Что должен содержать дду в строительстве

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Что должен содержать дду в строительстве". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Действующим законодательством (закон № 214-фз от 30.12.2004 “ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ”) предусмотрен только один вид сделки в отношении жилья в строящемся доме – договор долевого участия. Указанный закон содержит исчерпывающую информацию о процедуре заключения договора, требованиях к сделке и последствиях нарушения застройщиком условий договора.

По договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок самостоятельно и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленные договором цены и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной ре­гистрации в Управлении Росреестра и считается заключенным с момента такой реги­страции.

Договор должен содержать:

  • Полные реквизиты строительной организации (организационно – правовая форма, название, ИНН и т.д.), полномочия лица, подписывающего договор от имени застройщика;
  • Точный строительный адрес строящегося объекта, ссылки на правовые документы, регламентирующие строительство дома
  • четкое описание объекта доле­вого строительства (площадь, количество комнат, адрес);
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строитель­ства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма средств на возмеще­ние затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг компании-застройщика. Цена договора по­сле его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если такая возможность им предусмотрена;
  • условия расторжения договора
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор является незаключенным. Кроме того, изменение цены и сроков передачи объекта участнику долевого строительства, а также любые другие изменения в договоре долевого участия должны оформляться дополнительным соглашением по согласию обеих сторон — гражданина и продавца.

Любое дополнительное соглашение подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра.

Оплата приобретаемой квартиры по договору долевого уча­стия производится только после его регистрации в Управлении Росреестра. Государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161434%2Frasshifrovka-ddu

Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме. Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков. В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

  • Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161435%2Fusloviya-dogovoraобязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161436%2Foformlenie-dogovora-dolevogo-uchastiyaзаявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.
Видео (кликните для воспроизведения).

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Читайте так же:  Услуги нотариусов при составлении завещаний и ведению наследственных дел

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161437%2Fperiod-prosrochki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiyaразрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

  • Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161438%2Fnormy-dogovor-dolevogo-uchastiyaописание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161440%2Foformlenie-ddu

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161442%2Fna-chto-obraschat-vnimanie-pri-zaklyuchenii-ddu

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки. Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком. То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь

Что должен содержать договор долевого участия в строительстве?

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fii.domostroynn.ru%2Fian5p2k4vw8nr_1pusztv

Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости сегодня остается одной из самых распространенных форм приобретения недвижимости на первичном рынке жилья.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так при заключении договора долевого участия в строительстве необходимо учитывать, что данный договор должен содержать:

  1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
  6. в отношении объекта социальной инфраструктуры: условия, о назначении объекта социальной инфраструктуры; цели затрат застройщика и размеры таких затрат; сведения об договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.
Читайте так же:  Условия и порядок усыновления ребенка, необходимые документы

Необходимо отметить, что при отсутствии в договоре долевого участия в строительстве вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным (статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

За первое полугодие 2018 года Управление зарегистрировало 5010 договоров участия в долевом строительстве, что на 2 % меньше, чем за аналогичный период 2017 года.

Материал предоставлен: Пресс-службой Управления Росреестра по Нижегородской области

Что должен содержать договор долевого участия в строительстве?

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fgazeta-pravo.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fdzen_siteПонравилась статья? Следите за новыми идеями из мира строительства, дизайна, полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fgazeta-pravo.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fddu

Договор на участие в долевом строительстве требуется уже после того, как найдена надежная строительная фирма, проверен ее договор на покупку или аренду земли, изучено разрешение на застройку и декларация на строительный объект. Договор долевого участия (ДДУ) составляется в свободной форме, единых норм законом не предусмотрено. Это позволяет застройщикам использовать разные мелкие хитрости при его оформлении. В статье мы дадим юридическую консультацию по вопросам составления и подписания договора долевого строительства на основе Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (далее – ФЗ-214).

Общие нормы по составлению договора долевого участия в строительстве

В начале документа должен быть четко обозначен застройщик – юридическая фирма, с которой заключается договор. Помимо ее полного наименования, должы быть указаны и более подробные сведения, включая регистрационные данные и информацию о внесении юридического лица в ЕГРЮЛ. Указанная фирма-исполнитель должна фигурировать во всех остальных документах на строительство.

Лучше всего, если ДДУ будет подписан генеральным директором компании, а не иным должностным лицом на основании доверенности. В последнем случае при судебных прениях могут возникнуть проблемы. В тексте ДДУ четко определяется предмет заключения сделки, а именно передача строительного объекта в конкретный срок. Объект должен иметь подробную характеристику – номер кадастрового участка и адрес, этаж и номер будущей квартиры. К этим сведениям добавляются и денежные гарантии застройщика – гарантии по выполнению условий сделки.

Договор долевого строительства включает в себя гарантийный срок на сданную в пользование квартиру. При этом существуют минимальные сроки гарантии, уменьшать которые застройщик не имеет права – 3 года на технико-инженерное обеспечение и 5 лет на саму квартиру. Указанные пункты, обязательны для подписания договора долевого участия. Без них он будет лишен юридической силы. Как и в случае, если он не будет зарегистрирован в Росреестре.

