Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Покупка квартиры не всегда осуществляется одним собственником; на практике возможно долевое участие в покупке квартиры. Безусловно, в этом случае применяются дополнительные «гарантии» прав всех покупателей и оформляются дополнительные документы. Но бояться этого не стоит!

Если говорить юридическим языком, то правильнее – не «доля в квартире», а «доля в праве собственности на квартиру».

Гражданский кодекс устанавливает, что все имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_85847173

Общая собственность бывает двух видов: совместная и долевая. Отличие между ними только в том, что в долевой собственности четко определены доли каждого собственника, а в совместной – нет, но это возможно сделать.

Приведем простой пример. После вступления в брак супруги приобрели квартиру, собственником которой стала жена. Но, несмотря на то, что право собственности оформлено на одного человека, квартира находится в общей совместной собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью жена может совершать только с согласия мужа, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом. Если у супругов возникло желание разделить совместное имущество, то можно составить брачный договор (соглашение), в котором будут четко указаны доли каждого из них. В этом случае при совершении любых действия с квартирой согласие второго супруга не требуется.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела доли из общего имущества. В случае если между сторонами не найден компромисс, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в суд. При этом следует обратить внимание на то, что выдел доли производится только в том случае, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.

Если вы собираетесь покупать не всю квартиру целиком, а только лишь долю в ней, следует помнить о некоторых специфических моментах.

Начнем с того, что если один из участников долевой собственности решил продавать свою часть, то он обязан в первую очередь предложить выкупить его долю остальным собственникам.

Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем нарочно или отправляется по почте. Исключение составляет случай, если доля выделена в натуре.

После предложения вы должны получить либо письменный отказ, либо согласие на покупку доли. Но на размышление гражданам дается 1 месяц. Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник может продавать свою долю третьим лицам.

Но здесь стоит быть очень внимательным: цена и условия продажи доли третьим лицам должны соответствовать тем условиям, которые были указаны в предложении другим собственникам.

Но как быть в ситуации, когда собственник прописан в квартире, но не проживает в ней? Предложение нужно отправлять по последнему известному адресу проживания этого гражданина.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_75498130

Чем грозит «неуведомление» собственников о продаже или изменении условий продажи?

Оставшиеся собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в суд заявление о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Такое заявление может быть подано в течение 3 месяцев после совершения сделки купли-продажи доли третьему лицу. Но и здесь есть свои тонкости: если продавец изменил цену на долю для третьих лиц в сторону увеличения, то это не является нарушением прав «соседей».

Соответственно, если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. Если такого отказа нет, то доказательством уведомления остальных собственников будут почтовые уведомления о вручении им заказных писем.

Уже на стадии переговоров о продаже доли убедитесь, что другие собственники были уведомлены о продаже, так как впоследствии в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя доли ждет судебный процесс.

После того, как вы купили долю в квартире, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под действие норм об общей долевой собственности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и пользование имуществом, которое принадлежит всем, осуществляется с согласия остальных членов.

Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем «ощутить» только на бумаге о праве собственности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и сказать: «Это мое и не ходите сюда». Если собственники не определяют между собой порядок пользования общим имуществом, то и пользование всем имуществом определяется в равной степени.

Для того, чтобы выделить долю в квартире, потребуется очень много усилий: отдельных вход, изолированное помещение и т.д. Поэтому и видим мы свою собственность только на бумаге.

Если за выделом доли вы все же обращаетесь в суд, то судья в каждом конкретном случае учитывает следующие обстоятельства:

  • есть ли у собственника иная квартира для проживания;
  • если ли у собственника семьи, дети, родители, иждивенцы;
  • финансовое положение собственника и т.д.

Поэтому и может получиться на практике, что у собственника, у которого по документам доля больше, будет всего лишь маленькая комната для проживания и наоборот.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Регистрация собственника квартиры, который приобрел в ней долю, осуществляется в общем порядке в органах ФМС без согласия других собственников. Если же владелец решит зарегистрировать в квартире жену и детей, то следует спросить согласия остальных собственников. Поэтому и будет разумным выходом приобретение доли и деление ее на всех, кто будет проживать в квартире.

Читайте так же:  Содержание бланка договора дарения недвижимости

На практике встречаются случаи, когда сособственники квартиры не хотят «принимать» нового жильца, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.

Например, дают свое согласие на покупку доли, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего криминального, а продавец теряет своих потенциальных покупателей. В данном случае стоит провести переговоры с соседями и выяснить причины их недовольствий.

