6 механизмов защиты участников долевого строительства

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "6 механизмов защиты участников долевого строительства". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

6 механизмов защиты участников долевого строительства

По сравнению с приобретением уже построенного жилья, покупка квартиры в строящемся здании выгодно отличается по стоимости, и для многих людей ожидание – приемлемая цена экономии. Но случается и так, что права граждан, вступивших в отношения такого рода, нарушаются. Тогда необходимо принять меры, соответствующие закону. Процедур, целью которых является защита прав дольщиков по договору долевого участия (приобретателей квартир по данной схеме), существует достаточно много.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Ffull_depositphotos_19729713_original-1024x683

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» устанавливает порядок, в соответствии с которым должны проходить упомянутые сделки. В отношениях между гражданами и строительными организациями первые объективно являются слабой стороной, к тому же их интересы оказываются более уязвимыми в ситуации, когда они вносят плату заранее за имущество, которого ещё не существует. Именно поэтому законодательство устанавливает ряд гарантий для дольщиков.

Федеральный закон № 214 устанавливает права и взаимные обязанности сторон – застройщика и дольщика. Первый обязан в установленный договором срок передать в собственность дольщика квартиру соответствующего качества в готовом доме. Дольщик обязан своевременно внести плату за имущество.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Уязвимое положение приобретателя связано с рядом условий:

  • приобретатель вносит полную стоимость или часть стоимости ещё не созданного имущества;
  • возможно нарушение условий о сроке предоставления квартиры, качестве постройки;
  • риск заморозки строительства.

Договор долевого участия, заключаемый в этой ситуации, фиксирует взаимные обязательства сторон, предоставляет возможность обращения в суд, если будут нарушены противоположной стороной обязательства.

Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что создаёт для застройщика дополнительные стимулы выполнить условия.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fman-signing-contract-1mb-300x200

В любом договоре существует несколько существенных условий, то есть таких, без установления которых недействительным считается весь документ.

В данном случае это:

  • обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
  • срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
  • указание на стоимость объекта и способ выплат;
  • гарантийные обязательства застройщика.

Недействительность договора влечёт за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случаях – обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причинённые своими действиями убытки.

Рассматриваемый федеральный закон предусматривает несколько мер защиты приобретателя:

  1. При гибели дольщика его права по договору могут быть унаследованы.
  2. Риск утраты имущества несёт застройщик. То есть если в процессе возведения здание будет по тем или иным причинам уничтожено, его обязанности по договору останутся в силе.
  3. В случае, когда квартира приобретается для личного пользования, а не для сдачи её внаём, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Эти гарантии существуют в силу закона, и их невозможно отменить условиями договора.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fmortgage-brokers-are-considered-one-of-the-most-useful-services-by-australian-first-home-buyers-_717_6054063_0_14110135_1000-300x199

Существуют некоторые подводные камни при заключении ДДУ, о которых следует помнить. Застройщик может попытаться прописать в договоре пункты, суть которых противоречит закону, чтобы обеспечить себе дополнительные возможности и гарантии. В такой ситуации необходимо вовремя обнаружить нарушение своих прав и потребовать изменения текста договора. К сожалению, гарантированно обнаружить такие подводные камни может только специалист, и поэтому следует проконсультироваться с юристом по поводу текста договора.

Следует осторожно отнестись и к ситуации, когда застройщик настаивает на заключении предварительного договора. Это можно расценить, как способ потянуть время, или попытаться получить деньги с клиента, не создавая обязательства для себя.

Следует понимать, что предварительный договор не содержит прав и обязанностей. Его смысл состоит в фиксации намерения заключить договор на конкретных условиях в будущем.

Права и обязанности создаёт только основной договор. Попытка получить деньги по предварительному соглашению – это нарушение закона, вероятно также, что «застройщик» просто пытается поскорее получить деньги, чтобы после этого бесследно исчезнуть.

К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.

Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Farchitect-working-table-with-construction-industry1-300x169

Существует несколько защитных механизмов:
  1. Признание прав дольщика.
  2. Неправомерность сделки.
  3. Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
  4. Завершение правоотношений.
  5. Обращение за помощью к государственным органам.
  6. Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.

Следует отметить, что выбор варианта защиты обусловлен природой нарушения прав дольщика, а также сложившейся вокруг правоотношения ситуацией.

Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.

Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F47e29f9fe96a1771642fb05ac8a8fd00_l-300x183

Контрагент по договору долевого участия может потребовать применения судом этой меры в следующих ситуациях:
  • заключался с нарушением законодательства;
  • заключался лицом, не уполномоченным действовать от имени застройщика;
  • не соблюдены установленные законом требования к проектной декларации.

Если суд сочтёт, что требования истца правомерны, ответчику придётся вернуть деньги, выплатить проценты, помноженные на удвоенный объём ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд вправе признать договор недействительным в случае, если построенный объект не соответствует указанным в документации параметрам.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки

Неустойку застройщику придётся выплатить в ситуации, когда:

  • квартира не была передана приобретателю в оговорённый договором срок;
  • несоответствие объекта документации не устранено в оговорённый срок.

Если застройщиком не удовлетворяются законные требования контрагента, и не достигнуто компромиссного решения в формате мирного соглашения, эти требования может удовлетворить суд, также назначив выплату штрафа.

Читайте так же:  Способы подтверждения гражданства рф где взять справку о его наличии

Требование о компенсации морального ущерба связано с нарушением прав потребителя и оцениваются судом в зависимости от рода ущерба, учитывая личность пострадавшего от нарушения.

Помимо всего вышеперечисленного и вне зависимости от этого, может быть взыскан материальный ущерб, если, например, приобретатель оказался в ситуации когда ему пришлось снимать жилое помещение.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fpriznanie-brachnogo-dogovora-nedejstvitelnym-300x188

Эту меру защиты своих прав дольщик может применить, если:
  • построенный объект не соответствует заявленному качеству;
  • несоответствие не ликвидировано в оговорённый, или же в приемлемый срок;
  • сдача объекта просрочена на два месяца и более;
  • девелопер прекратил смежный договор поручительства, не предупредив об этом приобретателя;
  • стройка остановилась, и есть основания полагать, что навсегда;
  • в документы были внесены серьёзные изменения, затрагивающие интересы дольщика: они могут казаться площади и качества квартиры, её предназначения.

При расторжении договора девелоперу придётся вернуть полученные от приобретателя средства и выплатить неустойку.

Государственные органы могут помогать дольщикам, когда их права нарушаются.

Существуют следующие способы вмешательства государства:

  • содействие в окончании строительства;
  • компенсация пострадавшим от мошенников из бюджета;
  • нахождение источников средств для окончания строительства (например, поиск соинвесторов);
  • предоставление временного жилья;
  • приобретение прав по договору.

Обычно эти мероприятия проводятся региональными органами власти.

То, какие именно меры предпримет орган, зависит от места, и подробности следует уточнять для своего региона.

Когда застройщик банкротится, дольщики вправе заявить требования следующего характера:

  • о передаче в их собственность квартир, долей в недостроенном имуществе;
  • денежные требования.

При таких обстоятельствах следует заручиться помощью специалиста по банкротству и обращаться в арбитражный суд.

Выбор способа защиты своих прав зависит от того, каким образом права были нарушены, и от того, какой результат хочет получить пострадавший от нарушения.

6 механизмов защиты участников долевого строительства

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F1180xH%2Fmedia%2Fimg%2F2%2F48%2F755088227108482

В России заработал новый механизм защиты дольщиков под названием «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд будет принимать обязательные взносы от застройщиков — 1,2% от цены каждого договора долевого участия (ДДУ). Средства пойдут либо на компенсации дольщикам проблемных объектов, либо на завершение строительства домов.

Размер собственных средств застройщика должен будет составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Остаток денежных средств на его счете в уполномоченном банке в день направления проектной декларации должен составлять 10% от проектной стоимости.

«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, как они относятся к новому фонду и что его создание будет значить как для застройщиков, так и для дольщиков.

«Создание фонда пока не повлияет на стоимость квартир»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F0%2F87%2F755088224793870

— Компенсационный фонд был учрежден, прежде всего, из-за неэффективности и непрозрачности обществ взаимного страхования застройщиков, а также частных страховщиков, которые почти всегда были не в состоянии решить проблему долгостроя. С этой точки зрения компенсационный фонд в форме публично-правовой организации более надежен. Но адекватные выводы о его продуктивности можно будет делать только на основе реальной практики.

До середины 2018 года действуют переходные правила, которые позволят застройщикам адаптироваться к новым реалиям. В первую очередь это касается моратория на повышение отчислений в компенсационный фонд. Пока эта ставка составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ, заключенного застройщиком. Примерно столько же девелоперы платили частным страховым компаниями до принятия закона. Соответственно, создание компенсационного фонда пока прямо не повлияет на цены.

