирмы;
  • организационно-правовой статус фирмы.

Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: найти тут.

Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно рассказывается по ссылке.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fstroim-domik.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Ffoto178-1

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fstroim-domik.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Ffoto178-2

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fstroim-domik.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Ffoto178-3

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Читайте так же:  Как не воспользоваться правом приватизации жилья

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fstroim-domik.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Ffoto178-4

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

  • Обмер надела с внесением записи в реестр кадастровой палаты.
  • Запрос выписки из ЕГРН.
  • Регистрация изменений в кадастре.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fstroim-domik.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Ffoto178-5

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:
  • Ненадлежащего оформления ходатайства.
  • Неполного пакета требуемых документов.
  • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию. Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fiz-izhs-v-kommercheskuyu-1

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Читайте так же:  Президентская стипендия 2019 — 2019 года

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fiz-izhs-v-kommercheskuyu-2

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

  • это может быть только индивидуальный предприниматель;
  • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
  • здесь не должно быть производственных мощностей;
  • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования. Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы. Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

  • копия свидетельства о праве собственности;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия кадастрового плана участка;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fiz-izhs-v-kommercheskuyu-4

Принятие решения происходит в несколько этапов:
  1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
  2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
  3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
  4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fiz-izhs-v-kommercheskuyu-3

Сколько всё это будет стоить?
  1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
  2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
  3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
  4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.
Читайте так же:  Что означает кадастровый план земельного участка

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать. Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи. Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Перевести участок для ИЖС в коммерческое пользование разрешается. Нужно оформить соответствующее заявление с обоснованием обстоятельств данного перевода в органах местной администрации.

Если идет речь о значительных территориях, то такие вопросы решаются только на федеральном уровне. Подробные разъяснения по данным вопросам содержатся в Федеральном Законе №172.

Перевод производится при обстоятельствах, когда владелец участка намерен переоборудовать жилой дом в торговый центр, гостиницу, спортзал или сдать участок в аренду какой-либо организации для извлечения дохода. По закону, до вынесения окончательного решения администрация обязана рассмотреть письменно изложенные аргументы владельцев соседних участков относительно перевода дома или участка в коммерческое пользование. Если большинство соседей выскажутся против изменения категории участка, то вероятность замены статуса участка очень мала. И, наоборот, чем больше соседей дадут добро, вероятность положительного исхода возрастет.

При одобрении заявления собственнику участка выдают документы со следующим статусом: ИЖС + коммерческое использование.

Необходимо знать, что возможен и другой случай: если изменение распространяется не на весь участок, а только на отдельную часть. К примеру, гражданин собственник дома и прилегающего гаража. Он намерен на территории гаража оборудовать автомастерскую и получать доход. Для этой деятельности не надо производить перевод всего участка в коммерческий статус, возможно перевести только гараж.

Начальный этап для замены статуса участка — сбор обязательных документов:

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonometr.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2Fnedviga400-360x240

  • копия кадастрового паспорта, содержащая кадастровый номер участка и его план;
  • свидетельство о праве собственности на участок (подлинник и копия, заверенная нотариально);
  • заявление с описанием обстоятельств, из-за которых необходимы заявленные изменения;
  • желательно предоставление списка жильцов дома или владельцев соседних участков с подписями, свидетельствующими, что они не возражают по вопросу изменения статуса.

Документы сдаются в органы местной администрации или в федеральные структуры. На основании заявления назначается дата проведения публичных слушаний. Об этом надо заявить в местных СМИ или по почте отослать извещения заинтересованным лицам.

Публичные слушания состоят из двух частей. В первой публичной части могут участвовать все заинтересованные стороны. Они выражают свое мнение и задают вопросы собственнику участка, который обязан дать на них исчерпывающие ответы. По итогам первой части производится второе основное слушание, после которого комиссия оформит решение.

Процедура замены статуса может длиться от нескольких месяцев (если вердикт выносится органами местной администрации) до нескольких лет (если вопрос изменении статуса решается на федеральном уровне).

Стоимость всего процесса оформления определяется по ряду показателей, но в основном зависит от региона и величины участка. Собственник земельного участка производит оплату следующих услуг:

  • кадастрового органа;
  • регионального архитектора;
  • публикацию в местных СМИ о проведении слушаний, рассылку извещений, организацию слушаний, включая аренду помещений;
  • земельной службы.

Заявитель может иметь также дополнительные затраты при возникновении непредвиденных спорных вопросов и ситуаций. Обычно перевод обходится в пределах 5-20 тысяч рублей.

Изображение - 4 этапа перевода земли из ижс в коммерческую 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here