Что такое точечная застройка

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Что такое точечная застройка". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Точечная застройка приводит к нарушению условий жизни граждан. И на борьбу с ней собственникам приходится тратить немало сил, времени и денег. Ведь благоприятные условия для жизни — это главный критерий, по которому определяется выбор квартиры в жилом доме. Данная проблема, связанная с расположением домов, их качеством и соотношением с другими постройками, на сегодняшний день весьма актуальна в регионах

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F817

Законодательство не уделяет большого внимания точечной застройке. Ни в одном кодексе или федеральном законе нельзя встретить точного определения данного понятия. Объяснить легально, что может представлять собой точечная постройка, нельзя, однако в некоторых актах регионального уровня всё же можно встретить обоснование такому понятию. Суть в том, что точечная постройка – это какой-либо новый объект, который был возведён в ранее сложившемся жилом квартале. По факту такого дома в том или ином районе быть не должно, но в противоречие плану он был возведен.

Так как в законе точечная постройка не закреплена, провести процедуру по защите нарушенных прав и интересов в большинстве случаев не представляется возможным.

На сегодняшний день ни одной из данных мер не предусматривается, более того, государственные органы чаще всего оставляют без рассмотрения жалобы жильцов и не останавливают строительство домов, даже если наблюдаются признаки точечной постройки.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Если предложенные выше изменения будут внесены в законодательство, то это даст свой практический результат. Условия жизни и обеспечения здоровья граждан улучшатся, так как будут увеличиваться зеленые зоны, парки и скверы для прогулок. Более того, уплотнённые застройки создают много проблем с передвижением на машинах, парковками, являются причиной возникновения пробок. Из-за точечной постройки также возникают трудности с использованием инфраструктуры, не хватает мест в детских сада и школах, количество жителей на один район превышает допустимые нормы.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F1338011

Точечное строительство может быть допущено и широко применяться. Однако далеко не каждый объект, который возводят в том или ином районе, может подойти для уплотнённого варианта постройки.

В данной ситуации выделяют лишь некоторые виды недвижимости, которая допустима при применении точечного метода:

  • объекты, которые будут входить в социальную инфраструктуру;
  • объекты инженерного характера или здания для социальных нужд;
  • объекты социального жилья;
  • объекты для транспортных нужд.

Если уплотнённая постройка и допускается, то только в тех случаях, когда необходимо социальное обеспечение для граждан, проживающих в том или ином районе.

Помимо этого, обязательно соблюдение установленных размеров территорий, прилегающих к домам, а также той высотности, что была определена в конкретном районе. Представленные ограничения соблюдаются не всегда. Чаще всего именно администрация городов заинтересована в распространении рассматриваемых видов построек, так как это увеличивает суммы, поступающие в местные бюджеты за счёт налогов.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fi-2-30

Администрации городов не всегда своевременно реагируют на нарушение интересов граждан путём осуществления точечных построек.

Таким образом, точечная постройка, которая также имеет название «уплотнённая», считается нарушением законных интересов граждан, но допускается при соблюдении конкретно установленных требований.

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. Международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2Ffcd1dc8125f6314b%2Fistock-489904414

Москва, фото: Istockphoto.com

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Этот процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая её в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идёт на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке старшего аналитика Центра городской экономики КБ Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствует применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы — это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Видео удалено
Читайте так же:  Можно ли приватизировать служебную квартиру
Видео (кликните для воспроизведения).

Другой путь — всё снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жильё. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объём жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берёт на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2F2f445e85f846b9f2%2Fstringio-1

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2Fb6639c52cd8f3ab7%2Fstringio-4

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2Fe6f7c2348ef1db4a%2Fstringio-2

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2F0267ae4b98dcfe96%2Fstringio-3-2

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счёт уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй мировой войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Этот тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десятикилометровом поясе, примыкающем к внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллиона соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном, и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках экономкласса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей полтора года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающееся лозунгами в духе «Not in my back yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более четырёх лет.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2Fde24f827efdafe33%2F003-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2Fc367848c4867c50d%2F004-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2F3a273c39bd074530%2F005-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2Ff133ad80604ac59a%2F009-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six