Но ощутимой, а для небольших застройщиков болезненной, станет необходимость наличия на расчетном счете не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства. То есть потребуется заморозить немалую сумму до начала привлечения средств дольщиков, и ее придется где-то изыскивать.

«Поступления в компенсационный фонд могут сократиться в кризис»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F1%2F55%2F755088224935551

— Важно не допустить существенного увеличения взносов застройщиков, чтобы эти выплаты не легли на них тяжелым бременем. Иначе компании будут вынуждены переложить затраты на покупателей жилья, что приведет к росту цен на новостройки.

Кроме того, на мой взгляд, новый инструмент в недостаточной степени гарантирует защиту прав дольщиков. Например, если проблемы возникнут у крупного застройщика, средств фонда может просто не хватить для завершения строительства многочисленных объектов. А если с проблемами столкнутся сразу несколько застройщиков? Наконец, фонд будет пополняться за счет отчислений от каждой проданной квартиры. Но может повториться очередной кризис, продажи резко сократятся и объем поступлений в компенсационный фонд тоже сократится.

«Средств может не хватить на все проблемные объекты»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F1%2F88%2F755088225049881

— Есть хорошее нововведение: взносы застройщика после переходного периода будут зависеть от степени прозрачности и открытости фонда. Это позволит убрать с рынка сомнительных игроков, которые начинают строительство уже с финансовыми проблемами, а собрав средства, объявляют о банкротстве.

Фонд может оказаться действительно работающим механизмом для решения проблемы долгостроев, но пока есть сомнения в том, что его средств в перспективе хватит на все проблемные объекты. Кроме того, ужесточение требований к застройщикам может привести к трудностям даже у стабильных и крупных игроков — и тогда проблемных объектов может оказаться только больше. Также не ясно, что станет с уже имеющимися обманутыми дольщиками — ведь на них механизм фонда распространяться не будет.

«Не защищены дольщики, купившие жилье не по ДДУ»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F3%2F34%2F755088225217343

— Граждане смогут получить компенсацию в размере некой виртуальной рыночной цены, определяемой для каждого региона. Нет никаких гарантий, что эта цена не будет занижена или будет учитываться класс дома, степень его готовности, расположение и другие факторы, влияющие на стоимость. Более того, выплата компенсации ограничивается только 120 кв. м приобретенного жилья. Соответственно, покупатели дорогостоящих квартир в сегментах бизнес и элит защищены в гораздо меньшей степени.

Фонд защищает только дольщиков, покупающих жилье по договорам участия в долевом строительстве. Все иные схемы продажи (а практика показывает, что именно они влекут наибольшее количество обманутых дольщиков) выпадают за рамки работы фонда, а значит, эти покупатели не будут защищены.

Читайте так же:  Выделение долей имущества детям из материнского капитала образец соглашения

Также гражданин не сможет получить компенсацию при покупке квартиры не напрямую у застройщика, а у другого юридического лица по договору уступки, если в отношении застройщика уже возбуждено дело о банкротстве. Можно согласиться с желанием законодателя исключить злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков и их аффилированных лиц, которые могут попытаться получить компенсацию, когда банкротство уже неизбежно. Но данные нормы затронут и вполне добросовестных граждан, и юридические лица, не связанные с застройщиком.

«С рынка будут уходить небольшие строительные компании»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F0%2F43%2F755088225343430

— Возможные подводные камни покажет практика, но пока фонд защиты дольщиков кажется более эффективным инструментом по сравнению со страхованием ответственности застройщиков: за созданием нового фонда стоит государство, а это дает дольщикам больше гарантий либо на выплату компенсаций, либо на достройку проблемного объекта.

А вот застройщикам (особенно мелким) фонд может серьезно осложнить жизнь, учитывая новые финансовые требования о том, что компания должна располагать значительными собственными средствами. Тем более что устанавливаются требования об отсутствии у компании обязательств по кредитам, займам и ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а обязательства застройщика не должны превышать 1% от стоимости строительства.

Таким образом, в 2018 году с большой долей вероятности можно будет наблюдать уход с рынка небольших строительных компаний, возводящих точечные объекты. В новых реалиях хорошо себя будут чувствовать крупные и средние застройщики, а также девелоперские подразделения банковских структур и крупных холдингов.

