Как контролировать управляющую компанию

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Как контролировать управляющую компанию". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Как проверить управдома?

Тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, хотя качество этих услуг оставляет желать лучшего. Вам кажется, что на вас и ваших соседях наживается управляющая компания. Не секрет, что многие дома, которые находятся под контролем управляющих организаций, на самом деле обслуживаются компаниями типа «Рога и Копыта», где работают мертвые души.

Собственникам жилья приходится оплачивать за свой счет несуществующие работы и услуги несуществующим сотрудникам. В отчетных документах, представленных руководителям управляющих компаний, этих услуг значится на порядок больше, чем оказано действительно.

Деятельность управляющей компании можно проверить. Как это сделать, читаем ниже.

Правильность указанных тарифов на оплату коммунальных услуг можно проверить. Если вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ. Контролировать обоснованность тарифов обязана управляющая компания.

На практике, безусловно, все несколько сложнее, чем об этом написано в Жилищном кодексе. Собственникам жилья свои права надо отстаивать. По статистике, в российских судах были рассмотрены около полутора тысяч споров о правильности выставленных тарифов. Эти цифры подтверждают то, что собственники готовы отстаивать свои интересы в судах, хоть это и крайняя мера, но достаточно действенная.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе. Если делаете запрос, указывайте за какой период деятельности. Отчет может быть предоставлен в различных формах. Выдача копии отчета каждому жильцу на руки, размещение на интернет сайте, или в подъезде на доске объявлений.

Если вы ознакомились с отчетом, и у вас возникли вопросы, их можно обсудить на собрании собственников. Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества.

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому, о найме сотрудников и расходах. Это могут быть платежные поручения, акты выполненных работ и так далее.

В России за последний год рассмотрено около 12 000 судебных дел, в которых собственники требовали признать незаконными расходы управляющих компаний за якобы предоставленные услуги. Из них более половины решено в пользу собственников.

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, таких работ и не проводили, а ваши деньги оказались в чужом кармане. Ведите контроль всех документов, по которым выплачивали зарплату работникам, соответствие заявленного количества воды, тому которое израсходовано.

Если в результате проверки выяснилось, что неверно произведен расчет тарифов, либо управляющей компанией осуществлялись иные какие-либо незаконные действия, можно обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию, в Роспотребнадзор, в суд или прокуратуру. Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ, как проверить УК, провести аудит

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.

Изображение - Как контролировать управляющую компанию proxy?url=https%3A%2F%2Fzakondoma.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fproverka-upravlyayushhej-kompanii-zhkh-300x200

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

  • Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
  • Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
  • Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

  • содержание жилых помещений;
  • проведение перепланировок и переустройств;
  • содержание и ремонт общего имущества в МКД;
  • размер оплаты за содержание жилых помещений;
  • перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
  • предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
  • формирование ремонтных фондов.
Читайте так же:  Какой штраф за просроченные права в 2019 году

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

  • проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
  • контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
  • следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
  • проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

  • проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
  • следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
  • проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
  • следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Далее осуществляется проверка управляющей компании на предмет проделанных работ. Для этого жильцы должны затребовать сметы расходов и другие финансовые документы.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2018, 2017 и 2016).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

  • соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
  • правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
  • эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

  • сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
  • отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
  • отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья. Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

Изображение - Как контролировать управляющую компанию proxy?url=https%3A%2F%2Fdagzhkh.ru%2Fimages%2F2015%2F11%2F2403-640x364

Как выявить нарушения в работе управляющей компании и что делать, если такие нарушения обнаружены? Куда обратиться, если УК не выполняет обязанности, прописанные в договоре, или необоснованно завышает тарифы на свои услуги?

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В идеале управляющая компания должна избавить собственников жилья от всевозможных хлопот по содержанию недвижимости. Однако зачастую управляющие компании, напротив, могут создавать жильцам дополнительные проблемы. Можно сказать, что наиболее частые претензии к УК – это нецелевое расходование денежных средств, необоснованное повышение тарифов, неудовлетворительное выполнение прописанных в договоре обязанностей. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены. Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд.

Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии. Аттестация УК должна повысить качество предоставляемых услуг, поскольку лицензию на обслуживание многоквартирного дома могут или изначально не дать, или аннулировать после выявления каких-либо проблем в работе.

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»

Контроль со стороны жильцов чрезвычайно необходим. Жильцы платят приличные деньги управляющей организации и должны понимать, что они за эти деньги получают, действительно ли общее имущество в доме содержится надлежащим образом. Зачастую управляющие компании выполняют видимые дешевые работы – уборка подъезда, двора, вывоз мусора. Тогда как о состоянии крыш и внутридомовых инженерных систем никто не думает. Все живут одним днем, а потом оказывается, что из-за плохого текущего обслуживания требуется дорогостоящий капитальный ремонт, за который собственники должны заплатить отдельно.