Для того чтобы выставить долю в квартире на продажу, необходимо определить ее стоимость.Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_198819029

Как обычно считается сума доли: берется стоимость 1 кв.м. жилья по региону и умножается на количество квадратных метров в доле. В результате получается завышенная стоимость доли. Стоимость жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных показателей, например, ветхости жилья, наличия/отсутствия ремонта, района нахождения недвижимости и т.д. Поэтому в данном случае за подсчетом суммы лучше обратиться в риэлтерское агентство.

Зачем же нужно покупать именно долю, а не всю квартиру целиком?

До 2005 года действовало правило: если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. После принятия Жилищного кодекса прописать иных лиц в этой «доле» стало возможным только с согласия собственников. Поэтому прежде чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми вам придется делить крышу над головой.

Если все собственники против вселения нового «соседа», то он может, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в данной квартире. Но если у него есть несовершеннолетний ребенок, то суд обяжет собственников «принять» его в свою квартиру для проживания.

Если один из сособственников выразил желание купить долю, но в силу финансовых возможностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить владельцу?

Согласно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего приобрести долю, есть ровно 1 месяц для ее приобретения. Все остальные сроки оговариваются с продавцом: если он согласен, никаких вопросов нет; а если нет – то он вправе продать долю третьим лицам.

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Текст: Сергей Бардин
Фото: Алексей Александронок
Видео: Татьяна Козырева

Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину: договор оформляется на несколько человек. Каковы особенности таких сделок и для чего вообще нужно приобретать новостройки в долях?

Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.

Каждому – по заслугам

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fimages%2Fphoto%2F2018_11%2F30274471_1541745555b

Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него. Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину. Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен. У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.

Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом

Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил. То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.

При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F1615%2Fimg000765

Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей. Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.

В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру. Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она.

При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей. По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.

Читайте так же:  Потеря водительского удостоверения что делать

Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F181%2F1461837683_1563_1

Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос. Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова. По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.

С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам. «Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая. В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F529%2F1530110527-1

Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме

Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц. Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты. Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.

Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично. «Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко. К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.

Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2F33

Строительство многоквартирных домов далеко не всегда осуществляется за счет собственных денежных средств застройщика – достаточно часто финансирование происходит с привлечением сторонних денег, которые могут принадлежать кредитным учреждениям либо дольщикам. Последние охотно заключают договор, так как покупка с долевым участием гораздо выгоднее. Но приобретение жилья таким способом не только выгодно, но и, к сожалению, не безопасно, так как далеко не все строительные компании отличаются порядочностью – именно поэтому при покупке по договору долевого участия необходимо учесть все нюансы. Большинство граждан, перед приобретением квартиры в новостройке, предпочитают обратиться за помощью к юристам, которые подскажут, на что следует обратить внимание при заключении договора.

  1. Изучение сведений о застройщике и проверка необходимых документов;
  2. Оформление договора;
  3. Подписание акта приемки (при условии, что нет претензий к качеству);
  4. Оформление права собственности и прописки в квартире.

На что необходимо обратить внимание перед заключением договора

Важно знать, что согласно ФЗ-214 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только в определенных случаях:

Договор должен быть заключен в письменной форме. В нем обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • дата, когда застройщик обязуется передать жилье дольщику;
  • полное описание квартиры (в том числе этаж, на котором она будет располагаться и номер);
  • гарантийный срок (застройщик обязан указать гарантийные сроки, которые составляют 3 года на коммуникации и инженерно-техническое оборудование, минимум 5 лет на квартиру);
  • размер и график выплат (важно знать, что стоимость может измениться, но только при изменении метража);
  • ответственность застройщика.

Перечень документов, которые должны быть у строительной компании

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2FKonsultatsiya-spetsialista-300x180

Также перед заключением договора рекомендуется проверить документы, имеющиеся у застройщика, так как достаточно часто встречаются случаи мошенничества. У строительной компании должен быть следующий пакет документов:
  1. Учредительные документы (в частности – устав, ИНН/ОГРН, выписка ЕГРЮЛ, коды ОКВЭД, сведения об учредителях);
  2. Свидетельство о государственной регистрации компании;
  3. Постановление о выделении компании земельного участка под строительство;
  4. Декларации и лицензии.

Обычно они размещаются в открытом доступе на официальном сайте застройщика, но если их нет, потенциальный участник вправе с ними ознакомиться при посещении офиса. Если строительная компания уклоняется от предоставления вышеперечисленных документов, то это повод лишний раз задуматься – стоит ли заключать с ними договор на долевое участие или нет. Также перед тем, как будет осуществлена покупка квартиры, рекомендуется поискать отзывы о компании в сети интернет – особое внимание нужно уделить отрицательным отзывам т.к. именно они, как правило, содержат в себе много полезной информации. Если компания существует на рынке давно, отзывы о ней будут в любом случае.