«Не все застройщики смогут найти деньги»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F0%2F02%2F755088225426020

— Очевидно, что действия законодателей направлены на сокращение числа застройщиков, особенно мелких и средних, которые не смогут найти деньги, необходимые для соблюдения нового закона, ведь отчисления в фонд будут проходить в следующем порядке. Сначала застройщик перечисляет 1,2% от цены ДДУ на номинальный счет фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр. Далее Росреестр сообщает в фонд, что регистрация ДДУ состоялась. Затем фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней после уведомления Росреестра.

И получается, что застройщик должен будет перечислять на номинальный счет деньги, которые еще не получил от дольщика, так как в соответствии с ч. 3 ст. 5 214-ФЗ дольщик обязан платить застройщику только после регистрации договора в Росреестре.

«Не все дольщики смогут вернуть обратно вложенную сумму»

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F590xH%2Fmedia%2Fimg%2F9%2F64%2F755088225517649

— Девелопер, претендующий на помощь фонда для завершения строительства, должен будет пройти конкурсный отбор. Появляется риск недобросовестных действий обеих сторон. Во-первых, у некоторых застройщиков, столкнувшихся с финансовыми проблемами, может возникнуть искушение объявить себя банкротом для ухода от выполнения обязательств перед дольщиками. Во-вторых, не исключена возможность воздействия на чиновников, которые будут проводить отбор компаний, нуждающихся в помощи фонда. Однако надеюсь, что подобного не случится, а механизм взаимодействия госструктуры с застройщиками будет прозрачным. Этому способствует возможность общественного контроля отчетности застройщика, а также создание единой системы, содержащей информацию по каждому объекту незавершенного строительства.

Подводным камнем пока выглядит установленное законом ограничение размера компенсации для покупателей квартир площадью более 120 кв. м. В случае прекращения строительства дольщики, вложившие немалые средства в такие объекты, не смогут получить обратно всю сумму. При этом застройщик обязан перечислить в компенсационный фонд 1,2% с фактически уплаченной суммы ДДУ. Это условие кажется несправедливым как для девелоперов элитных комплексов, так и для их покупателей.

В 2017 году на российском рынке жилищного строительства стал применяться новый способ защиты вложений граждан, аналогичный принципу, который действует на финансовом рынке страхования банковских вкладов уже порядка 15 лет.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fbck.superrielt.ru%2Fimages%2Fupload%2F5a3ab88cb725e

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у заместителя генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Евгения Карелова основные особенности работы нового механизма.

На сегодняшний день около 80% жилья в России строится за счет средств дольщиков. Объем средств, вложенных в строительство многоквартирных домов, по минимальным оценкам, оставляет порядка 4,6 триллиона рублей.

20 октября текущего года в России заработал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании. Задача Фонда – исключить появление новых обманутых дольщиков, уменьшить риски граждан, приобретающих строящееся жилье, и стимулировать спрос на новостройки. Ввиду публично-правовой организационной формы Фонд ведет абсолютно прозрачную деятельность: в полной мере соблюдает требования по информированию о своей работе, аудиту отчетности, ведению закупок, системе внутреннего контроля и т.д.

Деятельность Фонда направлена на уменьшение рисков дольщиков, в том числе во время поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится три года. Работа Фонда позволит уменьшить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие к ней со стороны россиян. Об этом говорят и исследования отношения граждан к изменениям в сфере долевого строительства. Опрос Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Всероссийского центра изучения общественного мнения показал, что каждый шестой покупатель квартиры в новостройке готов инвестировать в строительство дома на этапе котлована, если получит гарантии от государства в лице Фонда дольщиков. На сегодняшний день на стадии котлована недвижимость покупают лишь 6% ипотечных заемщиков, но если государство сможет гарантировать завершение строительства, количество таких покупателей может возрасти до 16%, то есть практически утроиться.

С появлением Фонда на рынке жилищного строительства применяется два абсолютно разных механизма защиты граждан, инвестирующих в долевое строительство. Если застройщик обанкротился, Фонд либо возвращает дольщикам вложенные средства, либо финансирует завершение проблемного объекта из средств компенсационного фонда. Какой из предложенных вариантов выбрать, будут решать сами участники долевого строительства на общем собрании.

Начиная со следующего дня после госрегистрации Фонда, застройщики объектов, где прежде не был зарегистрирован ни один договор долевого участия в строительстве (ДДУ), должны будут отчислять в Фонд 1,2% от суммы каждого ДДУ.