В 2011–2012 годах город инициировал такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвящённый общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов ( Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods), утверждённый городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами. В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать в диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Её основной инструмент — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они вместе с условиями подключения к сетям задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определённом месте. Однако фактически города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Читайте так же:  Порядок возмещения ндфл при покупке квартиры

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2F1147e4d6b7989fae%2Fistock-503209529

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=http%3A%2F%2Fstrelka.com%2Fimg%2F857796c4f6be50f2%2Fistock-160531882

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты — это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешёвым жильём. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жильё на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога, которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Большая Деревня — Сайт о Самаре, в которой интересно жить

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fbigvill.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F11111-1

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда
в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил,
которые накладывают ограничения на параметры уплотнения.
В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано
в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. «Большая Деревня» и Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрались, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил
в российских городах.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fbigvill.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fistock-503209529-2

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь
или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек?
Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы — это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе.
Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fbigvill.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fistock-160531882

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении
к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны.
Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер
и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру.
Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

Читайте так же:  Характеристика и особенности негаторного иска

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fstorage%2Farticle%2FJuly2017%2F21209

Главная фотография Ильнара Салахиева из архива Сиб.фм

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы. Сиб.фм публикует материал совместного с Институтом Стрелка в рамках проекта «Городской конструктор» о точечной застройке.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет.

Это не более чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской.

1368 объектов жилого назначения общей площадью более 1,5 млн квадратных метров введено в эксплуатацию в Новосибирске в 2016 году

Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая её в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идёт на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fcontent%2F2012%2F17%2829%29

Фотография Ильнара Салахиева из архива Сиб.фм

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком.

Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fcontent%2F2012%2F%25D0%25BA%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B0


Карта комплексного строительства в Новосибирске

Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — всё снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города это затратный путь.

Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жильё. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объём жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берёт на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fcontent%2F2012%2Fimg377

Фотография Александра Бендюкова из архива Сиб.фм

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счёт уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй мировой войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру.

Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена.

Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах.

Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десятикилометровом поясе, примыкающем ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 млн рублей и 13,8 млн рублей соответственно.

Читайте так же:  Документы, необходимые для оформления пенсии по старости в 2019 году

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fcontent%2F2012%2F9_1

Фотография из архива Сиб.фм

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fcontent%2F2012%2Flesnaya_polyana_photoalbom_new2012_300-25


Как в пригороде Кемерова отстроили целый город. Красивый!

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном, и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения.

Например, в той же Оттаве этот процесс занял более четырёх лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвящённый общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов («Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods»), утверждённый городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами. В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема.

Для этого с жителями необходимо вступать в диалог, а не ставить их перед фактом.

Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Её основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определённом месте. Однако фактически города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья.

В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешёвым жильём. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жильё на периферии.

В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

78 млн рублей правительство Новосибирской области планирует выделить на улучшение жилищных условий многодетных семей в муниципальных образованиях области

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Изображение - Что такое точечная застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fsib.fm%2Fcontent%2F2012%2FDSC08138_980

Фотография Никиты Хнюнина из архива Сиб.фм

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога, которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Научная статья на тему “Проблемы точечной застройки территорий”

Аннотация: В статье рассматривается точечная застройка как одна из актуальных проблем современного градостроительства. Автором обосновано, что возводимые таким способом объекты значительно ухудшают условия проживания граждан и экологию городской среды. Одним из вариантов решения данной проблемы является нормативно-правовое регулирование данного вопроса на государственном уровне.

Ключевые слова: градостроительство, строительство объектов недвижимости, комплексная застройка, точечная застройка, придомовая территория.

Одной из актуальных проблем современного градостроительства является уплотнение застройки в системе существующей территориальной планировки. Вообще, застройку территорий принято разделять на два вида: она может быть как точечной, так и комплексной. Комплексная застройка – это за-стройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений согласно градостроительному плану, связанных единством функций, процессов, планировочных решений и очередностью осуществления. Данный термин чаще всего относится к районам, в которых строительство жилых домов осуществляется одновременно с сооружением административных зданий различного назначения, благоустройством и озеленением территории [1]. Уплотнительная, или точечная застройка, предусматривает строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся жилом микрорайоне, чаще всего на месте зелёных зон.

