Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Могу ли я продать 1/2 долю квартиры, без согласия второго собственника?

Ситуация такая! Уехал из города выписался из квартиры в которой имею долю 1/2!прописаться в др месте не смог т,к менял места проживания в течение 2 х недель! Сейчас хочу продать свою долю но мать против продажи всей квартиры! Как поступить? Могу ли я продать 12 квартиры!

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2F3%2F1%2F7%2F3177042f92c2f313b17d7a893b29dc1a_65_76

Могу ли я продать 12 квартиры!
Игорь

Можете, только мать имеет преимущественное право покупки Вашей доли

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также
случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.
2. Продавец доли обязан известить
в письменной форме остальных участников долевой собственности о
намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других
условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве
собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2F0%2F5%2F2%2F052e63bc0a7d10374d9ef40983901aa8_65_76

Можно продать и третьему лицу, главное соблюсти условия, в соответствии со ст. 250 ГК РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Сособственник либо направляет почтой заказным письмом с уведомлением о вручении извещение о продаже доли, в соответствии с нормой закона, приведенной выше, либо действуют через нотариуса. Также, можно просить сособственника лично подписать- о получении извещения.

С Уважением, Надежда.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fe%2Fc%2F2%2Fec20b9acfa72895bb83a6249f48fc1e5_65_76

Игорь, добрый вечер! Да, можете вы же собственник. Мать может только выкупить вашу долю Т. К. У нее есть преимущественное право покупки перед посторонними, но не более. Поскольку такая сделка в любом случае должна оформляться через нотариуса сделайте через него же уведомление о продаже с учетом положений статьи 250 ГК и если не купит продавайте посторонним

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2F6%2F0%2F0%2F6008ceb5116b2c7a7a7e24047a832c18_65_76

При продаже вами доли в квартире вы должны уведомить об этом мать с указанием цены и других условий, на которых вы ее продаете. Если мать откажется от покупки вашей доли, то вы вправе продать вашу часть доли, заверив договор у нотариуса.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

Читайте так же:  Заявление о вступлении в наследство

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.tinkoffjournal.ru%2Fkornilova.dflqorqxna6s

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Юридический ликбез: можно ли продать свою долю в квартире без согласия второго собственника и как это сделать?

Собственники квартиры, имеющие установленные доли, связаны между собой. Закон налагает на каждого обязательства, особенно, если речь идет о продаже своей части недвижимости. Случаются ситуации, когда хозяева одной квартиры не могут прийти к компромиссу по поводу ее продажи, как в таком случае действовать? Можно ли одному владельцу реализовать свою долю, если второй выступает против, и если да, то как это сделать? В материале мы расскажем, какие действуют нормативные акты для таких ситуаций и как правильно поступить собственнику.

Общая собственность бывает как долевой, так и совместной. Две формы владения отличаются друг от друга по обязанностям и правам хозяев, а также регулируются разными статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fdolyu_v_kvartire_1_03142853-400x283

Статья 244 ГК РФ сообщает, что имущество может находиться в собственности двух и более лиц, при этом долевым такое владение будет называться только при определении частей (долей) каждого хозяина недвижимости отдельным соглашением.
Читайте так же:  Нужен ли гражданам рф загранпаспорт для поездки в абхазию

По подобной форме, каждый хозяин получает право собственности, оформленное в Росреестре, на свою часть квартиры. В основные документы по недвижимости (например, заключенный ДКП) вписывается каждый дольщик. Таким имуществом каждый владелец, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, имеет право распоряжаться сам, но с учетом согласия всех держателей долей.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если квартира находится в общей собственности без определения долей, речь идет о совместной форме владения. Она чаще всего возникает при покупке недвижимости людьми, находящимися в браке.

Согласно Семейному кодексу РФ, совместной собственностью супругов становятся все вещи, приобретенные во время официального брака. При этом, лишь один супруг оформляет на себя недвижимость, от второго требуется разрешение, дополнительных юридических маневров проводит не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает?

