Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки

Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101urist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fzhilischno-stroitelnyy_kooperativ_1_15144517-400x300

Владельцы квартир могут выбирать форму управления домом самостоятельно. Главное, чтобы при этом условия проживания были благоприятными, надлежащим образом содержалось общедомовое имущество, оказывались коммунальные услуги.

ЖСК – один из таких способов. Поэтому стоит выяснить, что такое ЖСК, плюсы и минусы его формы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92 . Это быстро и бесплатно !

Законодательно определены формы управления многоквартирным домом:

  • Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101urist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fupravleniya_mkd_1_15144653-400x304самостоятельное управление собственниками квартир – договоры с коммунальщиками сектора, заключаются каждым владельцем квартиры напрямую, они лично отстаивают свои интересы и защищают свои права;
  • управление с привлечением управляющих компаний — владельцы квартир заключают договор с управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию, действующей в их интересах, которая полномочна заключать договоры с коммунальными организациями, обязана отчитываться за предоставляемые услуги перед жильцами;
  • управление ТСЖ или ЖСК — из числа собственников выбирается правление, управляющее домом, действующее от лица и в интересах жильцов.
Видео (кликните для воспроизведения).

ЖСК и ТСЖ Жилищным кодексом объединены в один пункт, но между ними имеются значительные различия:

  1. ЖСК организовывается с целью строительства и дальнейшего управления домом. ТСЖ образуется после того, как дом построен, и жилые помещения находятся в собственности.
  2. В ЖСК должно входить не меньше 5 участников-учредителей, но не больше количества квартир. В ТСЖ должно входить не меньше 50% собственников.
  3. Доходы от предпринимательства ЖСК принадлежат пайщикам. Доходы ТСЖ принадлежат товариществу.

Функции контроля финансово-хозяйственной деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия, избираемая сроком не превышающем трех лет (ст. 120 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101urist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fzhsk_2_15144752-400x300

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

Определено главой 11 ЖК, что состав и компетенция управляющих и проверяющих органов, регламент принятия решений зафиксированы уставом кооператива. Положения устава не должны противоречить закону.

В кооперативе решения принимаются на заседаниях общего собрания пайщиков путем открытого голосования (ст. 117 ЖК), прочие варианты не предусмотрены. Собрание ТСЖ может проводиться в любой форме, включая заочную (ст. 146 и 47 ЖК РФ).

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

  1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
  2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
  3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
  4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
  5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности.

Минусы ЖСК:

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101urist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2FZhSK_1_15144957-400x322Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.

Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.

  • Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
  • Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.
  • Положения Жилищного кодекса часто осознанно нарушаются кооперативным правлением, использованием «серых схем» для привлечения денежных средств и уменьшения ответственности. Поэтому риски договора ЖСК главным образом связаны с недобросовестностью управляющих органов.

    Часто нарушается статья 121 ЖК, определяющая порядок получения статуса члена ЖСК. Решение о принятии того или иного лица в кооператив должно быть принято на заседании собрания пайщиков. На практике управляющие, получив заявление на вступление, принимают решение самостоятельно и обязывают заявителя оплатить взнос. Юридически при отсутствии решения собрания он не становится участником кооператива, а выплаченные средства не считаются оплаченным паем.

    ЖК РФ, Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

    1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
    2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101urist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2FNeuplata_1_15145120-400x216

    Неуплата взносов, коммунальных платежей, нарушения жилищного законодательства, норм эксплуатации жилья, положений устава, решений, принятых кооперативным собранием влечет за собой исключение из кооператива и выселение из квартиры.

    Деньги за нее бывшему участнику вернут только после полной выплаты пая вновь принятым участником. Все недоплаченные исключенным участником платежи будут удержаны из этой суммы.

    Читайте так же:  Какова ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность

    Пайщики в трехмесячный срок после сведения ежегодного баланса должны возместить сформировавшиеся долги за счет сбора дополнительных взносов. Иначе ЖСК ликвидируется по заявлению кредиторов на основании судебного постановления.

