Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос. На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни. А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране. Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом. Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41 . Это быстро и бесплатно !

Видео (кликните для воспроизведения).

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fchto-takoe-kommercheskaya-ipoteka-i-kakie-u-neyo-preimuschestva1

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

  • возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
  • получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
  • возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
  • при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

  1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
  2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
  3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
  4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Отсутствие обременительных обязательств.
  7. Наличие страховки.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fchto-takoe-kommercheskaya-ipoteka-i-kakie-u-neyo-preimuschestva2

Необходимые документы:
  • анкета банка-кредитора;
  • заявка на кредит;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность;
  • регистрационные бумаги;
  • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

  • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
  • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
  • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
  • выписка из Росреестра;
  • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
  • технический паспорт объекта.

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

  1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости.
  3. Подача документов кредитору.
  4. Рассмотрение банком заявления.
  5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
  6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
  7. Регистрация права собственности на помещение.
  8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
  9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

  1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
  2. Недвижимость передается банку в залог.
  3. Регистрация права собственности на недвижимость.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

  1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
  2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
  3. Покупатель выплачивает заем.
  4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.
Читайте так же:  Регистрация в росреестре договора долевого участия в строительстве

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fchto-takoe-kommercheskaya-ipoteka-i-kakie-u-neyo-preimuschestva3

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас. Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам. Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг. Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья. С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Видео (кликните для воспроизведения).

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fchto-takoe-kommercheskaya-ipoteka-i-kakie-u-neyo-preimuschestva4

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит, необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Коммерческая ипотека — это кредитный продукт, который широко используется в зарубежных странах. В России же он новичок и только набирает обороты.

Коммерческая ипотека – это вид целевого кредита, который предоставляется банком на приобретение коммерческой (нежилой) недвижимости.

К коммерческой недвижимости может быть отнесено:

  • помещение под производство или склад;
  • строение или часть его для устройства офиса.

Из-за того, что коммерческая ипотека сравнительно недавно появилась в России, предоставляют данный кредит на покупку коммерческой недвижимости далеко не все банки. Но если по определенным причинам ни один из банков, предоставляющих такой кредит, не подходит предпринимателю, можно смело обращаться в любой другой банк или кредитную организацию. Учитывая глобальность подобной сделки, почти каждая организация, занимающаяся кредитованием, рассмотрит заявку на индивидуальных условиях.

Начиная или развивая свой бизнес, вопрос о помещении для него встает обязательно. В зависимости от специфики бизнеса, это может быть помещение под офис или склад, магазин или производство. Высокая стоимость таких коммерческих площадей, заставляет рассматривать вариант с арендой, так как помещение не единственная статья расходов для осуществления предпринимательской деятельности.

Аренда помещения имеет ряд недостатков, в сравнении с коммерческой ипотекой

Оформляя ипотеку под коммерческую недвижимость, предприниматель точно знает, сколько и когда он будет выплачивать денежных средств. Арендатор же может в любой момент изменить условия аренды, повысив ее стоимость.

Читайте так же:  Как правильно оформить отказ от наследства

Взносы арендной платы будут несколько меньше ежемесячных взносов по кредиту, однако, при кредите на покупку коммерческой недвижимости — это вложение денег в актив, который не потеряет своей ценности и через 10 лет. Аренда же это просто статья расходов, без каких-либо перспектив.

Арендатор может в любой момент отказать в аренде. В таком случае у фирм, работающих в сфере услуг или торговли, может произойти потеря значительной части клиентов. Клиентам будет неудобно посещать новый офис или магазин. Это может существенно сказаться на финансовых делах фирмы. Для производственных организаций, использующих сложное оборудование, такой поворот событий потребует дополнительных затрат на переезд и монтаж оборудования. На значительный срок остановится производство.

Для банка коммерческая ипотека выгодна крупностью сделки и низким риском, так как в залоге у него находится кредитуемый объект. Помещение, пригодное в качестве коммерческой недвижимости, как правило, в цене с годами только растет.

