Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников?

Выкуп доли квартиры у родственников осуществляется в несколько этапов. В данной статье вы ознакомитесь с особенностями приобретения долей в жилом помещении у членов семьи.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Flori-0001321167-smallwww

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Видео (кликните для воспроизведения).

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Приобретение доли в форме покупки происходит на основании традиционного договора купли-продажи.

Продажа имущественных прав родственнику происходит в несколько этапов.

  1. Подготовка документации:
    • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
    • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
    • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
    • выписки из домовой книги.
    • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
  2. Подписание договора купли-продажи доли.
  3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

При недостатке денежных средств для выкупа имущественных прав граждане нередко обращаются в банковские организации, предоставляющие ипотеку.

Процедура получения кредита предполагает оформление следующих бумаг:

  1. Договора об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору.
  2. Закладной.
  3. Договора купли-продажи доли на квартиру.
  4. Кредитного договора, фиксирующего процентную ставку по займу, размер ипотечного кредита, срок возврата долга и другие условия соглашения.

Согласно Письму Росреестра от 07.07.2014 N 14-исх/07667-ГЕ/14, при займе средств на покупку доли в общей собственности на квартиру, если другая часть помещения уже принадлежит заемщику, он вправе зарегистрировать ипотеку на всю квартиру.

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Если продавец осуществит сбыт доли до истечения месячного срока после уведомления родственников с преимущественным правом покупки, то любой из участников долевой собственности имеет право подать иск в суд.

Перевести на себя права и обязанности покупателя доли в недвижимом имуществе в судебном порядке вправе родственники продавца, обладающие правом преимущественной покупки.

Читайте так же:  Алименты на содержание супруги
Видео (кликните для воспроизведения).

Такой перевод прав и обязанностей осуществляется судом на основании искового заявления о нарушении интересов лиц с преимущественным правом покупки доли. Иск должен быть подан в судебные органы в течение 3 месяцев со дня, когда участнику долевой собственности должно было стать известно или стало известно о совершении сделки.

Таким образом, приобрести долю в квартире можно по преимущественному праву в течение 30 дней с момента уведомления о ее продаже. Родственники могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении.

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=http%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fdownload%2Fimages%2Farticle%2F27_dolevoe_vladenie_imysch%25D1%2583stvom

Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Долевая собственность – это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю – продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

Читайте так же:  Возмещение за разбитое зеркало

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

  • Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  • Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  • Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  • Права и обязанности сторон.
  • На основании, каких документов продается доля.
  • Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  • Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  • Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  • Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1. Заключение договора дарения.
2. Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

  • Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
  • Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.
Читайте так же:  Возможна ли продажа земли без межевания

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

  • Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  • Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  • Собственного жилья,
  • Сполучения прописки,
  • Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

  • Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  • Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

В свое время по инициативе государства часть жилой недвижимости была передана посредством приватизации населению в частную собственность. При этом члены семьи собственника по умолчанию получали ряд прав на проживание и иные свободы в рамках жилой недвижимости (общей собственности). Те, кто был дальновиднее, и потрудились разобраться в особенностях передачи прав владения, приватизировали квадратные метры в определенных долях (долевая собственность). В этом случае установленный размер долевого владения согласно ГК РФ закреплялся за каждым собственником посредством правоустанавливающего документа. И выдавался на руки каждому из владельцев отдельной доли, размеры которой также указывались в нем.

Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью. При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей). Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=http%3A%2F%2Fadvicelawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fdolya-1-300x300

Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:
  • жилищный вопрос (покупка доли для дальнейшего проживания);
  • инвестирование свободных накоплений с защитой от инфляционных процессов;
  • вопрос постоянной и временной регистрации (часто используется в мегаполисах для получения прибыли);
  • получение возможности выкупа со временем квартиры целиком.

Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.

Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость. В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра. Составляется договор купли-продажи в свободной форме с фиксацией в нем стоимости и части собственности на графически оформленном чертеже.