    1. Некомпетентность управления. Часто непосредственно ЖСК осуществляет функции застройщика. Имея земельный участок, пайщики могут строить самостоятельно на свои средства. Но необходим ответственный генподрядчик, в противном случае деньги могут быть потеряны.
    2. Нарушение сроков строительства. Если дом вовремя не сдан в эксплуатацию по вине ЖСК, то его участники не могут рассчитывать на выплату неустойки, поскольку в его лице являются застройщиками. Согласно Жилищному кодексу ЖСК может выступать в роли застройщика и осуществлять строительство многоквартирного дома на имеющемся земельном участке.
    3. Внесение участниками дополнительных платежей. Покупка кооперативной квартиры сопровождается принятием определенных обязательств, возникающих при вступлении в члены юридического лица, каким является кооператив. Убытки кооператива компенсируются путем сбора дополнительных средств с участников.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101urist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fgolosovanie_2_15145324-400x255

    Какое жилое помещение выделить пайщику — решается на заседании общего собрания.

    Данное постановление является основанием для дальнейшего заселения в выделенную участнику квартиру.

    Нарушение регламента распределения квартир способствует возникновению спорных ситуаций.

    Конечно, имеет жилищно-строительный кооператив риски, однако он является перспективной формой управления многоквартирными жилыми домами. Для снижения рисков следует внимательно отнестись к изучению документации, на основании которой осуществляется деятельность ЖСК.

    Чем рискует покупатель при покупке квартиры в ЖСК? Ответ ищите в видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-16-92 (Москва)
    +7 (812) 317-60-12 (Санкт-Петербург)

    Как избежать рисков при покупке новостройки по договору с ЖСК? Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2Fnovostroyki_po_dogovoru_s_ZhSK_1_15090239-400x315

    Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по ДДУ или ЖСК.

    Перед заключением договора ЖСК желательно ознакомиться с преимуществами и недостатками данного вида управления МКД.

    Пайщики сталкиваются со многими рисками, однако при соблюдении правил кооператива могут сэкономить при покупке квартиры и в дальнейшем контролировать общие расходы.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Отличия между ЖСК и другими формами управления МКД

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2FZhSK_ili_TSZh_1_15090449-400x300

    При выборе формы объединения собственников необходимо обратить внимание на условия проживания, контингент жильцов в конкретном доме.

    Важно учесть количество квартир, платежеспособность пайщиков, их готовность участвовать в общественной жизни, а также наличие надежных управляющих компаний. Особенности ЖСК можно проследить, если сравнить с иными формами управления.

    Жилищный кооператив практически не отличается от ЖСК. Назначены одинаковые правила вступления, особенности управления, ежемесячные взносы. Разница лишь в том, что ЖК организуется после сдачи дома в эксплуатацию, а не на этапе его построения. ЖК — сообщество жильцов, в задачи которого входит улучшение уровня жизни каждого проживающего в доме.

    Как и ЖК, ТСЖ создается после окончания строительства дома. Обычно его участниками становятся жильцы многоквартирных домов или люди, проживающие на расположенных рядом участках. Целью создания такого сообщества является совместное управление с равными правами или ведение хозяйственной деятельности, при котором любые важные действия осуществляются только после единогласного принятия положительного решения.

    В задачи кооператива входит принятие решений об особенностях эксплуатации общего имущества, построении дополнительных объектов, которые после завершения изготовления станут совместным имуществом каждого члена ТСЖ. Возможна сдача в аренду объектов, принадлежащих участникам сообщества, однако только при принятии соответствующего решения на собрании.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2Fupravlyayuschaya_kompaniya_1_15092207-400x261

    В отличие от ЖСК и других объединений, УК является коммерческой организацией. В обязанности управляющей компанией входит решение любых вопросов, касающихся имущества как физических, так и юридических лиц, которое они вверили данной организации при заключении соответствующего договора.