При продаже долей в праве общей собственности у других участников возникает преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 ГК РФ. Под таким правом подразумевается возможность первоочередной покупки доли по предлагаемой третьим лицам цене и по стандартным условиям.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fperedacha_dokumentov_1_03143137-400x267

Перед началом процедуры продажи собственник должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю, указать в документе цену и другие условия планируемой сделки. Если ни один держатель доли не изъявит желание приобрести ее в течение одного календарного месяца, доля может быть реализована на рынке.

Все держатели долей имеют возможность написать письменный отказ от использования преимущественного права покупки в любое удобное время, тогда собственник получит право продать квартиру раньше, чем через 30 дней.

Нарушение имущественных прав грозит продавцу аннулированием сделки – любой участник совместного права собственности сможет в течение 90 дней оспорить в суде договор купли-продажи и потребовать перевести права и обязанности покупателя на него.

По закону, держателю доли не нужно разрешение от других участников, важно лишь иметь доказательство того, что собственник доли получил извещение о намерениях продажи части квартиры и не пожелал воспользоваться своим преимущественным правом. Исключение из этого правила только одно – когда долю планируется продать на открытых торгах и, как правило, процесс связан с желанием кредитора реализовать залоговое имущество в связи с неуплатой долгов по заключенному договору.

Однако доля может быть реализована и другими способами.

Способы заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица

  1. Дарственная. Если оформить передачу своей доли по схеме дарения, не потребуется извещение или согласие остальных собственников.

Сам процесс осуществляется более гладко. Но покупателю и продавцу желательно позаботиться о гарантиях – если под договором дарения понимается все-таки выкуп доли, рекомендуется привлечь для передачи денег надежного посредника – банк.
Залог. В этом случае доля оформляется в качестве залоговой – кредитор сможет ее забрать под предлогом невыплаты денежных средств. Такие действия также не требуют уведомления и разрешения других собственников недвижимости, поскольку в ГК РФ случаи с кредиторами регулируются другими положениями.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fprodazha_doli_nesovershennoletnego_1_03143430-400x248

Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.

Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою собственность. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.

Можно ли через суд заставить владельца меньшей части согласиться на ее продажу?

Некоторые собственники не могут договориться о продаже доли как между собой, так и третьему лицу.

Предположим, владелец одной части квартиры не выходит на контакт со вторым, хозяин не знает где он живет – возникает проблема с уведомлением. Случаются и ситуации с искусственным затягиванием процесса, когда второй собственник сам препятствует передачи ему уведомления, таким образом блокируя выкуп доли. Как же его заставить? Есть возможность обратиться в суд с иском о принудительном выкупе доли.

Такой же вариант подойдет дольщикам, которые в силу разных обстоятельств не могут жить на одной жилплощади, но и реализовывать свои доли не желают, суд постановит, чтобы владелец большей доли выкупил оставшуюся часть квартиры.

В судебной практике не все оказывается так гладко – у владельца большей доли может не быть денег для проведения сделки, он волен изъявить желание самому съехать с квартиры. Однако свои права участники долей защищают преимущественно через закон.

Владелец жилья, имеющий в ней долю вместе с другими гражданами, имеет право продавать недвижимость третьим лицам только после отказа других дольщиков приобрести ее. Для реализации их законного права, хозяин должен в письменной форме отправить им уведомление и подождать ответа на протяжении 30 дней.

Читайте так же:  Реструктуризация долга по кредиту

После одного календарного месяца преимущественное право упраздняется. В остальном продажа доли в квартире происходит по стандартным правилам с оформлением договора купли-продажи.

Смотрите видео о продаже доли в квартире без согласия других собственников

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся с личной собственности, допустимо распоряжаться по своему усмотрению. Но продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между собственниками. Частыми причинами их бывают вопросы, связанные с разделом жилой площади. В приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами жилплощади.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей частей в общей квартире. Можно ли продать долю без согласия других? Как это сделать в 2018 году законным путем?

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fnedexpert.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fkak-prodat-dolju-v-kvartire

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации. Но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю каждого. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fnedexpert.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2Fprodazha-kvartiry-bez-rieltora-2

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать,
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников. Здесь же изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить так же в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении сделки (пункт 3 ст.250 ГК).

Согласно норм ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется скорее человек, купивший эту часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи должен покупателем стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности поступить, как того требует законодательство.

Тогда остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание проживать со вторым собственником совместно или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем оказывается, что продавец сумму не возвращает и залог переходит в счет ее погашения.