Читайте так же:  Что означает кадастровый план земельного участка

Нередко точечная уплотнительная застройка сопровождается ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и, как следствие, конфликтами с застройщиком. Потребность в ней не обоснована интересами граждан и исходит из стремления инвестора (чаще всего в роли инвестора выступает строительная фирма) получить дополнительную прибыль: нет необходимости расходовать средства на коммуникации (например, водоснабжение, энергообеспечение) при использовании коммуникаций существующих близлежащих домов [2]. Точечную застройку можно охарактеризовать как некое отклонение от общего градостроительного плана, как возведение объектов на территории уже существующей застройки, на земельных участках, которые могут вместить ту или иную строительную продукцию [3].

Точечную застройку также можно разделить на два типа:

1) строительство нового объекта, не предусмотренного ранее градостроительным планом, в исторически сложившемся жилом квартале (в этом случае строительство ведётся обычно на территории парка или сквера);

2) строительство нового объекта в исторически сложившемся квартале на участке, отведенном ранее для строительства объекта иного назначения.

При возведении точечной застройки, в первую очередь, страдает зеленая территория ближайших к участку строительства домов, а на протяжении всего периода возведения жители ближайших домов находятся в некомфортных условиях существования, а иногда и вовсе в невозможных для жизни (в связи с шумом от строительной техники, загрязнением от строительных материалов и т. д.) [4]. Во многих городах жители выступают против точечной застройки, высказывая свое недовольство и негативное отношение к происходящему. В свою очередь, администрации многих городов, опасаясь массовых акций протеста, вводят запрет на возведение таких объектов.

Часто предложения об осуществлении точечной застройки преподносятся жильцам как благо для окружающих, а возводимый объект квалифицируется как необходимый для усовершенствования об-щей системы существующей территориальной планировки, тем самым вводя в заблуждение граждан многих городов. Поэтому формы точечной застройки многообразны и предоставляют инвесторам возможность под благовидным предлогом построить объект и получить от него доход. Чаще всего такие объекты возводятся по предложениям и в интересах граждан, например, объекты розничной торговли шаговой доступности, торгово-развлекательные центры и ресторанно-гостиничные комплексы.

Для жильцов такое строительство означает грубое вторжение в среду обитания с вырубкой деревьев, постоянной работой грузового автотранспорта под их окнами и прочими недостатками уплотни-тельной застройки.

Одна из основных проблем нормативно-правового характера заключается в том, что точного понятия точечной (уплотнительной) застройки не встречается ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в других нормативных документах. Кроме того, решение данного немаловажного вопроса дополнительно осложняет отсутствие какой-либо нормативно-правовой базы, которая могла бы регламентировать размещение новых объектов на застроенной территории. Различные виды СНИПов и ГОСТов устанавливают только определенные нормы, согласно которым определено предельно допустимое расстояние от красной линии и от уже стоящих жилых и нежилых объектов, но фактически это не решает проблем точечного строительства [2].

Необходимо обратить внимание, что Жилищный кодекс РФ [5] частично может регламентировать ситуацию с точечной застройкой. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, «в многоквартирном доме собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение земельного участка правом ограниченного пользования другими лицами устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования разрешаются в судебном порядке».

Однако, как показывает практика, чаще всего участки, прилегающие к жилым домам, не оформлены в общую собственность домовладельцев, т. к. это увеличивает их налоговые обязательства [6].

Такой ситуацией нередко пользуются инвесторы и застройщики, планирующие возвести объекты точечной застройки: если границы земельного участка не обозначены в системе кадастрового учета, то при необходимости судебное решение может ускорить процедуру межевания с соседними домами, что приводит к дополнительной проблеме коррупции исполнительных органов.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что точечная застройка по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий проживания граждан и сохранения экологически нормальной среды обитания.

Список использованных источников

Изображение - Что такое точечная застройка 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here