    Если жильцы доверяют решение важных вопросов, касающихся их недвижимого имущества, управляющей компании, они передают свои полномочия, которые в ЖСК можно использовать на коллективных собраниях.

    После подписания договора такая организация получает право на распоряжение активами финансового фонда, ипотечным покрытием, может решать любые денежные вопросы.

    • Необходимость регистрации в Росреестре.
    • Обязательно назначение точной стоимости объекта, недопустимо ее изменение до окончания действия договора.
    • Назначение точной даты окончания строительных работ. При несоблюдении сроков застройщики выплачивают штрафы.
    • Рассрочка действует только до окончания процесса строительства. В ЖСК можно взять рассрочку на более длительный срок.

    Данная форма управления имеет большое количество достоинств, однако выделяются и недостатки.

    Плюсы:

    1. Пайщики могут сэкономить большое количество финансовых средств, так как квартиры в строениях, оформленных как ЖСК, дешевле аналогов.
    2. Если появляется необходимость в выполнении ремонта, срок его осуществления, а также количество выделяемых финансовых средств регулируется на коллективном собрании.
    3. Жильцы самостоятельно определяют количество расходов на различные нужды. Владельцы квартир принимают любые решения только в коллективе, благодаря чему хозяйственная деятельность полностью контролируется каждым из них, исключены непредвиденные траты. Если домом управляет частная организация, жильцы лишены права голоса при решении финансовых вопросов.
    4. Вкладчики могут запросить длительную рассрочку. Денежные средства можно вносить не только в период строительства здания, но и после заселения.
    5. Если происходит вселение временных жильцов, другие владельцы квартир получают уведомления. Так обеспечивается безопасность постоянно проживающих в доме лиц. Данная мера необходима в связи с повышенным уровнем преступности.
    6. Голосование на кооперативных собраниях производится в открытой форме, из-за чего исключается риск подтасовки результатов.

    Минусы:

    1. Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2FUchastniki_ZhSK_1_15094857-400x267Участниками ЖСК должны выступать 5 жильцов или более. Использовать данную форму управления можно только в том случае, если в доме предусмотрено более 5 квартир. При сокращении количества участников в период существования организации необходимо правильно произвести реорганизацию или ликвидацию.
    2. Правление жилищно-строительного кооператива избирается из его непосредственных участников методом всеобщего голосования. В большинстве случаев голоса отдаются в пользу наиболее активных членов, однако такие люди не всегда проявляют высокую компетентность в вопросах управления. В результате появляется необходимость в проведении их обучения, затраты часто распределяются между пайщиками.
    3. Каждый участник должен ежемесячно выплачивать определенную сумму взносов. Любые траты со стороны управления документально подтверждаются, однако при недобросовестности людей, ответственных за расходование денежных средств, возможно возникновение споров.
    Читайте так же:  Вынос точек в натуру границ участка

    Какие сложности ждут членов и самих создателей кооператива?

    Основные риски и неприятные ситуации:

    • Нередко происходит нарушение статьи 121 ЖК, регламентирующей процесс получения членства в ЖСК. В кооператив принимаются только те лица, которые были одобрены большинством голосов на собрании пайщиков. Иногда управляющие пренебрегают данным правилом, не уведомляя других жильцов.
    • Если по какой-то причине жилец не сможет своевременно оплатить членский взнос, внести коммунальные платежи, нарушит ЖК, откажется от соблюдения правил эксплуатации жилья, кооперативное собрание сможет принять решение о его выселении из квартиры.
    • Если в процессе сведения ежегодного баланса будут обнаружены какие-либо задолженности, в течении трех месяцев жильцы обязаны погасить долги, проведя дополнительный сбор финансовых средств.
    • Деятельность ЖСК контролируются специальной ревизионной комиссией, члены которой избираются на основании голосования пайщиков.