Недостатки вытекают из ее новизны и «необкатанности» на территории РФ:

  1. Нет законодательной базы.
  2. Каждый банк выставляет свои условия.
  3. Как правило, предоставляется на короткий срок (не более 10 лет).
  4. Высокая процентная ставка, в сравнении с жилищной ипотекой.

И, несмотря на недостатки и недоработки этого вида кредита, для малого и среднего бизнеса коммерческая ипотека остается весьма актуальной и привлекательной. Так как процентная ставка на другие виды кредитов для этой категории бизнеса еще выше.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fkommercheskaja-ipoteka1-300x157

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2F121-300x200

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2018 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fkommercheskaja-nedvizhimost-chto-nuzhno-znat-dlja-pravilnogo-vybora1-300x240

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Читайте так же:  Ипотека под залог недвижимости (имеющегося жилья) нюансы получения

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fyak-oformiti-dokumenti-na-magazin1-300x198

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:
  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • Заявление на предоставление кредита.
  • Анкета.
  • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fzakluchenie-dogovora1-300x176

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:
  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
  3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
  4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
  5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

  1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
  2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
  3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
  4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fregistratsiya-ooo1-300x182

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:
  1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
  2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
  3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2F0percent111-300x200

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

Читайте так же:  Срок исковой давности по оплате жкх

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fregistratsiya-ip-v-2015-godu1-300x206

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Ипотека на коммерческую недвижимость: что нужно знать?

Ипотека вошла в жизнь отечественного потребителя относительно недавно, однако с каждым годом она становится все более распространенной. Несмотря на то, что последнее время видна тенденция к увеличению кредитования, потребности бизнеса на данный момент полностью не удовлетворены.

При таких условиях коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) как долгосрочная инвестиция в недвижимость считается одним из самых выгодных механизмов развития экономики. Опыт западных стран демонстрирует, что при должной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность практически полностью сравнима с любой другой сферой деятельности.

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества proxy?url=http%3A%2F%2Fdolg-faq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fkommercheskaya-ipoteka

Смысл коммерческой ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать приобретение коммерческой недвижимости под ее же залог. Отличий от жилищного кредитования практически нет, кроме того, что коммерческая ипотека имеет меньшее время погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. В остальном же процедура оценки заемщика и объекта, требования о наличии первоначального взноса сохраняются.

Еще одним принципиальным отличием бизнес-ипотеки от обычной является то, что законодательство не позволяет компаниям подписывать закладную на недвижимое имущество до заключения сделки купли-продажи. Так, заемщику необходимо сначала приобрести объект, а потом его закладывать, чтобы получить деньги.

Федеральный закон не допускает регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой. Договор по такой ипотеке оформляется с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации «О заключении договоров», а также положением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 1 статьи 9).

Коммерческая ипотека дает возможность представителям малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям приобретать складские помещения, торговые, производственные или офисные объекты недвижимости в короткие сроки и на достаточно выгодных условиях.

Основными плюсами коммерческой ипотеки являются:

  • возможность отсрочки по уплате основного долга в некоторых банках;
  • сравнительно небольшая переплата за пользование заемными средствами за счет небольшого срока возврата;
  • вероятность получения кредита в виде кредитной линии, что для многих предпринимателей считается оптимальной формой расчета пониженной кредитной ставки по сравнению с обычными оборотными займами для юридических лиц.

По причине того, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, больше подходит для представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами прибыли, банки выдвигают более серьезные условия к сроку кредитования, первоначальному взносу и процентной ставке.

Коммерческий вид кредитования ориентирован в основном на юридических лиц, которыми могут выступать коммерческие организации или учреждения, но многие банки готовы предоставить такой вид ипотеки и для ИП. При этом на данный момент в некоторых банках предоставляется услуга коммерческой ипотеки и для физических лиц.