Читайте так же:  Минимальный размер алиментов, если отец не работает и их взыскание

Застройщики могут работать с Фондом максимально просто и прозрачно. Компании не требуется уплачивать взнос или заключать какой-либо договор в офисе Фонда – взаимодействие происходит исключительно по электронным каналам. Счета Фонда находятся в банке «Российский капитал». Застройщик может перечислить взнос на номинальный счет Фонда через любой банк в своем регионе. Реквизиты для оплаты можно найти на сайте фонд214.рф.

Бенефициары этого счета – сами строительные компании. Фонд не вправе распоряжаться средствами, которые находятся на номинальном счете, пока ДДУ не пройдут госрегистрацию в Росреестре. Застройщик подает договор на регистрацию после того, как отчислит средства в Фонд. Ранее на госрегистрацию также нужно было подавать документы, подтверждающие страхование ДДУ, но этого больше не требуется – подтверждение уплаты застройщиком взноса приходят в Росреестр автоматически.

Как проверяется взнос? Например, застройщик заключил ДДУ на сумму в 2 миллиона рублей, взнос составит 1,2% от этой цифры. По реквизитам застройщика проверяется, отчислил ли он положенную сумму в Фонд. Если средства переведены, Фонд одобряет регистрацию ДДУ. Если средства не были перечислены или поступили в недостаточном объеме, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, пока застройщик не отчислит в Фонд положенную сумму. Фонд автоматически получает данные о регистрации договора и переводит деньги по нему на компенсационный счет. Из средств, которые хранятся на этом счете, выплачивают компенсации пострадавшим дольщикам или финансируют завершение проблемных объектов при разорении застройщика.

Регистрация первого ДДУ в объекте длится не более семи рабочих дней, процедура в отношении каждого следующего договора занимает не более пяти рабочих дней. Застройщик может отчислять средства как отдельно по каждому ДДУ, так и по их пулу. При этом девелопер может внести в Фонд аванс, который в дальнейшем можно будет использовать на обеспечение обязательств строительной компании при регистрации последующих договоров.

Чтобы вернуть деньги с номинального счета Фонда, девелоперу нужно направить заявление в письменной форме Почтой России.

Сегодня активно обсуждается, посилен ли застройщикам установленный размер взноса в Фонд. Эта сумма устанавливается на законодательном уровне и может пересматриваться не чаще, чем один раз в год. Для изменения размера взноса должны быть проведена актуарная оценка Фонда и внесены соответствующие поправки в закон. Ряд застройщиков заявляют, что установленная сумма – слишком большая и посильная не для всех компаний. Некоторые говорят, что обязательное для застройщиков отчисление в Фонд в размере 1,2% от суммы ДДУ – дополнительная финансовая нагрузка, которая приведет к подорожанию жилья. Но пока Фонд не был запущен, застройщики обязаны были страховать ДДУ, при этом тариф страховщиков в среднем был сопоставим с суммой обязательного сегодня взноса в Фонд. Однако система страхования ДДУ показала свою неэффективность: за все время ее существования практически не было случаев, когда страховщик ответил за застрахованный им объект.

На сегодняшний день с Фондом взаимодействуют 271 застройщик из 65 регионов. На номинальный счет Фонда уже поступили отчисления в размере 135 миллионов рублей, 42,5 миллиона из которых находятся на компенсационном счете. На сегодняшний день государственную регистрацию в Росреестре прошли 1235 ДДУ.

Внесены изменения в законодательство, совершенствующие механизмы защиты прав участников долевого строительства

Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон принят Государственной Думой 21 декабря 2012 года и одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012 года.

Справка Государственно-правового управления

Федеральным законом к установленным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» способам обеспечения исполнения обязательств застройщика (наряду с залогом и поручительством банка) отнесено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение (ненадлежащее исполнение) им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Указанное страхование может осуществляться путём участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков либо путём заключения со страховой организацией договора страхования.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик обязан будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте Российской Федерации, определённой на дату заключения договоров поручительства или страхования.

Федеральным законом устанавливаются:

понятие страхового случая для этого вида страхования – неисполнение (ненадлежащее исполнение) застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтверждённое решением суда об обращении взыскания на предмет залога либо решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, о составе й об очерёдности удовлетворения требований;

понятие выгодоприобретателя – ими являются участники долевого строительства (как граждане, так и юридические лица), денежные средства которых привлекались для строительства жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

понятие объекта страхования – имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком обязательств по передаче жилого помещения;

принципы определения и размер страховой суммы, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, порядок её уплаты;

порядок заключения договора страхования;

основные обязанности страхователя и страховщика.