    Статья 121 ЖК РФ. Прием в члены жилищного кооператива

    1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
    2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2Fzaklyuchaete_dogovor_ZhSK_1_15095057-400x259

    Если при приобретении квартиры в новостройке вы заключаете договор ЖСК, сталкиваетесь с такими рисками:
    • При принятии в кооператив на основе заявления, а также факта уплаты членского взноса присутствует риск для нового участника, так как в случае возникновения судебных споров он не будет признан полноправным членом сообщества без документального подтверждения положительного решения кооператива.
    • Финансовые средства за квартиру в случае выселения бывшему участнику ЖСК выплачиваются лишь после погашения его долгов новым пайщиком. Сумма задолженности удерживается из возвращаемых средств.
    • Если управление будет проводиться неквалифицированно, возможна потеря денежных средств. Чтобы избежать данного риска, следует найти компетентного генподрядчика.
    • Деятельность ЖСК не контролируется со стороны государства.
    • Если общие долги жильцов не будут своевременно выплачены, на основании заявления кредиторов выйдет судебное постановление о ликвидации ЖСК (подробнее о ликвидации ЖСК, а также его реорганизации читайте здесь).
    • Есть вероятность введения дополнительных платежей.

    ЖСК предусматривает совместное решение важных финансовых вопросов, возможность выдачи квартиры новым жильцам только на кооперативных собраниях. Если устав объединения нарушается, возникают спорные ситуации. При соблюдении регламента организации пайщики могут заметить массу преимуществ данной формы управления МКД.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fviplawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fchto-takoe-zhsk-470x264

    Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

    Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

    Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

    Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

    Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

    Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

    Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

    Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

    • Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
    • Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
    • Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
    • Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия
    Читайте так же:  Можно ли обналичить материнский капитал

    ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fviplawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fchto-takoe-ZHSK-prava-kooperativa

    Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

    Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

    Сейчас, когда долевое строительство заполоняет рынок недвижимости, новостройки растут как грибы и появляется все больше обманутых дольщиков, самое время разобраться, что такое ЖСК и как оно работает.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41 . Это быстро и бесплатно !

    В последнее время различные жилищные кооперативы набирают все большую популярность среди покупателей квартир в новостройках.

    Справка. На территории РФ разрешена деятельность ЖК трех типов: ЖК, ЖНК и ЖСК.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F74929_chto-takoe-zhilischno-stroitelnyy-kooperativ-ego-plyusy-i-minusy-2

    Среди таких кооперативов особняком стоит ЖСК (аббревиатура «ЖСК» расшифровывается как «Жилищно-строительный кооператив»). Многие специалисты утверждают, что членство в ЖСК станет реальной альтернативой ипотечному кредиту, поэтому встает вопрос, как это работает, какие выделяют плюсы и минусы и существуют ли риски.

    Разберемся, что это такое — жилищно-строительный кооператив. ЖСК — некое объединение людей или организаций для строительства жилья и последующего управления им. Члены этого объединения принимают финансовое участие в строительстве жилья, его реконструкции и дальнейшем содержании. Любой человек, желающий улучшить свои жилищные условия и организовать такой кооператив, получает возможность стать его учредителем. Минимальный возраст участников кооператива — 16 лет.

    Важно! В ЖСК должно состоять не менее пяти человек, но не более того количества, которое соответствует количеству жилых помещений.

    Главный документ, который дает возможность разобраться в вопросе о ЖСК, — это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Документ прописывает порядок организации кооператива, права и обязанности его членов, или по-другому, пайщиков.

    Любой ЖСК обязан иметь устав, который бы включал в себя всю важную информацию. Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все эти требования обязательно прописываются в уставе организации. Вот перечень информации, которая должна быть представлена в уставе:

    • наличие наименования ЖСК;
    • место регистрации кооператива;
    • цели деятельности и задачи кооператива;
    • порядок вступления и порядок выхода из ЖСК;
    • порядок внесения взносов, размер будущих выплат и т. д.