При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:

  • оформление договора купли-продажи;
  • завещание;
  • дарение.

Примерный текст уведомления: «Мне принадлежит 1/4 доля в праве собственности на квартиру номер 13 по адресу: город Москва, улица Грибоедова, дом 66. Намереваюсь ее продать. На основании того, что Вы также являетесь собственниками долей в ней, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне собственность за 825 000 (восемьсот двадцать пять тысяч) рублей. В случае отказа оставляю за собой право предложить сделку на вышеизложенных условиях третьим лицам».

Обратите внимание на следующие нюансы:

  1. Договор купли продажи части долевой собственности в отличие от общей регистрируется в Росреестре со сменой собственника в кадастровом учете. С суммы, прописанной в договоре, платиться налог в размере 13%. Налоговая инспекция тщательно проверяет подобные операции: при обнаружении занижения цены по отношению к рыночным ценам на 20% и более, имеет полное право увеличить сумму налогового платежа до реальной, а также взыскать пени за уклонение.
  1. Наследование и завещание помимо схожести в том, что имущество перейдет наследникам только после смерти владельца, заключат в себе следующие отличия: при наследовании собственность делится между родственниками в зависимости от степени родства и того, как наследники договорятся между собой; при завещании собственник самостоятельно определяет наследника. Имущество, переданное по завещанию, не является совместно нажитым в браке и, следовательно, будет принадлежать только одному из супругов после развода.
  2. Сделка с дарением может быть выгодна тем, что исключает оплату налога, а также не является совместно нажитым имуществом в браке для супругов при разводе. Единственное уточнение для первого пункта: родственники должны быть близкими, так как племянникам, дядям, бабушкам и другим налог в размере 13% с суммы дарения заплатить все-таки придется.
Читайте так же:  Как изменить площадь земельного участка после межевания

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=http%3A%2F%2Fadvicelawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fkvartira-4-300x300

Законодательство позволяет использовать материнский капитал для выкупа части доли в квартире в следующих случаях:
  • при выкупе долей в квартире, позволяющих стать полноправным собственником всей квартиры;
  • при покупке отдельной комнаты или квадратных метров.

Сделка с использованием материнского капитала может быть признанной мошеннической при покупке доли у родственников (обналичивание материнского капитала). Согласно целевому назначению «улучшение жилищных условий» не целевой признается покупка доли в квартире, если семья уже имеет одну квартиру в собственности.

Ряд банков предоставляет возможность кредитования физическим лицам на льготных условиях. Если кредитуемое лицо обладает ½ части квартиры, находящейся в долевой собственности, то такое кредитование признается банком менее рискованным, и чаще одобряется.

Процедура оформления кредита в банке предполагает прохождение следующих этапов:

  • оформление договора купли-продажи;
  • обращение в банк для составления закладной;
  • подписание ипотечного договора на предложенных банком условиях.

Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:

  1. Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=http%3A%2F%2Fadvicelawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2FprodazhaПолучить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
  2. Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
  3. Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
  4. Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
  5. Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
  6. Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.

Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.

Сложности, возникающие при покупке квартиры у родственников

Сложности при покупке квартиры, находящейся в долевой собственности у родственников может состоять из:

  • наличия конфликтных ситуаций и нежелания идти на уступки или компромисс;
  • в получении согласия на продажу или отказа от покупки со стороны лиц, обладающих преимуществами при выкупе доли в квартире;
  • сложностей в получении ипотечного кредита;
  • проблем с использованием материнского капитала для осуществления сделки.

Таким образом, при продаже доли квартиры необходимо строго соблюдать правила, установленные законодательством. Такая продажа имеет ряд своих особенностей, отличных от сделки, проводящейся с целой, неделимой жилплощадью. В противном случае договор купли-продажи можно будет оспорить в суде. Во избежании ошибок обращайтесь к грамотным юристам.