Читайте так же:  Договор найма жилого помещения

Во-первых, необходимо требовать регулярный отчет от управляющей компании – как минимум 1 раз в год – с информацией о том, какие работы были запланированы, какие выполнены, какие не выполнены и по какой причине, заслушивать и обсуждать этот отчет на общем собрании. Во-вторых, нужно анализировать сведения, которые управляющая организация размещает на официальном сайте и своем сайте в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, насколько они соответствуют реальности. И очень важна активная работа совета многоквартирного дома по регулярному контролю выполняемых управляющей организацией услуг и работ.

Алена Абрамович, руководитель практики «Коммерческое право» юридической компании «Rights».

В настоящее время имеется большое количество споров с управляющими компаниями, в том числе и из-за завышенных тарифов. Зачастую собственники помещений пренебрегают своими правами и обязанностями по контролю за деятельностью управляющих компаний, что приводит к дополнительной плате по тарифам за услуги.

Данное повышение тарифов является самым простым способом «нажиться» на собственниках помещений через договорные отношения с иными компаниями, зачастую аффилированными с управляющей компанией. Проследить корректность выставленных счетов проблематично, особенно по платежным поручениям. Более того, в договор на управление домом включаются положение об изменении тарифов в одностороннем порядке в связи с инфляцией. На основании такого пункта управляющие компании могут поднимать и менять тарифы на услуги как им вздумается.

Таким образом, контроль за деятельностью управляющих компаний помогает не только уменьшить возможность совершения мошеннических действий по необоснованному завышению тарифов, но и реально проследить на что «уходят» деньги собственников.

Если каких-либо улучшений в доме не имеется, а цены растут – это первый «маячок» чтобы сменить управляющую компанию.

Основными способами по контролю за деятельностью управляющих компаний (собственно, как и ТСЖ), в соответствии с Жилищным кодексом, являются:

  • ежегодная отчетность управляющей компании на собраниях собственников жилья (с предоставлением отчета о проведенной работе, заключенных договорах, новых тарифах и обоснованности их принятия и т.д.);
  • обязательное предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей управляющей компанией по содержанию многоквартирного дома, по запросу собственников многоквартирного дома (в любое время);
  • возможность сменить управляющую компанию на общем собрании собственников в любое время.

Естественно, начинать лучше с общих собраний. Внимательно проанализировать отчетность, пообщаться с представителем управляющей компании. Если возникают какие-то уже весомые сложности, то просто общим собранием сменить компанию. Более того, ЖК РФ предусматривает возможность как сменить способ управления многоквартирным домом, так и просто выбрать другую управляющую компанию.

Александр Арский, доцент кафедры «Маркетинг и логистика» ФГОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Делегирование полномочий по управлению жилым домом – это своеобразный коммунальный аутсорсинг, реализуемый сторонами на основе коммерческого договора. Из этого следуют права и обязанности сторон договора к которым также относится представление отчета о деятельности аутсорсера за определенный период.

Платежи имеют целевое назначение, соответственно нецелевое использование средств аутсорсером является нарушением договора, так же как и некачественное или недобросовестное выполнение своих обязательств.

Эффективность контроля зависит от условий, прописанных в договоре. Так, например, предусмотрев возможность внезапной проверки движения денежных средств на расчетном счету аутсорсера, инициативная группа(«народные контролеры», «актив дома») могут запросить детализацию платежей за определенный период времени и при возникновении вопросов или подозрений на неэффективное их использование «призвать к ответу» аутсорсера.

Особое внимание следует уделять проведению плановых ремонтов силами аутсорсера за счет жильцов дома. Назначение представителей жильцов дома при промежуточном актировании строительно-монтажных работ позволят предотвратить их некачественное выполнение или завышение ставок в строительной смете.

Алексей Гордейчик, адвокат, кандидат юридических наук

В соответствии с законодательством Российской Федерации бремя содержания имущества несут собственники. Положения Жилищного кодекса РФ, предусматривающие различные способы управления многоквартирных домом, включая заключение договора с управляющей компанией, призваны облегчить, упростить порядок содержания общего имущества, но не освобождают собственников от ответственности, связанной с наличием у них недвижимого имущества. Поэтому контролировать деятельность управляющей компании можно и должно.

Способов контроля за ее деятельностью масса. В первую очередь, управляющая компания подотчетна общему собранию собственников, ее права и обязанности по отношению к предмету управления должны определяться договором. Во-вторых, деятельность предприятий ЖКХ контролирует масса административных органов. Начиная от пожарных и прокуратуры, заканчивая органами тарифного регулирования субъектов. В-третьих, нельзя пренебрегать с вопросами судебной защиты. Например, ремонт в подъезде должен производиться раз в 5 лет. УК запаздывает? Чем не повод для иска?

