Досрочное погашение ипотеки

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Досрочное погашение ипотеки". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=http%3A%2F%2Fmobile-testing.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fmoney-2696233_1280


Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
  2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=http%3A%2F%2Fmobile-testing.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fimage_1

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Видео (кликните для воспроизведения).

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

  1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
  2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.

Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

  1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

  1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
  2. Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

  1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
  2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=http%3A%2F%2Fmobile-testing.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fimage_2

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Читайте так же:  Заключение брачного договора между супругами

Ошибка четвертая — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

Видео (кликните для воспроизведения).
  1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
  2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=http%3A%2F%2Fmobile-testing.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fimage_31


В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

Досрочное погашение ипотеки: как правильно погасить ипотеку, условия и порядок досрочного погашения

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=http%3A%2F%2Fzagorodnaya-life.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2FDosrochnoe-pogashenie-ipoteki

Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Досрочное погашение ипотеки: как правильно погасить ипотеку, условия и порядок досрочного погашения

Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика большими суммами.

  • Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
  • а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку, надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:

Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых. Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотеке составляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц. То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

  • Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
  • Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:

Читайте так же:  Оплата больничного после увольнения случаи, расчет, действия

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает «ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежах предусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее. Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Планируя частичное досрочное погашение ипотечного кредита, Вы должны знать, как рассчитать платежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

  1. Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
  2. Внести необходимую сумму на счет.
  3. После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть!

  • ВСбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
  • В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Видео: Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучше поступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Читайте так же:  Субсидии для матерей одиночек

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.

Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно. Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

Например, по ипотечному кредиту на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет по ставке 13,75% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 3,9 млн руб. (кредитный калькулятор Сбербанка). При досрочном погашении, например, через три года, заемщик может вернуть 230 000 рублей или 26% от суммы всех уплаченных за 3-летний период аннуитетов.

При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть — это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.

Досрочное погашение ипотеки – это дополнительное внесение денежных средств за уплату ипотеки, помимо установленных ежемесячных платежей. Возможность досрочно погасить ипотеку оговаривается в кредитном договоре банка. Эта процедура не обязательна, и проводится только по желанию заёмщика. Заёмщик может выбрать один из вариантов досрочной уплаты ипотеки:

  1. Полное погашение – остаток долга погашается полностью.
  2. Частичное погашение – заёмщик единоразово или постоянно вносит в банк больше денежных средств, чем необходимо по договору.

Часто возникает вопрос, при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты по нему? Во всех банках схема досрочного погашения одинакова и выглядит следующим образом:

  1. Поступающий в банк досрочный платёж по ипотеке идёт на погашение процентов.
  2. После вычета процентов остатком платежа погашается тело кредита.
  3. При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платёж по ипотеке.

Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.

Данный вид кредитования — это обуза, которая будет десятилетиями висеть на шее у заёмщика, вот почему по статистике большинство клиентов банка стараются досрочно погасить ипотеку. Самый распространённый вариант досрочного погашения – это рефинансирование материнского капитала, или взятие более дешёвого кредита в другом банке.

Банку не выгодно, когда клиент погашает потеку досрочно, ведь при этом он теряет свои доходы. В статье № 810 ГК РФ сказано, что каждый заёмщик имеет право на моментальное закрытие суммы ипотеки. Нарушить закон и запретить клиенту выплачивать свою ипотеку досрочно банк не может. Банки делают всё для того, чтобы досрочное погашение задолженности было максимально невыгодным или неудобным для клиента. Выгодность досрочного погашения ипотеки зависит от условий, прописанных в кредитном договоре заёмщика.

Чтобы просчитать, насколько выгодным будет досрочное погашение, стоит воспользоваться экономическим калькулятором на сайте банка, выдавшего ипотеку.

Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению

1 ноября 2011 года вступил в силу Закон РФ №284-ФЗ от 19.10.2011, согласно которому банк не имеет права отказать в досрочном погашении ипотеки.