Читайте так же:  Как проводится инструктаж по пожарной безопасности

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2FKakoe-zhile-pokupat-naibolee-bezopasno-300x180

Новостройки ДДУ с готовностью свыше 50% считаются наиболее безопасными (они и на порядок выше по цене), но это не повод отказываться от приобретения жилья на более раннем этапе. Если компания осуществляет одновременно постройку нескольких домов, а также есть уже готовые, это значительно увеличивает шанс того, что строительство не будет внезапно остановлено из-за недостатка финансирования (ведь именно отсутствие денежных средств, в большинстве случаев, препятствует завершению проекта).

Также важно учесть скорость строительства – если компания имеет достаточное финансирование, то монолитный дом «растет» на 2-3 этажа ежемесячно, кирпичный – 4-5. Многие застройщики выкладывают на своих сайтах фотографии этапов строительства или же организуют онлайн трансляции. Если участник заметил, что темпы снизились, он вправе обратиться в компанию для разъяснения (также возможно обратиться к конкурентам застройщика – если существуют проблемы они, в любом случае, осведомлены, и не будут скрывать правду).

В независимости от того, где заключается ДДУ – Москва или же другие регионы России, важно учесть все вышеперечисленные нюансы – именно они помогут избежать значительных финансовых потерь.

Если Вы решили приобрести квартиру по ДДУ в Москве и хотите обезопасить себя от непорядочных застройщиков, Общество защиты прав дольщиков поможет Вам! Кроме того, мы помогаем в решении уже возникших проблем. Благодаря профессионализму наших сотрудников и большому опыту работы в данной отрасли, мы можем гарантировать качественное предоставление услуг. Для связи с нами Вы можете использовать раздел «Контакты».

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)? | evorch

19.10.2018 9 Просмотров

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Покупка квартиры не всегда осуществляется одним собственником; на практике возможно долевое участие в покупке квартиры. Безусловно, в этом случае применяются дополнительные гарантии прав всех покупателей и оформляются дополнительные документы.

Но бояться этого не стоит!

Если говорить юридическим языком, то правильнее – не доля в квартире, а доля в праве собственности на квартиру.

Гражданский кодекс устанавливает, что все имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов: совместная и долевая. Отличие между ними только в том, что в долевой собственности четко определены доли каждого собственника, а в совместной – нет, но это возможно сделать.

Приведем простой пример. После вступления в брак супруги приобрели квартиру, собственником которой стала жена. Но, несмотря на то, что право собственности оформлено на одного человека, квартира находится в общей совместной собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью жена может совершать только с согласия мужа, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом.

Если у супругов возникло желание разделить совместное имущество, то можно составить брачный договор (соглашение), в котором будут четко указаны доли каждого из них. В этом случае при совершении любых действия с квартирой согласие второго супруга не требуется.

Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела доли из общего имущества. В случае если между сторонами не найден компромисс, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в суд.

При этом следует обратить внимание на то, что выдел доли производится только в том случае, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.

Если вы собираетесь покупать не всю квартиру целиком, а только лишь долю в ней, следует помнить о некоторых специфических моментах.

Начнем с того, что если один из участников долевой собственности решил продавать свою часть, то он обязан в первую очередь предложить выкупить его долю остальным собственникам.

Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем нарочно или отправляется по почте. Исключение составляет случай, если доля выделена в натуре.

После предложения вы должны получить либо письменный отказ, либо согласие на покупку доли. Но на размышление гражданам дается 1 месяц.

Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник может продавать свою долю третьим лицам.

Но здесь стоит быть очень внимательным: цена и условия продажи доли третьим лицам должны соответствовать тем условиям, которые были указаны в предложении другим собственникам.

Но как быть в ситуации, когда собственник прописан в квартире, но не проживает в ней? Предложение нужно отправлять по последнему известному адресу проживания этого гражданина.

Чем грозит неуведомление собственников о продаже или изменении условий продажи?

Оставшиеся собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в суд заявление о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Такое заявление может быть подано в течение 3 месяцев после совершения сделки купли-продажи доли третьему лицу.

Но и здесь есть свои тонкости: если продавец изменил цену на долю для третьих лиц в сторону увеличения, то это не является нарушением прав соседей.

Соответственно, если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. Если такого отказа нет, то доказательством уведомления остальных собственников будут почтовые уведомления о вручении им заказных писем.