В идеале управляющая компания должна раз и на всегда избавить собственников жилья от хлопот по содержанию недвижимости. Но на деле жилконторы нередко сами становятся источником проблем – работают неэффективно, деньги тратят впустую, а то и вовсе пытаются экономить в ущерб жителям. Как взять УК под контроль, сохранив силы, время и деньги?

Конфликты между жителями многоквартирного дома и управляющей организацией – довольно распространенное явление. Еще чаще коммунальщиками недовольны владельцы загородного жилья. Большинство претензий граждан к УК сводятся к трем пунктам:

  • Повышение тарифов
  • Плохое выполнение обязанностей
  • Нецелевой расход средств

Эксперты рынка недвижимости признают: сегодня, когда обслуживание жилого комплекса является прибыльным бизнесом, некоторые нечистоплотные УК не прочь заработать на беспечности граждан. Тем более что, когда собственники не проявляют особенного интереса к управлению домом, сделать это достаточно легко.

Как правило, недобросовестные УК действуют по общей схеме. В квитанциях появляются лишние строчки, а в жилищный тариф «под шумок» вписываются дополнительные услуги. В итоге ежемесячный платеж увеличивается на некоторую сумму, которую руководство УК кладет себе в карман. Однако подстраховаться от подобных злоупотреблений довольно просто – достаточно регулярно делать официальные запросы, какие именно работы выполняет управляющая организация и по каким расценкам. Если жилищники упорно скрывают эту информацию, есть повод насторожиться и пригрозить жалобой в Госжилинспекцию. Также всегда можно проверить соответствие реальных тарифов ЖКХ суммам, которые вы видите в квитанции. К примеру, жители Подмосковья могут уточнить эту информацию на сайте МОЭСК.

Читайте так же:  Арест заработной карты, удержание из доходов на работе

Справедливости ради стоит признать – далеко не все претензии к коммунальщикам обоснованы. Если факт неправомочных поборов установить достаточно легко, сверив установленные тарифы с реальными, то с неудовлетворительной работой УК дело обстоит сложнее.

Когда мусор не вывозится неделями, а крыша течет – объективные причины для недовольства налицо. Но иногда оказывается, что это не коммунальщики работают спустя рукава, а граждане толком не знают, что именно входит в обязанности УК, и сколько это стоит. К примеру, покраска подъезда или озеленение территории может просто не входить в пункты договора. Если же жильцов не устраивает качество коммунальных услуг (к примеру, работают 2 дворника вместо 5), причина не обязательно в воровстве. Возможно, собранных средств в рамках утверждённого тарифа не хватает на все необходимое.

Как правило, когда растут обязательные траты на коммунальные платежи (вода, газ и электричество по счетчикам), УК начинают экономить на эксплуатационных расходах (уборка, охрана, озеленение и пр), что очень скоро сказывается на комфорте собственников жилья.

С 1 января 2015 года в России введена система лицензирования коммунальных организаций. Работать в сфере ЖКХ смогут лишь квалифицированные компании, которые пройдут аттестацию. Для этого им необходимо обладать материально-техническими ресурсами для управления домом, иметь в штате сертифицированного руководителя и, что немаловажно, – не иметь административных взысканий от Госжилинспекции.

Если раньше некоторые ЖЭКи отмахивались от официальных жалоб граждан, то теперь игнорировать возмущение потребителей стало небезопасно. Необходимую для работы лицензию могут попросту не дать, а уже имеющуюся – аннулировать. Органы жилищного надзора вправе подать соответствующий иск в суд, если в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными жителями.

Если работа УК вас не устраивает, есть несколько выходов из ситуации:

  • Попытаться договориться с коммунальщиками

Официально запросить всю необходимую информацию о тарифах, попросить пояснить причины некачественной работы и устранить недостатки. Возможно, причина проблем – не злой умысел, а попустительство и лень отдельных сотрудников. В этом случае активное и обоснованное недовольство потребителей стимулирует УК исправиться.

  • Писать жалобы в органы жилищного надзора

По закону, Госжилинспекция – на стороне жильцов. Её вмешательство с перспективой штрафов и прочих административных мер вплоть до отзыва лицензии должно стать «холодным душем» для нерадивых коммунальщиков.

Вы можете ждать, пока недобросовестная управляющая организация уйдет с рынка «естественным путем», лишившись лицензии из-за многочисленных нарушений, либо ускорить процесс расставания с надоевшими коммунальщиками. Для этого придется организовать собрание собственников и проголосовать за отставку УК. Законный повод для расторжения договора – окончание срока его действия, а также обоснованные претензии к жилконторе. Например, некачественное выполнение конкретных услуг.