Теперь ипотечное кредитование можно погасить ранее графика на законных основаниях, согласие банка для этого не требуется. Важно помнить, что в законодательстве закреплено основное требование к заёмщику – сообщать кредитору о желании досрочно погасить ипотеку полностью или частично, не менее чем за 30 дней до возврата кредита. Этот срок может быть уменьшен и зафиксирован в кредитном договоре отдельным пунктом.

В кредитном договоре можно встретить пункт о минимальной сумме досрочного погашения. Часто она довольно большая. Таким образом, клиенту не разрешат досрочное погашение кредита более мелкими суммами. В этом случае заёмщику придётся копить денежные средства, чтобы сделать досрочный платёж.

Читайте так же:  Как восстановить водительское удостоверение после утери

В случае досрочного погашения ипотеки банк по законодательству не может применять штрафы. На сегодняшний день в большинстве крупных банков штрафы изъяты, однако банк может потребовать заплатить комиссию. Это небольшая сумма, которая составляет около 3-5% от размера дополнительного платежа.

Важно внимательно читать кредитный договор и уточнять все непонятные условия.

Многие банки специально усложняют процесс досрочного погашения, требуя заново собрать кучу справок и документов. Часто заёмщику перед досрочным погашением кредита приходится посещать главный офис банка-кредитора, выстаивать очередь, лично говорить с главным менеджером или управляющим.

Выгода, варианты и нюансы досрочного погашения ипотеки

На первый взгляд решение как можно быстрее избавиться от задолженности по кредиту кажется логичным и верным, но не стоит гасить ипотеку бегом, не разобравшись во всех нюансах.

Банки могут иметь свои секреты компенсации убытков от досрочной уплаты ипотеки, а именно:

  1. Заранее устанавливать завышенную комиссию;
  2. Устанавливать моратории на несколько месяцев или ограничить сумму переплаты за кредит. При нарушении этих условий может взиматься штраф.
  3. Брать плату за пересчёт графика платежей.
  4. Отказывать клиентам, досрочно погасившим кредит, в повторном кредитовании.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах

Аннуитетный платеж – равномерный ежемесячный платёж по ипотеке. Главная его особенность в том, что самые высокие проценты заёмщик платит именно в начале платежа, а далее постепенно начинает гаситься тело кредита. Проценты по кредиту заёмщик выплачивает банку авансом наперёд. Досрочное погашение при аннуитетных платежах не выгодно заёмщику, так как огромные суммы списываются сразу же на банковские проценты, не уменьшая задолженность.

Самое выгодное досрочное погашение ипотеки при дифференцированных платежах, при этом гасится тело кредита и не переплачиваются проценты.

Если досрочно погасить ипотеку, то как начисляются проценты?

При аннуитетных платежах перерасчет взысканных процентов производится по формуле, в которой учитывается размер кредита, проценты и время, оставшееся до погашения ипотеки.

При дифференцированных платежах ставка процентов остаётся одинаковой. Уменьшается долг по ипотеке, следовательно, процент рассчитывается исходя их другой более низкой остаточной суммы задолженности.

Можно ли погасить ипотеку заранее потребительским кредитом?

Такой вариант развития событий возможен, однако тут следует учитывать массу моментов. Банк может отказать в выдаче потребительского кредита, узнав, что заёмщик выплачивает ипотеку. Сумма потребительского кредита выданного банком не будет настолько большой, как долг по ипотеке. Такой вариант можно использовать, если ипотека практически выплачена, или для того, чтобы оплатить часть долга по ипотеке. Стоит обратить внимание на то, какую процентную ставку начислит банк за пользование потребительским кредитом, это может оказаться невыгодным.

Можно ли погасить ипотеку досрочно, воспользовавшись услугами другого банка?

Другой банк может выдать нецелевой кредит деньгами. Этими средствами можно частично или полностью уплатить за ипотеку.

Вернут ли уплаченные проценты при преждевременном погашении ипотеки?

