Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F08%2Fsposob-upravlenija-mnogokvartirnym-domom

Чтобы все коммуникации и другое общее имущество собственников многоквартирного дома функционировали как положено, требуется грамотное управление. Без этого не обойтись, если жильцы хотят поддерживать нормальное состояние здания и его конструкций. Расскажем, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с жилищным законодательством, собственники квартир должны определиться с методом управления домом. Это происходит путем проведения общего собрания с владельцами жилых помещений.

На собрании решается большинство существенных вопросов. Каждый собственник вправе высказывать свое мнение. Все происходящее на собрании жильцов фиксируется в протоколе.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Видео (кликните для воспроизведения).

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Чтобы решения, принимаемые на мероприятии, были полностью легитимными, требуется соблюдать порядок проведения. Наиболее часто решения признаются незаконными по следующим причинам:

  • более 50 % владельцев квартир отсутствовало на собрании;
  • бланки для голосования не содержат в себе необходимых по закону данных;
  • не были соблюдены требования к процессу уведомления собственников о собрании и голосовании;
  • повестка дня не соответствует вопросу, поднятому на собрании и поставленному на голосование.

Владельцы жилых помещений должны определиться в течение года. Если собственники не смогут определиться с выбором способа управления, то муниципалитет самостоятельно решит этот вопрос, назначив управляющую компанию на конкурсной основе.

Это объясняется тем, что местная администрация отвечает за безопасность граждан. Кроме того, некоторые помещения в доме могут принадлежать муниципалитету. Поэтому, если жильцы не хотят пустить это дело на самотек, выбрать вариант управления необходимо.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F08%2Fsposoby-upravlenija-mnogokvartirnym-domom

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  1. Непосредственное управление, если в здании не более 30 квартир.
  2. Управление посредством ТСЖ или жилищного кооператива.
  3. Обслуживание дома управляющей компанией.

Каждый метод управления имеет свои плюсы и минусы. Однако все они подразумевают ответственность руководителя за содержание дома, а также получение собственниками жилья необходимых услуг ЖКХ (водоснабжение, газоснабжение, электричество и поддержка чистоты на придомовой территории).

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Такая форма предусмотрена в ст.161 ЖК РФ. Непосредственное управление осуществляется самостоятельно собственниками квартир без привлечения каких-либо организаций. Все расходы, возникающие в процессе обеспечения надлежащего состояния здания и коммуникаций, несут только жильцы.

Плюсы и минусы непосредственного управления приведены в таблице.

Плюсы

Минусы

  1. Собственникам не нужно тратить дополнительные средства на оплату услуг управляющей фирмы.
  2. Владельцы самостоятельно могут выбрать, с какой компанией заключать договор на оказание услуг технического характера, и расторгнуть его, если качество услуг не будет их устраивать.
  3. Посильные виды работ жильцы могут осуществлять сами. К примеру, работы по уборке территории.
  4. Предоставление услуг ЖКХ происходит по индивидуальным договорам. Это позволяет гарантировать отсутствие вероятности отключения ресурсов всему дому из-за одного должника.
  1. Собственники не смогут получать финансирование из муниципального бюджета на капитальный ремонт.
  2. Способ будет работать, если жильцы активно участвуют в жизнедеятельности дома.

Переход на эту форму управления осуществляется в три этапа:

  1. Формируется инициативная группа.
  2. Проводится общее собрание.
  3. Заключаются договора на поставку ресурсов.

Группе инициативных и активных людей предстоит заняться подготовкой к проведению общего собрания владельцев жилых помещений. Активистам нужно разъяснить другим жильцам суть и выяснить, какой способ управления кажется для них более приемлемым.

Рекомендуется начать с составления списка всех собственников. Это упростит дальнейшее составление протокола и проведение голосования.

Каждому владельцу помещений потребуется направить уведомление с информацией о месте проведения общего собрания не менее чем за 10 дней. Оповещение составляется в письменной форме и направляется лично каждому собственнику под роспись (можно почтой или личным посещением).

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосующих. Повестка дня при этом должна предусматривать обсуждение и решение следующих вопросов:

  1. Согласие жильцов на непосредственное управление.
  2. Выдвижение кандидатуры, которая будет представлять интересы собственников в общении со сторонними организациями.
  3. Заключение договоров на предоставление услуг и ресурсов.

При таком методе управления потребуется личное заключение договоров с теми компаниями, которые станут поставщиками жизненно необходимых ресурсов. Эту задачу можно поручить одному представителю всех собственников.