Скачать образец договора долевого участия в строительстве

Срок действия договора заканчивается только после того, как все обязательства по нему будут исполнены. Срок сдачи квартиры в эксплуатацию обычно указывается в рамках квартала. Это допустимо по закону, хотя и неудобно для дольщика. Расторгнуть ДДУ дольщик может только через 2 месяца после окончания крайнего срока сдачи объекта в эксплуатацию, если объект так и не был закончен к сроку, предварительно уведомив об этом застройщика.

Некоторые строительные фирмы включают в договор пункт о том, что за срыв сроков компания несет ответственность лишь при наличии ее прямой вины, что является нарушением ФЗ-214. При подписании договора долевого участия необходимо обратить на данный пункт особое внимание.

Незаконным является и слишком большой список обстоятельств непреодолимой силы, когда в него помимо традиционных событий – войны, стихийные бедствия и подобное включают и менее серьезные варианты. К примеру, изменение законодательства, холодная зимняя погода, задержки в поставках материалов и подобные не очень значимые обстоятельства. Если застройщик в договоре долевого участия написал очень много таких “обстоятельств”, то лучше отказаться от ведения дел с ним.

Попытки обезопасить себя от претензий дольщика строительные фирмы делают и в отношении качества. Одна из практик – приравнивать разрешение на ввод в эксплуатацию жилья к документу о полном соответствии квартиры нормам договора и проектной документации. Это исключает претензии по качеству в дальнейшем. Однако по ФЗ-214 любой брак на строительном объекте устраняется застройщиками или за них выплачивается компенсация.

В договоре долевого участия обязательно присутствует упоминание о площади будущей квартиры, включая площадь балконов, лоджий и иных подобных помещений. В ДДУ обязательно должен быть пункт о действиях застройщика и дольщика в том случае, если итоговая площадь квартиры будет отличаться от проектной. Обычно за лишние метры доплачивает дольщик, а за их недостаток часть денег возвращает строитель.

При передаче дольщику объекта недвижимости составляется полный перечень его атрибутов – вставленные двери и окна, отделка балкона, стяжка полов, класс обоев и тип используемой краски. Хотя в законе нет прямого указания на этот пункт, включить его в договор необходимо. Это послужит серьезным доказательством невыполненных застройщиком обязательств в ходе судебных разбирательств.

Некоторые фирмы при заключении договора долевого строительства включают в него пункт о возможных изменениях в проектной документации, в этажности дома и планировке квартиры без предварительного согласования с покупателем. Это прямое нарушение прав потребителей и ФЗ-214 – у покупателя есть право знать, что он приобретает.

В договоре долевого участия прописывается точная сумма сделки – цена объекта недвижимости. Если вместо рублей используется иностранная валюта или условные единицы, то должен быть и отдельный пункт о курсе этой валюты к рублю. Указывается источник исполнения денежных обязательств дольщика перед застройщиком – личные деньги или банковский кредит.

В ДДУ следует прописать, что обязательства дольщика считаются исполненными в момент внесения денег в банк. В противном случае проволочки с переводом застройщик сможет записать на счет самого дольщика.

Отдельно упоминается о том, кто будет нести расходы за квартиру после ее ввода в эксплуатацию. Описать следует и условия оплаты коммунальных платежей – дольщик может оплачивать их сразу после окончания строительства дома или только после вступления в права собственности. Иногда эти 2 события разделяет полгода или год. В договор долевого строительства вписывается и размер неустойки, которую обязан будет выплатить дольщик при одностороннем расторжении договора. Обычно она составляет от 1 до 15% от стоимости жилья.

Не всегда следует настаивать на внесении в договор сразу всех указанных пунктов. В любом случае, если договор станет предметом судебных разбирательств, дольщика будет защищать закон «О защите прав потребителей» и новый закон о контроле за долевым строительством в России

Читайте так же:  Субсидия на оплату коммунальных услуг жкх как получить

Видеоконсультация эксперта “Подводные камни договора долевого участия”

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством. Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

Безусловно, у долевого участия в строительстве есть ряд преимуществ для обеих сторон: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений долевого участия в строительстве наиболее оптимальный для себя вариант. Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4).

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий при долевом участии в строительстве для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

  • умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране;
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных.

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив с застройщиком составленный по всем правилам договор о долевом участии в строительстве жилья.

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Для этого есть несколько причин:

  • до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
  • с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, вводится дополнительная мера, защищающая покупателя – обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
  • минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
  • в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки – 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
  • покупатель получает гарантию на приобретенное жилье – не менее 5-ти лет с даты его передачи;
  • дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

Согласно п. 3 ст. 4 214-ФЗ, процедура регистрации договора участия в долевом строительстве обязательна, без ее проведения договор не может вступить в силу.

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

  • получить разрешение на осуществление строительства;
  • опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте;
  • осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства.

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте – где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве многоквартирного дома, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

  1. Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
  2. Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
  3. Срок передачи объекта;
  4. Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
  5. Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия – он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой – предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства. Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья и приняв условия долевого участия в строительстве сомнительного характера, можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Читайте так же:  Как правильно написать расписку о возврате денежных средств

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое , можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

Читайте так же:  Причины оспаривания завещания

удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

Паспорт гражданина Российской Федерации.

Договор долевого участия в строительстве.

Акт приема-передачи квартиры.

Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Изображение - Что должен содержать дду в строительстве 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here