Уже на стадии переговоров о продаже доли убедитесь, что другие собственники были уведомлены о продаже, так как впоследствии в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя доли ждет судебный процесс.

Читайте так же:  Ошибочный онлайн перевод на карту

После того, как вы купили долю в квартире, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под действие норм об общей долевой собственности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и пользование имуществом, которое принадлежит всем, осуществляется с согласия остальных членов.

Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем ощутить только на бумаге о праве собственности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и сказать: Это мое и не ходите сюда.

Если собственники не определяют между собой порядок пользования общим имуществом, то и пользование всем имуществом определяется в равной степени.

Для того, чтобы выделить долю в квартире, потребуется очень много усилий: отдельных вход, изолированное помещение и т.д. Поэтому и видим мы свою собственность только на бумаге.

Если за выделом доли вы все же обращаетесь в суд, то судья в каждом конкретном случае учитывает следующие обстоятельства:

  • есть ли у собственника иная квартира для проживания;
  • если ли у собственника семьи, дети, родители, иждивенцы;
  • финансовое положение собственника и т.д.

Поэтому и может получиться на практике, что у собственника, у которого по документам доля больше, будет всего лишь маленькая комната для проживания и наоборот.

Регистрация собственника квартиры, который приобрел в ней долю, осуществляется в общем порядке в органах ФМС без согласия других собственников. Если же владелец решит зарегистрировать в квартире жену и детей, то следует спросить согласия остальных собственников.

Поэтому и будет разумным выходом приобретение доли и деление ее на всех, кто будет проживать в квартире.

На практике встречаются случаи, когда сособственники квартиры не хотят принимать нового жильца, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.

Например, дают свое согласие на покупку доли, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего криминального, а продавец теряет своих потенциальных покупателей.

В данном случае стоит провести переговоры с соседями и выяснить причины их недовольствий.

Для того чтобы выставить долю в квартире на продажу, необходимо определить ее стоимость.

Как обычно считается сума доли: берется стоимость 1 кв.м. жилья по региону и умножается на количество квадратных метров в доле. В результате получается завышенная стоимость доли.

Стоимость жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных показателей, например, ветхости жилья, наличия/отсутствия ремонта, района нахождения недвижимости и т.д. Поэтому в данном случае за подсчетом суммы лучше обратиться в риэлтерское агентство.

Зачем же нужно покупать именно долю, а не всю квартиру целиком?

До 2005 года действовало правило: если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. После принятия Жилищного кодекса прописать иных лиц в этой доле стало возможным только с согласия собственников.

Поэтому прежде чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми вам придется делить крышу над головой.

Если все собственники против вселения нового соседа, то он может, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в данной квартире. Но если у него есть несовершеннолетний ребенок, то суд обяжет собственников принять его в свою квартиру для проживания.

Если один из сособственников выразил желание купить долю, но в силу финансовых возможностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить владельцу?

Согласно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего приобрести долю, есть ровно 1 месяц для ее приобретения. Все остальные сроки оговариваются с продавцом: если он согласен, никаких вопросов нет; а если нет – то он вправе продать долю третьим лицам.

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Опубликовал: admin в Название категории 19.10.2018 Комментарии к записи Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)? отключены 19 Просмотров

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Покупка квартиры не всегда осуществляется одним собственником; на практике возможно долевое участие в покупке квартиры. Безусловно, в этом случае применяются дополнительные гарантии прав всех покупателей и оформляются дополнительные документы.

Но бояться этого не стоит!

Если говорить юридическим языком, то правильнее – не доля в квартире, а доля в праве собственности на квартиру.

Гражданский кодекс устанавливает, что все имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_85847173

Общая собственность бывает двух видов: совместная и долевая. Отличие между ними только в том, что в долевой собственности четко определены доли каждого собственника, а в совместной – нет, но это возможно сделать.

Приведем простой пример. После вступления в брак супруги приобрели квартиру, собственником которой стала жена. Но, несмотря на то, что право собственности оформлено на одного человека, квартира находится в общей совместной собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью жена может совершать только с согласия мужа, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом.

Если у супругов возникло желание разделить совместное имущество, то можно составить брачный договор (соглашение), в котором будут четко указаны доли каждого из них. В этом случае при совершении любых действия с квартирой согласие второго супруга не требуется.

Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела доли из общего имущества. В случае если между сторонами не найден компромисс, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в суд.

При этом следует обратить внимание на то, что выдел доли производится только в том случае, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.