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Следует отметить, что с 1 января 2017 года владелец доли может уведомить остальных сособственников о том, что намерен совершить сделку, через электронное объявление в сети Интернет.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация об участниках с указанием паспортных данных, а также цене и предмете сделки. К последнему относится указание на размер доли в объекте и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Такая сделка подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Сторонами купли-продажи подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Читайте так же:  Ипотека с плохой кредитной историей

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявления каждой из сторон сделки,
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом,
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли,
  • паспорта сторон сделки,
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей.

Уведомление о продажи доли в квартиреСогласие о продажи доли в квартиреДоговор купли продажи доли в квартиреЗаявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещенииАкт приема передачи доли

А также оплатить госпошлину и, при желании, приложить квитанцию к пакету документов. Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с единоличной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

Способы продать долю в квартире без вашего согласия или других собственников

Когда квартира одна, а собственников 2-е и больше, то никто не является полноценным хозяином недвижимости: по своему усмотрению нельзя продать, сдать в аренду либо пользоваться, ведь всегда требуется согласие остальных собственников жилого помещения.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fcentro-pol.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Frazdel-kvartiri-700x480

А когда собственники, мягко говоря, недолюбливают друг друга, что встречается в большинстве случаев, собственность становится большой проблемой. Именно немалый процент споров на почве владения недвижимостью рассматривается в судах.

Даже просто так продать свою часть квартиры нельзя. По закону собственник обязан соблюсти права других владельцев недвижимости, и обязан им предоставить право на преимущественное приобретение.

То есть перед продажей своей доли собственник должен в письменной форме уведомить совладельцев недвижимости. И если они не согласятся приобрести его часть, то только тогда доступна сделка с третьими лицами. Если это правило нарушить, то владельцы других долей обладают правом в течение 3-х месяцев оспорить проведенную сделку.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fcentro-pol.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Frazdel-kvartiri-150x150

Как без согласия остальных собственников продать свое имущество?

В современном мире нередко возникают ситуации, когда наблюдается насущная необходимость «расстаться» со своей частью недвижимости, а другие собственники не дают согласие на проведение сделки, либо их невозможно найти.

Мы рассмотрим способы, которые помогут продать свою часть недвижимости, при этом отсутствует необходимость получения согласия остальных владельцев.

В соответствии с законодательством, каждый владелец недвижимости имеет право требовать выделение доли из общего имущества. Выделение осуществляется по общему согласию – требуется подписать соглашение и нотариального его заверить с другими собственниками, или придется идти в суд, – когда мирно решить вопрос не получается.

Но выделение доли в принудительном порядке по решению суда не всегда возможно. Долю выделяют, если имеется техническая возможность – определяют изолированное жилое помещение с самостоятельным входом.

Если выделить долю, то нивелируется право долевого владения, соответственно, на владельца какой-то доли уже не распространяется правило, требующее предварительно согласовать свои действия с остальными владельцами.

Законодательством РФ предусмотрено преимущественное право приобретения доли в случае ее продажи, однако ничего не говорится о безвозмездной передаче своей доли родственнику либо третьему лицу по договору дарения.

Соответственно, собственник может подарить свою долю кому-нибудь, при этом согласие остальных людей не требуется.

Однако оформление покупки доли в виде дарственного договора чревато определенными подводными камнями:

  1. Имеется определенный риск не получить денежные средства, поскольку по соглашению часть имущества передается на безвозмездной основе, то есть бесплатно. Рекомендуется отдельно составить расписку о расчете.
  2. Другие собственники могут оспорить договор дарения в суде, вследствие чего сделка признается мнимой, и отменяется. Но тут нужно иметь веские доказательства, что имеет место именно продажа, а не передача в дар.

Между покупателем и продавцом в письменном виде составляется договор займа (на сумму стоимости доли) и договор залога, который обеспечивает возврат займа. Затем заключают соглашение об отступном: если продавец деньги не возвращает, то покупатель вместо них получает долю в квартире, вследствие чего обязательства займа нивелируются.

На соглашение залога право преимущественного приобретения не распространяется, поэтому сей процесс происходит без согласия остальных собственников – их даже можно не ставить в известность.