Как правило, к заемщику, залогодателю или поручителю предъявляются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале предприятия не более 25%;
  • отсутствие задолженности перед государственными органами или контрагентами;
  • отсутствие процедуры банкротства юридического лица или просроченных векселей.
Читайте так же:  Что такое мкд в жкх

Ипотека на коммерческую недвижимость предполагает наличие особых требований не только к заемщику, но и к приобретаемому помещению. Самым важным условием выступает требование, по которому оно должно иметь статус нежилой недвижимости для организации офиса, склада или торговой точки. Помещение должно быть полностью построено, введено в эксплуатацию, оформлено как капитальная постройка, при этом площадь его не должна превышать 150 м кв.

Еще одним существенным условием для получения коммерческой ипотеки является отсутствие обременения недвижимости.

Поскольку банки предъявляют более жесткие требования для получения коммерческой недвижимости, юридическому лицу придется собрать полный пакет документов, подтверждающих благонадежность и платежеспособность предприятия. В их число входят:

  1. Документы, подтверждающие личность учредителей бизнеса.
  2. Правоустанавливающие документы компании – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.
  3. Документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетность).
  4. Ведомости и справки, подтверждающие наличие активов в собственности у заемщика.
  5. Подтверждение положительной кредитной истории заемщика.
  6. Документы с подтверждением наличия у компании расчетного счета в банке.

Для коммерческого кредитования применяют несколько наиболее прозрачных и удобных способов.

Способ 1. Оформление залога после регистрации купли-продажи.

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Внесение покупателем первоначального взноса.
  3. Регистрация права собственности.
  4. Оформление залогового договора о зачислении оставшейся части суммы на счет продавца.

Способ 2. Заключение договора о залоге с действующим владельцем недвижимости.

  1. Внесение первоначального взноса.
  2. Оформление залога на приобретаемый объект нежилой недвижимости.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Регистрация сделки нового собственника и перевод оставшейся суммы продавцу.

Способ 3. Создание нового юридического лица для оформления залога.

  1. Регистрация юридического лица и передача прав собственности на объект новой организации.
  2. Регистрация сделки купли-продажи и права владения и распоряжения.
  3. Перевод кредитных средств продавцу.
  4. Переоформление объекта на нового собственника.

Кроме очевидных преимуществ коммерческого кредитования для юридических лиц на него могут влиять специальные условия отдельных банков. На данный момент в России существует множество кредитных организаций, которые выдают бизнес-ипотеку.

Бизнес-ипотека от Сбербанка под названием «Бизнес-недвижимость» выдается под залог имеющегося или приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. Банк дает возможность использовать заемные средства на погашение задолженности по другим кредитам, а также приобрести строящийся объект у аккредитованного банка на застройщика.

  • первоначальный взнос – 20% для малого сельхозбизнеса, 25% — для остальных заемщиков;
  • ставка – от 11,8%;
  • валюта – российский рубль;
  • срок – до 10 лет.

Банк ВТБ 24 дает возможность купить коммерческое помещение для любых целей. При этом ипотека выдается в форме разового кредита без первоначального взноса при дополнительном залоге.

  • первоначальный взнос от 15%;
  • валюта – российский рубль;
  • срок до 10 лет;
  • ставка от 16, 5%.

Так как данный вид ипотеки предусматривает выдачу средств для развития бизнеса, заемщик обязательно должен являться индивидуальным предпринимателем.

  • ставка от 18%;
  • сроки кредитования до 25 лет;
  • валюта – российский рубль.

Поскольку коммерческая ипотека – это новомодное веяние для отечественного банковского рынка, полный спектр услуг для данной категории найти пока сложно. Однако уже появились банки, которые предполагают возможность рефинансирования. Такими кредитными организациями являются Альфа-Банк и Сбербанк.

Таким образом, коммерческая ипотека для юридических лиц дает приобретать недвижимость для осуществления коммерческой деятельности за довольно короткие сроки с минимальными затратами. Жесткий подход банка к данному виду кредитования обуславливается высокими рисками, которые присущи бизнес-ипотеке, однако, несмотря на это, любой заемщик может найти для себя оптимальные условия кредитования.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Изображение - Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.9 проголосовавших: 8

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here