  • Возвращать проценты заёмщику не выгодно для банка, поэтому в этом вопросе у каждого банка есть свои нюансы и способы «законно не заплатить»
  • Если в кредитном договоре есть пункт об отказе банка возвращать уплаченные проценты при преждевременной оплате ипотеки, то получить эти деньги можно только по решению суда.

При дифференцированных платежах по ипотеке есть смысл воспользоваться частичным досрочным погашением ипотеки в день списания.

При аннуитетных платежах платить больше по ипотеке невыгодно, лучше это делать как можно позже, когда проценты уже практически погашены.

Важно помнить, что платежи по ипотеке необходимо платить в одну и ту же дату, иначе можно получить переплату процентов при досрочном погашении.

В кредитном договоре прописывается, что будет происходить после досрочного погашения ипотеки и пересчёта процентов по ней. Возможно три варианта:

  1. Уменьшается количество платежей.
  2. Уменьшается ежемесячный платеж.
  3. Заёмщик сам выбирает удобный для себя вариант.

Как быстро погасить ипотеку: схема на уменьшение срока и суммы

Прежде чем принять решение о досрочном погашении кредита, необходимо выяснить, как правильно погасить ипотеку – полностью сократить срок или платёж. Тут есть несколько вариантов:

  1. Если ипотека рублевая и ограничений на досрочное погашение нет, то оба варианта равноценны.
  2. Если кредит валютный и есть ограничения на досрочное погашение, то вариант с сокращением срока кредитования более удачный.
  3. Если ипотека рублевая с ограничением на досрочное погашение и при этом большая сумма денег появляется у заёмщика нерегулярно, в такой ситуации однозначно ответить сложно. Необходимо детально просчитывать каждый случай в отдельности.

Полное досрочное гашение ипотеки может быть более выгодным решением, однако тут важно не попасться на уловки банков и детально все просчитать в каждом отдельном случае. Самый простой способ сделать расчет воспользоваться кредитным калькулятором.

У каждого банка свои условия досрочного гашения ипотечного кредита, с которыми необходимо детально ознакомиться перед подписанием кредитного договора.

В Сбербанке нет ограничений по суммам досрочного платежа и срокам его уплаты. Дополнительные комиссии за досрочное погашение не взимаются.

Как списывается досрочное погашение ипотеки в ВТБ 24?

Банк идёт навстречу своим клиентам. Нет ограничений ни в размерах, ни в сроках выплаты. В ВТБ 24 минимальный срок подачи заявления на досрочку – один рабочий день до даты платежа.

Можно ли ипотеку заплатить досрочно в Газпромбанке?

В Газпромбанке есть возможность досрочного погашения ипотеки. В банке нет ограничений по срокам выплат ипотеки и минимальной досрочной сумме платежа.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fmortgagesmorte_bg_11375e_hover_e9dc35_cover.rmsgrbhvm9hv%400.5

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fkainer

Когда я начал гасить досрочно, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Читайте так же:  Соглашение о сервитуте земельного участка

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести в качестве досрочного платежа.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме досрочного платежа: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда каждый следующий обязательный платеж будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью и досрочно.

В нашем примере надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз нести 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение с уменьшением платежа.

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Этот метод нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я уменьшаю срок, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Frefinancing_minicover.zeuibh2g10yr%400.5

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года мой минимальный платеж будет около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу вернуться к платежам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fmortgagesmorte__excel.y0j2wg76p6q5

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график платежей и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей.

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет досрочно гасить ипотеку таким способом.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fhead-problems_minicover-200%400.5

Это прописано в договоре:

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fmortgagesmorte__1.nf8rysh8xbsc

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fmortgagesmorte__2.eszxwmy0sjjyИзображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fmortgagesmorte__3.debpjzxreg7gИзображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fmortgagesmorte__4.dzdzenpmyzwg

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2F06-11-woman_minicover%400.5

Прежде чем затевать погашение по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение не доставило вам неудобств и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Изображение - Досрочное погашение ипотеки 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here