Если вы собираетесь покупать не всю квартиру целиком, а только лишь долю в ней, следует помнить о некоторых специфических моментах.

Начнем с того, что если один из участников долевой собственности решил продавать свою часть, то он обязан в первую очередь предложить выкупить его долю остальным собственникам.

Читайте так же:  Причинение вреда здоровью и направление на мсэ

Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем нарочно или отправляется по почте. Исключение составляет случай, если доля выделена в натуре.

После предложения вы должны получить либо письменный отказ, либо согласие на покупку доли. Но на размышление гражданам дается 1 месяц.

Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник может продавать свою долю третьим лицам.

Но здесь стоит быть очень внимательным: цена и условия продажи доли третьим лицам должны соответствовать тем условиям, которые были указаны в предложении другим собственникам.

Но как быть в ситуации, когда собственник прописан в квартире, но не проживает в ней? Предложение нужно отправлять по последнему известному адресу проживания этого гражданина.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_75498130

Чем грозит неуведомление собственников о продаже или изменении условий продажи?

Оставшиеся собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в суд заявление о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Такое заявление может быть подано в течение 3 месяцев после совершения сделки купли-продажи доли третьему лицу.

Но и здесь есть свои тонкости: если продавец изменил цену на долю для третьих лиц в сторону увеличения, то это не является нарушением прав соседей.

Соответственно, если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. Если такого отказа нет, то доказательством уведомления остальных собственников будут почтовые уведомления о вручении им заказных писем.

Уже на стадии переговоров о продаже доли убедитесь, что другие собственники были уведомлены о продаже, так как впоследствии в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя доли ждет судебный процесс.

После того, как вы купили долю в квартире, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под действие норм об общей долевой собственности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и пользование имуществом, которое принадлежит всем, осуществляется с согласия остальных членов.

Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем ощутить только на бумаге о праве собственности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и сказать: Это мое и не ходите сюда.

Если собственники не определяют между собой порядок пользования общим имуществом, то и пользование всем имуществом определяется в равной степени.

Для того, чтобы выделить долю в квартире, потребуется очень много усилий: отдельных вход, изолированное помещение и т.д. Поэтому и видим мы свою собственность только на бумаге.

Если за выделом доли вы все же обращаетесь в суд, то судья в каждом конкретном случае учитывает следующие обстоятельства:

  • есть ли у собственника иная квартира для проживания;
  • если ли у собственника семьи, дети, родители, иждивенцы;
  • финансовое положение собственника и т.д.

Поэтому и может получиться на практике, что у собственника, у которого по документам доля больше, будет всего лишь маленькая комната для проживания и наоборот.

Регистрация собственника квартиры, который приобрел в ней долю, осуществляется в общем порядке в органах ФМС без согласия других собственников. Если же владелец решит зарегистрировать в квартире жену и детей, то следует спросить согласия остальных собственников.

Поэтому и будет разумным выходом приобретение доли и деление ее на всех, кто будет проживать в квартире.

На практике встречаются случаи, когда сособственники квартиры не хотят принимать нового жильца, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.

Например, дают свое согласие на покупку доли, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего криминального, а продавец теряет своих потенциальных покупателей.

В данном случае стоит провести переговоры с соседями и выяснить причины их недовольствий.

Для того чтобы выставить долю в квартире на продажу, необходимо определить ее стоимость.Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_198819029

Как обычно считается сума доли: берется стоимость 1 кв.м. жилья по региону и умножается на количество квадратных метров в доле. В результате получается завышенная стоимость доли.

Стоимость жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных показателей, например, ветхости жилья, наличия/отсутствия ремонта, района нахождения недвижимости и т.д. Поэтому в данном случае за подсчетом суммы лучше обратиться в риэлтерское агентство.

Зачем же нужно покупать именно долю, а не всю квартиру целиком?

До 2005 года действовало правило: если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. После принятия Жилищного кодекса прописать иных лиц в этой доле стало возможным только с согласия собственников.

Поэтому прежде чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми вам придется делить крышу над головой.

Если все собственники против вселения нового соседа, то он может, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в данной квартире. Но если у него есть несовершеннолетний ребенок, то суд обяжет собственников принять его в свою квартиру для проживания.

Если один из сособственников выразил желание купить долю, но в силу финансовых возможностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить владельцу?

Согласно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего приобрести долю, есть ровно 1 месяц для ее приобретения. Все остальные сроки оговариваются с продавцом: если он согласен, никаких вопросов нет; а если нет – то он вправе продать долю третьим лицам.

Изображение - Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли) 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here