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы это реализовать, представитель должен иметь протокол общего собрания с решением о принятии непосредственного способа управления, а также доверенности, заверенные нотариально.

Читайте так же:  Льготы одиноким пенсионерам

Если в доме не более 12-ти квартир, то содержанием и ремонтом общего имущества владельцы занимаются сами. При большем числе жилых помещений потребуется заключение договора со сторонней компанией.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников для целей управления. Жилищный кооператив (ЖК) – это объединение для строительства жилого дома и его последующего использования.

Посредством ТСЖ происходит осуществление работ по ремонту и содержанию общего имущества, предоставление услуг ЖКХ, а также иная деятельность управленческого характера. При этом собственники вправе некоторые работы осуществлять самостоятельно. К примеру, поддерживать чистоту в подъездах.

Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья?

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-01Деятельность эта направлена на:

  • обеспечение удобных ситуаций для проживания;
  • сохранение имущества и его подобающее использование;
  • предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям.

Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.

Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:

  • Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-02следить за состоянием всех технических систем здания;
  • обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
  • заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-04

Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.

В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.

При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.

Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.

То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-05

С 2005 года, после редактирования ЖК РФ, собственникам дано право автономно избирать вид управления многоквартирным домом, в котором они проживают.

Более того жители многоквартирного дома на общем собрании обязательно должны сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления.

В 2015-2016 году законодательством РФ предусмотрены лишь три формы управления многоквартирным домом – посредством Товарищества собственников жилья, сторонней управляющей организации или путем непосредственного управления силами жильцов.

Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.

Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-03

В ЖК РФ гражданам предложено три варианта управления многоквартирным домом (ст.161, п.2), в частности:
  • управление непосредственно самими владельцами;
  • управление специально созданным товариществом собственников недвижимости либо специализированным кооперативным объединением;
  • управление посредством услуг управляющей организации.

Непосредственное управление домом согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати. В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.

Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.

При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-07

Создание ТСЖ предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц, которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.
Читайте так же:  Образец искового заявления о лишении родительских прав отца и матери

Поскольку председатель и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.

Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты.

Все услуги в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников, включая и тех, кто проголосовал против либо вовсе не принимал участия в собрании.

В любой момент коллектив жильцов может поменять форму управления многоквартирным домом.

Процедура созыва и проведения общего собрания сопряжена с множеством тонкостей. Так малейшая неточность может стать предлогом для управляющей организации оспорить претензии собственников в суде.

Самыми популярными доводами являются:

  • Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fsposoby-upravlenia-mnogokvartirnymi-domami-06недостаточность на общем собрании требуемого кворума (не менее 2/3 всех собственников);
  • отсутствие в протоколе общего собрания указания причин для расторжения договора с управляющей организацией;
  • несоответствие формы бюллетеней для заочного голосования нормам определенным ст.47 ЖК РФ;
  • ненадлежащее уведомление жильцов о проведении заочного голосования;
  • несоответствие вопросов, обсуждаемых голосованием, вопросу, вынесенному на повестку дня общего собрания.

Как быть, если жильцы не приняли решение о способе управления?

Если с момента, когда решение о выборе способа управления должно было быть принято, прошел уже год, а жильцы так и не определились с формой управления, тогда органы местного самоуправления имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию.

Для выбора управляющей компании проводится открытый конкурс, на котором любая организация может предложить свои услуги. Предлагаемые условия оцениваются с точки зрения выгоды и последствий для состояния дома.

Видео: Выбор варианта управления в многоквартирных домах

В видеосюжете разъясняется, какие способы управления многоквартирными домами существуют согласно действующему законодательству РФ.

Объясняется, почему выбор формы управления обязателен для жильцов многоквартирных домов, и как должна действовать администрация муниципального образования в случае непринятия собственниками помещений дома решения по данному вопросу.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F61

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F1_1

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.
Читайте так же:  Изменение размера алиментов

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F310

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F08%2F678

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.
  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartira3.com%2Fimg%2Ftel-single-min


Это быстро и бесплатно !

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами. Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Читайте так же:  Что делать, если звонят коллекторы

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели – для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести голосование по теме способа осуществления подобной деятельности. На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
  • руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом. Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ. При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

Читайте так же:  Воинская обязанность и военная служба

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК. Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации – это многоквартирный дом. От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.

В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом. Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья. Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.

Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.

Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления – многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.

В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора – МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.

Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД). Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс. Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

Изображение - Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here