Но имеются свои риски:

  1. Сделку можно оспорить, вследствие чего она признается недействительной.
  2. Сложное оформление.

Передача своей доли по договору пожизненного содержания

Верховным судом неоднократно акцентировалось внимание на том, что на такое соглашение право преимущественного приобретения не распространяется.

Суть в том, что доля передается в собственность другому лицу, которое обязуется обеспечить уход и содержание до конца жизни. Данное соглашение носит личностный характер, поэтому приоритетное право другим владельцам не представляется.

Читайте так же:  Лишение родительских прав бывшего мужа

Можно ли продать часть или долю в квартирах без стандартного согласия второго собственника

Продажа долей в квартире всегда сопряжена со сложностями и проблемами. Нередко на этом фоне рождается вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Обстоятельства и отношения могут быть настолько нелояльными, что говорить о мирной реализации сложно. Чаще продажа доли решается в судебном порядке, поскольку это достаточно сложный сегмент рынка недвижимости.

При этом продать долю без получения на это согласия другого совладельца все же допускается. Однако необходимо все сделать правильно, чтобы в дальнейшем не было возможности у совладельца оспорить сделку. Тема нашего нового материала именно в том, чтобы рассказать о вариантах реализации части недвижимости, если нет прямого согласия/отказа сособственников.

Есть такое юридической понятие — первая очередь. В этой категории могут оказаться наследники, например. Первая очередь дает преимущественное право перед другими лицами. При продаже долей преимущественное право на покупку оказывается у совладельцев. Именно они являются покупателями первой очереди.

Именно им продавец обязан первым предложить выкупить свою часть. Важный момент в том, что стоимость, озвученная совладельцам, должна оставаться такой же и для других категории покупателей.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fgrazhdaninu.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Foriginal-1

Так, продавец предложил продать свою долю за 1 миллион рублей второму сособственнику, однако тот отказался от выкупа, сославшись на высокую цену. Продавец получил отказ от покупки, но другому покупателю продал за меньшую стоимость. В результате сделка была оспорена, так были нарушены права. Собственник может только поднять стоимость, но не понизить ее. Иначе это будет расцениваться как мошеннический ход.

Такое же право первой очереди возникает не только при прямых выделенных долях. В каждом городе еще достаточно коммунальных квартир. Перед тем как начать продажу, также необходимо получить разрешение от владельцев других комнат. По сути, коммуналка — единая квартира, а комнаты в ней просто ее составляющие. По смыслу их можно считать обычными долями, поэтому здесь соседи выступают как покупатели первой очереди.

Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:

  • не проживают или живут далеко;
  • нет сведений о месте проживания;
  • признаны пропавшими;
  • недееспособны и помещены в спецучреждение.

Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить подпись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.

Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.

Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку. Если по истечении месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждение о вручении, продавец вправе считать это отказом и может выставлять объект.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника proxy?url=https%3A%2F%2Fgrazhdaninu.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fvykup-doli-v-kvartire

Но так сложилась практика, что, избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить. Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.

Однако нужно понимать, что суды отлично знают про такую лазейку. Действительно, совершенно чужие люди дарят недвижимость другим чужим людям — это странно. Именно поэтому, если доходит до оспаривания договора дарения, важно продумать родственную связь или особо дружественные отношения.

Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.

Альтернативные варианты продажи долей:

Иногда используется метод отчуждения залоговой недвижимости. Люди заключают кредитный договор, по которому владелец доли получает некоторую сумму. В качестве материального обеспечения заемщик оставляет долю недвижимости.

Затем это соглашение необходимо отдать в МФЦ и провести регистрацию. В дальнейшем заемщик отказывается от права на свою недвижимость. Кредитор отказывается от притязаний по возврату денежных средств, но получает залог в собственность. Далее оформляется право перехода собственности.

Как видим, в 2017 году достаточно инструментов, чтобы провести отчуждение доли и без согласия совладельцев. Однако сложность такой продажи в том, что крайне редко доли и части жилья реализуются вообще. Даже коммунальные комнаты имеют больше шансов быть востребованными, чем часть квартиры. Именно поэтому рекомендуется прилагать усилия для достижения согласия по выкупу между сособственниками.

Изображение - Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here