Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpokupki_zhilya_v_ipoteku_1_07081358-400x267Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fs_razmerom_pervonachalnogo_vznosa_1_07081448-400x267с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Foformlenie_kredita_1_07084733-400x267

Основные условия ипотеки:
  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:


Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком
, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Как лучше поступить завещать или подарить

На цену квартиры влияет:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fyuristy_1_07085344-400x266справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpodpisyvayut_osnovnoy_dogovor_1_07084847-400x267

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.
  • Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
  • Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы

Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий по шагам будет весьма кстати. Ведь порядок покупки квартиры в ипотеку сложнее, чем оформление обычного кредита: он обременен таким обязательными процедурами как оценка и страхование предмета залога, выбор продавца, согласного работать с ипотекой.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2F%2Fshutterstock_192098558

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен.

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность. Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома. Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию – выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Читайте так же:  Инструкция как переоформить собственность на дом

Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

  • подходят ли вам условия банка;
  • подходите ли вы под требования банка к заемщикам.

Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся. Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег). На что стоит действительно обратить внимание – это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, образования и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (примерно на 0,5 %).

Далее вам предстоит обратиться в банк. Лучше даже не в один, а сразу в несколько (на случай, если вам где-то откажут в выдаче кредита).

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_145845161

В процессе общения с кредитным инспектором постарайтесь выяснить все детали кредитной программы. Лучше даже попросить типовой договор по предполагаемой программе кредитования. Внимательно изучив его дома, найдите в нем ответы на следующие важные вопросы:
  • наличие комиссий за услуги при кредитовании и дополнительные услуги, навязываемые банками потребителям «в нагрузку» (кредитные карты и т.п.);
  • количество обязательно оформляемых страховок и последствия отказа от оформления одного из них (по закону нужна только страховка залогового объекта);
  • возможность досрочного погашения кредита, есть ли штрафы за такое погашение;
  • максимальный период просрочки по ипотеке, после истечения которого банк возьмется за взыскание у вас залогового имущества.

Список документов на ипотеку у каждого банка индивидуален. Однако, за исключением кредитных программ по двум документам, у вас в любом случае потребуют справку о доходах, документы о семейном положении.

Кредитная заявка рассматривается банками в разные сроки – в зависимости от количества внутри банка бюрократических служб и сложности представленного пакета документов. Так, кредиты по 2-м документам одобряются за 2-3 дня, а вот заявка на стандартную ипотеку может изучаться специалистами кредитной организации несколько недель.

Подбор объекта недвижимости и одобрение его банком

Получив в одном из банков одобрение вашей кредитной заявки, вы можете приступить к выбору квартиры. Если вы предварительно рассмотрели, с какими банками работает застройщик облюбованного вами жилого комплекса, то с подбором новой квартиры вы легко справитесь. Сложнее будет со вторичкой. Здесь очень важна чистота юридической судьбы квартиры. Разделы наследства и разводы, зарегистрированные несовершеннолетние дети и военнослужащие срочно службы – все это причины, по которым банк может отклонить объект. И поверьте, здесь он на вашей стороне: ведь сомнительное прошлое жилья может дать знать о себе в настоящем в форме исков, обжалующих ваше право собственности.

Когда вы с банком подобрали квартиру, необходимо ее оценить у лицензированного оценщика. Оценщика вам назовет банк. От результатов отчета об оценке зависит, на какую сумму вам дадут кредит (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки? ).

Следующим шагом станет заключение кредитного договора. Вы получите деньги и сможете наконец приобрести выбранную квартиру. Сделка с продавцом квартиры оформляется через Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (или кратко Росреестр). Данная служба регистрирует прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя. По окончании регистрации (около 2-х недель) вы получите свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

Теперь настало время выполнить обещанное банку (такой пункт в кредитном договоре всегда содержится) – и передать купленную квартиру в залог.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости. На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2Fetapy-ipotechnaya-sdelka

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Читайте так же:  Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fipoteka-molodaya-semya

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2Fkvartiry-pod-ipoteku

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

Читайте так же:  Как иммигрировать в мексику из россии на пмж

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2Fregistraciya-ipoteki5

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

9 шагов как купить квартиру по ипотеке в 2018 году. Инструкция.

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Читайте так же:  Что значит декретная ставка

Ответьте для себя на следующие вопросы:

  1. Сколько денег есть на первоначальный взнос?
  2. Какой размер ежемесячных платежей потяните, чтобы при этом не пришлось затягивать пояс потуже?
  3. Какой стоимости будете квартира?
  4. Какой размер ипотечного кредита потребуется?
  5. В какой квартире и каком районе города хотите жить? Подробная статья по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в ипотечные банки:

  • уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
  • берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
  • просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:

  • процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
  • наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
  • объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 — Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

  • После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
  • Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №5 — Заключите предварительный договор и внесите задаток

Важно! На всех этапах составления и подписания договоров рекомендую пользоваться услугами юристов, т.к. малейшая ошибка может очень дорого стоить. Сейчас доступны онлайн-сервисы, так что проконсультироваться можно не выходя из дома.

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Шаг №6 — Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 — Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

  • Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки — решать Вам.
  • Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.
  • Договор со страховой компанией подписывается перед заключением кредитного договора.

Шаг №8 — Заключите кредитный договор и договор купли-продажи недвижимого имущества, передайте первоначальный взнос, зарегистрируйте сделку, рассчитайтесь окончательно с продавцом

Шаг №9 — Вы купили квартиру с помощью ипотеки и стали собственником

  • Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
  • Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
  • И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
  • На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем. Поделитесь с друзьями ссылкой.

Изображение - Каков порядок покупки квартиры в ипотеку пошаговая инструкция, нюансы 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here