В Федеральный закон «О взаимном страховании» вносятся изменения, касающиеся порядка создания, особенностей функционирования общества взаимного страхования застройщиков и полномочий его высшего органа управления (общего собрания).

В Федеральном законе детально описана процедура осуществления взаимного страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение

Читайте так же:  Что делать, если не можешь платить по микрозайму

порядок заключения договора страхования – он заключается по каждому объекту долевого строительства и в отношении каждого его участника;

содержание правил страхования;

размер страхового возмещения – определяется в зависимости от цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте Российской Федерации на дату заключения договоров поручительства или страхования;

определяется порядок обращения выгодоприобретателя с требованием о выплате страхового возмещения и сроки его выплаты (в течение 30 дней с даты представления документов выгодоприобретателем);

устанавливается, что расторжение и досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества взаимного страхования застройщиков от выполнения обязанностей перед обществом, а после ликвидации общества его члены солидарно несут субсидиарную ответственность за исполнение обязательств общества по всем заключённым договорам страхования.

Федеральным законом устанавливаются дополнительные требования к банкам, выдающим поручительство, которое согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является одним из способов исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Аналогичная норма действует и в отношении договора поручительства.

В Градостроительный кодекс Российской Федерации вносятся, в частности, изменения, устанавливающие, что проверка обращений и заявлений граждан о фактах привлечения их денежных средств для долевого строительства в нарушение законодательства Российской Федерации в сфере долевого строительства будет предметом государственного строительного надзора.

В Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» уточняются положения, касающиеся порядка удовлетворения требований кредиторов – участников долевого строительства, при этом устанавливается приоритет граждан – участников долевого строительства.

Федеральным законом также вносятся корреспондирующие изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.

В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fbankrotstvoved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fstrah-1

Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.
  1. Инициатива создания фонда долевого строительства обнародована летом 2016 г. (закон №304-ФЗ, ст.23.2).
  2. В начале 2017 г. указом Президента РФ государственный фонд помощи дольщикам был объявлен формально существующим, Госдуме было поручено разработать все связанные с ним правовые вопросы.
  3. С февраля по июль 2017 г. положения готовящегося законодательного акта трижды обсуждался в парламенте, проект претерпел радикальные перемены и был утвержден, наконец, парламентом 21.07.2017 г. Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.

Дума утвердила за «Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства» статус публично-правовой компании (ППК) с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.

Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

Фонд долевого строительства имеет две главные задачи — помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.

  1. Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
  2. Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
  3. Возмещение убытков дольщикам.
  4. Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
  5. Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

  • Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков. Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
  • Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании. Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
  • Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.
Читайте так же:  Посылка с часами из интернет магазина, не соответствующая заказу

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fbankrotstvoved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F1799517-shutterstock-58535068-900-666

Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:
  • состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
  • данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
  • факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т. п.

Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.

С 1 января 2017 г. действует новый порядок заключения договора долевого участия.

  • Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
  • Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
  • Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
  • Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
  • Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков . Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.

Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда.

Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.

  1. Организации, ведущие долевое строительство не имеют права заниматься другой коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный застройщик».
  2. К привлечению средств дольщиков допускаются компании с опытом возведения жилых домов не меньше трех лет, и построившие не менее 10 тыс. кв. м жилья.
  3. На счету компании в течение всего строительства должно лежать не меньше 10% средств, составляющих себестоимость объекта; у неё не должно быть в этот период долгов, кроме строительных кредитов на данный объект.
  4. Застройщики будут получать разрешение на возведение одновременно лишь одного объекта.
  5. Средства дольщиков запрещено тратить на приобретение земли для стойки, создание проектов , инженерные работы. Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
  6. Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
  7. Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:
  • судимость за экономические преступления;
  • быть банкротами;
  • подвергаться дисквалификации.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства proxy?url=https%3A%2F%2Fbankrotstvoved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fmozhno-li-vzyat-kredit-pod-5-godovyih-e1434005736413

Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.
  • Сначала арбитражным судом устанавливается факт банкротства.
  • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
  • Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
  • Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
  • Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
  • На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.

Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.

Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

  1. Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2 . Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
  2. Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической. Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств.

Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам. При монопольном положении крупных застройщиков все это приведет к повышению цен на жилье и ударит по карману дольщиков.

Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.

Изображение - 6 механизмов защиты участников долевого строительства 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here