Выкуп проблемных долей в квартире: процедура и процесс оформления

При совместном проживании и владении одной квартирой, как с родственниками, так и с абсолютно посторонними людьми, могут возникнуть определенные сложности. Выкуп долей может стать единственным способом решения проблем. В статье будут рассмотрены основные положения закона, необходимой набор документов, возможные сложности и другие нюансы процедуры.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Fi3.wp.com%2Fyurcons.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2FVykup-dolej-v-kvartire

Выкуп доли квартиры подразумевает передачу своей части помещения от собственника объекта к новому владельцу, за определенную плату. Процедура происходит исключительно при согласии всех собственников помещения, иначе нельзя проводить операции с имуществом, кроме дарения и передачи в наследство.

Бывает два основных вида общей собственности:

  • общая совместная собственность (нет определения долей, они равны у всех владельцев);
  • общая долевая собственность (где определены доли каждого владельца).

Практикуется срочный выкуп долей квартир. Занимаются такими процедурами агентства недвижимости. Плюсы в том, что сделка происходит значительно быстрее, сбором и подготовкой документации занимаются представители этого агентства.

Минусом может стать заниженная стоимость. Купив долю квартиры, риелторы имеют преимущественное право покупки других долей. В некоторых случаях разумнее договориться о совместной продаже имущества всем собственникам, поскольку цена на целую квартиру, может быть выше, чем на ее части.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Fi3.wp.com%2Fyurcons.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fakt-obsledovanija-zhilishhno-bytovyh-uslovij

Акта обследования жилищно бытовых условий – его назначение, кто участвует, правила составления

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Fi3.wp.com%2Fyurcons.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fdogovor-meny-kvartiry

Если хозяева не могут мирно решить вопрос общего пользования имуществом, без нарушения прав других собственников, или договориться о продаже, то проблема решается в судебном порядке. Возможным вариантом исхода может стать принудительный выкуп или продажа долей.

Принудительный выкуп назначается, когда:

  1. Доля признана незначительной. Поскольку пользоваться незначительной долей жилья, не нарушая прав других собственников, почти не представляется возможным.
  2. Отсутствует возможность выделить долю в натуре (например, передача одной комнаты первому владельцу, а остальных – второму);
  3. У собственника отсутствует интерес к владению долей, например, владелец не пользовался помещением.
  4. Собственник не производит оплату по счетам за коммунальные услуги.

Принудительная продажа и выкуп долей в квартире встречается в судебной практике, в том числе у родственников, получивших недвижимость в наследство. При большом количестве наследников доли признаются незначительными, и они вправе отказаться от них в счет другого наследника за денежную компенсацию.

После признания доли незначительной может возникнуть спор о ее стоимости. Решение о стоимости принимает квалифицированный оценщик. Экспертиза может быть назначена судом или проведена до обращения.

Читайте так же:  Звонят по кредиту который не оформляли

Заключение такой оценки будет принято, если ответчик не оспорит ее и не потребует судебной оценки доли. Истец обязан внести на депозитный счет суда сумму, равную оценочной стоимости выкупаемой доли имущества. При удовлетворении требований истца все расходы на проведение экспертизы будут оплачены за счет ответчика.

Для проведения процедуры принудительного выкупа требуется подать в суд иск, который будет содержать следующие данные:

  • Полные данные истца и ответчика.
  • Суть требований. В данной ситуации – признание доли незначительной. Для подтверждения могут понадобиться всевозможные планы квартиры, показания свидетелей, прочие свидетельства, подтверждающие невозможность совместного пользования имуществом, не нарушая прав других владельцев, например, если на однокомнатную квартиру претендуют несколько владельцев.
  • Информация о досудебном решении проблемы. Данная судебная процедура не обязывает владельцев к соблюдению досудебного урегулирования спора. Однако, при рассмотрении дела, может положительно повлиять в пользу истца то, что он пытался договориться о выкупе доли до обращения в суд.
  • Число и подпись составления иска.