После того, как старая УК будет «свергнута», важно грамотно подойти к поиску новой коммунальной организации. При выборе нужно учитывать опыт компании, отзывы других жильцов и историю конфликтов коммунальщиков с потребителями. Кроме того, всегда полезно обратиться к квалифицированному аудитору, который представит независимую оценку профессионализма той или иной конторы.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Изображение - Как контролировать управляющую компанию proxy?url=http%3A%2F%2Fvseojkh.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F07%2Fkak-proverit-upravlyayuchuyu-kompaniyu

Собственники квартир имеют полное право в соответствии с Жилищным Кодексом проверить деятельность управляющей организации ЖКХ и получить отчет о расходовании получаемых от них денежных средств. Существует простой алгоритм проверки работы таких организаций, применение которого поможет вывести их «на чистую воду».

Первый этап

Начинать следует с детального изучения тарифов, которые указаны в квитанции на квартплату, проверить правильность и обоснованность их начисления. Для этого надо потребовать от УК документы, содержащие перечень и размер обязательных платежей. Отказать в предоставлении таких документов управляющие организации не имеют право. При этом запрос должен быть составлен в письменном виде, и зарегистрирован в качестве входящего письма в управляющей компании. Самый простой способ – занести требование в УК и передать секретарю. При этом с собой нужно иметь копию заявления, на которой секретарь и поставит тот самый входящий номер.

Второй этап

Запросить в УК не только отчет о произведенных работах, но и приложения к нему, потому как, чаще всего, именно в них детально расписаны статьи расходов и потраченные суммы. Целесообразно будет получить от УК смету предстоящих расходов на очередной год, чтобы обсудить эти будущие затраты на ближайшем собрании собственников, и при необходимости внести коррективы. Получение отчета жильцами возможно разными способами: выдача каждому на руки в бумажной форме, размещение на доске объявлений или через интернет-ресурс.

Также не лишним будет затребовать акты выполненных работ, документы по найму сотрудников, обслуживающих конкретный дом, и платежные поручения.

Третий этап

Анализ всех полученных документов. В любом доме среди жильцов найдутся специалисты с экономическим и юридическим образованием. И будет замечательно, если удастся привлечь их к рассмотрению документации УК. Необходимо вспомнить и сопоставить все работы, которые были фактически произведены в отчетный период, и те, которые указаны в бумагах УК. Например, стоит проверить ежедневный расход воды для мытья подъезда, очень часто оказывается, что коммунальщики используют тысячи литров для дома с одним подъездом в пять этажей. Другой пример: в актах указаны существенные суммы на ремонт дверей, окон и закупку механизмов для них (шпингалетов, ручек, петель), а на деле, эти работы либо вообще не осуществлялись, либо далеко не в том объеме, что указаны в отчете УК. Это также касается и текущего ремонта кровли, подвальных помещений, подъезда, обслуживания лифта, который постоянно ломается и подолгу не работает, а жильцы продолжают платить за него, как за комфортный работающий подъемник.

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» ( https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. , https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. ) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.

Читайте так же:  Списание ипотеки при рождении ребенка

Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.

Для этого нам понадобятся:

– отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

– информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

– документ, который описывает состав работ из смет;

При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).

Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» – право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве – на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» – не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.

Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.

И последнее, сто необходимо – это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20. (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Читайте так же:  Порядок получения гражданства австрии гражданами россии

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как “осваивает” бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c – ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).

И еще. Если УК всеми правдами и неправдами препятствует проведению проверки (не дает сметы, не дает ознакомиться с документацией, отвечает «актов нет – претензий нет»), знайте, скорее всего ей есть что скрывать. В таком случае наша задача объяснить ей, что качественно выполнять свою работу и не воровать выгоднее, чем халтурить и воровать. Изучите документы, касающиеся правил работ управляющих компаний (354 ПП РФ, 491 ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170, СанПиН 2.1.2.2645-10 и т.д. – много их). Выявляйте нарушения и пишите, пишите, пишите. Причем не жалобы в УК, а сразу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. В каждом обращении просите привлечь должностное и юридическое лицо к административной ответственности. Сделайте так, чтобы сотрудники УК поняли, что их методы работы очень негативно сказываются на их кошельках. Если они ссылаются что «по такому-то ПП/закону мы не обязаны», покажите им то, что они обязаны делать. Естественно, такая рекомендация не относится к добропорядочным УК. Все их недоделки должны выявляться и исправляться либо самой УК без вмешательства жильцов, либо просто по телефонному звонку. Натравливать на них проверяющие органы не стоит.

Итог всего этого – пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

Изображение - Как контролировать управляющую компанию 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here