    Если говорить кратко, то заинтересованный застройщик сам создает кооператив и инвестирует в него средства. Задача кооператива — привлечь как можно больше пайщиков, а вместе с ними и средств. В таком случае обязанности застройщика — построить дом и передать его в управление кооперативу. После декабря 2011 года условия немного изменились, и теперь ЖСК сам выступает в роли застройщика, т. е. самостоятельно покупает землю и начинает строительство.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F74930_chto-takoe-zhilischno-stroitelnyy-kooperativ-ego-plyusy-i-minusy-3

    Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа. Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно. Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.

    Плюсы:

    • как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
    • в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
    • как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
    • взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
    • в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

    Может пригодиться:

    Минусы:

    В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

    Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

    Читайте так же:  Что такое и как посчитать зарплату гросс (gross) и net

    Может пригодиться:

    Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F74931_chto-takoe-zhilischno-stroitelnyy-kooperativ-ego-plyusy-i-minusy-4

    Все возможные риски тесно связаны с минусами кооперативов. Во-первых, несмотря на обязательное наличие устава, он все равно не в полной мере защищает права пайщиков.

    Во-вторых, схема продажи квартир не достаточно регламентирована законодательством, из-за чего на практике появляются спорные моменты и белые пятна.

    Кроме того, в процессе постройки дома пайщики могут потерять сумму, превышающую смету, в случае потерь, неустоек, инфляции или ошибок на стадии макета. Это случается из-за того, что закон не запрещает ЖСК взимать со своих членов больше установленной суммы. Более того, для ЖСК нет понятия фиксированной стоимости жилья.

    Также риск состоит в том, что банк не одобрит ипотеку, если ваши финансы истощились. В таком случае вы рискуете быть исключенным из кооператива без права на получение жилья.

    Ну и наконец, в случае банкротства застройщика или генподрядчика все дальнейшие расходы по строительству лягут на плечи пайщиков. Таким образом, члены жилищно-строительных кооперативов менее защищены, чем покупатели по ДДУ.

    Итак, мы пришли к некоторым выводам. Во-первых, вопрос о преимуществе ЖСК перед долевым строительством — вопрос спорный и неоднозначный. Во-вторых, как оказалось, минусов гораздо больше, чем плюсов. На наш взгляд, выявленные минусы по своим последствиям являются серьезнее, чем выявленные плюсы. И, наконец, риски при покупке кооперативного жилья действительно высоки, хотя бы потому, что отсутствует даже минимальная гос. поддержка.

    Однако не забываем о том, что каждый отдельный случай требует детальной проработки: что за кооператив, что прописано в его уставе, какие гарантии он может дать и т. д. В любом случае покупка недвижимости всегда риск, и иногда этот риск может быть оправданным.

    Не нашли ответа на свой вопрос?
    Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

    Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2FDepositphotos_79330994_original-2

    История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

    Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

    Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

    Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

    Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2FDepositphotos_12767059_original

    В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

    Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

    Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

    Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

    Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

    Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

    Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

    Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

    Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2FDepositphotos_10317470_original

    участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

    Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

    Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

    Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

    Читайте так же:  Срок исковой давности по трудовым спорам

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

    Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

    Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

    Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2FDepositphotos_29447703_original-1

    • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
    • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
    • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
    • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

    В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

    Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

    1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
    2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
    3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

    Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2FDepositphotos_11208418_original-1

    1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
    2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
    3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
    4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
    5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
    6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

    Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2FDepositphotos_59832039_original-2

    • договор членства в ЖСК;
    • договор пая;
    • платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
    • акт приема-передачи объекта недвижимости;
    • справка о выплате всей задолженности.

    На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

    Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

    1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
    2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
    3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

    Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

    Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2FDepositphotos_8992173_original

    • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
    • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
    • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
    • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
    • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

    Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fzakonguru.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2FDepositphotos_13964974_original

    Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.

    Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.

    Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

    Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

    Изображение - Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы 3456363343
    Автор статьи: Сергей Шевцов

    Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.6 проголосовавших: 10

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here