Для выкупа доли в квартире через суд потребуется приложить такой набор документов:

  1. документы, подтверждающие право собственности;
  2. свидетельство о регистрации всех жильцов квартиры;
  3. характеристику жилого помещения;
  4. заключение оценщика;
  5. квитанции об оплате госпошлины;
  6. документы, свидетельствующие о предложении ответчику о выкупе доли;
  7. документы, которые могут послужить доказательством позиции истца (неуплата коммунальных услуг, справки о не проживании).

После положительного решения суда истец получает право собственности на долю, а ответчик получает денежные средства, которые хранились на депозитном счету суда.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников proxy?url=https%3A%2F%2Fi3.wp.com%2Fyurcons.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2FProtsedura-vykupa-dolej

При процедуре большое значение имеют родственные связи, так как выкуп доли в квартире у родственников обладает рядом особенностей, которые важно учитывать. Обе стороны такой сделки должны быть финансово независимы друг от друга и не должны иметь какой-либо налоговый интерес при проведении сделки.

Важную роль родственные связи играют при дарении доли квартиры. Например, когда родственники договариваются об оформлении бумаг дарения, а деньги передаются по договоренности в индивидуальном порядке.

Произойти это может по той причине, что будущий хозяин освобождается от уплаты налогов. Несоблюдение условий может привести не только к признанию сделки незаконной и возвращению имущества законному владельцу, но также классифицировать ее, как мошенничество, повлечь за собой соответствующее наказание.

Преимущественным правом выкупа доли в квартире обладают все владельцы других долей. Поэтому перед продажей доли требуется известить всех совладельцев в письменной форме о намерении продажи своей доли, указать все условия сделки и предложить ее выкупить. Если последующие условия продажи будут изменены, например, цена будет выше или ниже, чем в отправленном извещении, то сделка может быть признана недействительной.

После получения извещения совладельцы могут поступить следующим образом:

  • Воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавцу направляется письменное согласие на заключение договора выкупа доли.
  • Отказаться от права преимущественного выкупа. Также направлением письменного отказа.
  • Проигнорировать данное уведомление. При отсутствии ответа по истечении месяца будет признан отказ от преимущественного права выкупа.

Далее в нотариальную контору потребуется представить доказательства отправки и получения уведомления (почтовые квитанции, расписки на бланках). Документ вручается под подпись или отправляется заказным письмом. Срок для дачи ответа отсчитывается с момента получения извещения.

Если собственник не собирается приобретать долю, то лучше оформить нотариально заверенный отказ, во избежание лишних судебных разбирательств. Далее сделка купли-продажи доли аналогична, продавец получает оплату, а покупатель – право собственности.

Для выкупа доли квартиры у совладельцев потребуется определенный набор документов.

К ним относится:

  1. Документы, подтверждающие право собственности всех владельцев.
  2. Документы, которые подтверждают отсутствие всевозможных обременений. Это может быть арест помещения, ипотека, задолженность по коммунальным платежам.
  3. Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
  4. Техническая документация на квартиру. Получить ее можно в БТИ, она будет содержать технические характеристики квартиры и всех долей, подтверждать отсутствие незаконных перепланировок.
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Нотариально заверенное согласие других собственников, которые могут иметь определенные интересы на продажу или покупку других долей определенных лиц.

После подготовки всех требуемых документов у нотариуса составляется договор купли-продажи доли имущества с указанием всех условий сделки (к ним относится время и варианты передачи денег). После оформления договора происходит регистрация права собственности на покупателя, заносятся данные в Росреестр.

Затем – передача денег, желательно также оформление расписки о получении с заверением нотариусом. Регистрация права собственности проходит после оплаты госпошлины. Сроки проведения процедуры зависят от способа подачи документов и необходимости пройти кадастровый учет.

Весь процесс, от извещения совладельцев до закрытия сделки, должен сопровождать опытный юрист, особенно при выкупе проблемных долей в квартире.

Изображение - Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here