Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Frostov-dom.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F04%2Fxmorzik_scvorec2.jpg.pagespeed.ic.lagJojKC5ZНепосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда.

Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный вопрос. По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.

В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме.

В подобной ситуации есть смысл попробовать непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания жилья,«как в частном секторе».

Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями, любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме. При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Frostov-dom.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F04%2Fxyiouuo-hh-sgbhwx-vu-ijglwswdujx-sroopx.jpg.pagespeed.ic.-ggnasEOD_

Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за коммунальные услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично.

А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».

Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.

II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении

Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

Дополнительные нюансы Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Frostov-dom.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F04%2Fxupravlenie.jpg.pagespeed.ic.YSHuccoUBD

▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ, собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из 20-й квартиры.

▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.

▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы 40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».

При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно. За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях. При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.

Читайте так же:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Frostov-dom.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F04%2F%25D0%25A1%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25BE%25D1%2580%25D0%25B5%25D1%2587%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25BA-%25D0%25B4%25D0%25BB%25D1%258F-%25D0%25BF%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2586-%25D0%25BE%25D0%25BA%25D1%2580%25D0%25B0%25D1%2588%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D1%258B%25D0%25B9_56534073

В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.

Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.

Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги. Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности. Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Frostov-dom.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F04%2F393392.jpg.pagespeed.ce.KY9Z2cSmVo

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

При этом на основании статьи 164.3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.

В Ростове для заключения прямых договоров при непосредственном управлении обычно просят:

▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом — непосредственного управления.

▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома).

▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.

▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.

Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления. Главным тормозом является компания «ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически. Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.

Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.

Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом.
Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Frostov-dom.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F04%2Fx192395803_7.jpg.pagespeed.ic.rCn_zONKh2

А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация.

При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками. Об этом свидетельствует пункт 32 Постановления Правительства РФ №491: «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений».

Читайте так же:  Вынос точек в натуру границ участка

Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании. Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие «управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.

И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома. Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы. Таким образом, в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: при неудовлетворительном производстве работ она не получит вознаграждения, а существующая система не даст ей возможности разворовывать чужие деньги.

▪ Проголосовать за непосредственное управление большинством голосов собственников жилья, выбрать председателя совета дома.

▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить прямые договоры с монополистами.

▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить договор с подрядчиком (хотя бы номинальный) — если в доме более 12 квартир.

Примечание. Если выбранная форма управления в течение года не реализована собственниками жилья, городские власти должны искать дому управляющую компанию.

▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям. Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами. Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.

▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.

▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.

▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ. Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь. Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.

▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении. Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) в 2018 г с изменениями

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.gkh.ru%2Fimages%2Farticles%2F102032%2Fineposredstvennoe-upravlenie-mkdmage

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются. Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые. В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления. В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ. Важно отметить, что он доступен только для небольших домов, число квартир в которых ограничено тридцатью.

Читайте так же:  Образец и правила составления жалобы в трудовую инспекцию на работодателя

Логика указанного ограничения понятна. Для самостоятельного управления МКД жильцам необходимо быть знакомыми между собой и сплоченно действовать для общего блага. В больших домах это практически невозможно – соседи зачастую не проявляют инициативы в управленческих делах и много лет живут в одном подъезде, не общаясь друг с другом.

Если в МКД до 30 квартир и жильцы решили остановиться на непосредственном способе управления, то им самостоятельно придется выстраивать отношения с поставщиками ресурсов и исполнителями работ. Убирать и благоустраивать придомовую территорию можно своими силами, но для ремонта общедомовых инженерных коммуникаций уже потребуются подрядчики. С ними заключается типовой договор подряда, который обязывает исполнителя выполнить и сдать работу, а заказчика – оплатить ее. Это все прописано в части 2 статьи 702 ГК РФ.

Выбор подрядной организации происходит на общем собрании. Более подробно о том, как заключать договоры на содержание общедомовой собственности и получение коммунальных ресурсов читайте в специальном материалеиз справочной системы «Управление МКД». В том числе, в нем есть пункты с описанием того, кто отвечает перед собственниками за соответствующее состояние общего имущества и бесперебойное обеспечение ресурсами.

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме. Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников. На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

  • даты и места сбора;
  • инициатора мероприятия;
  • списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

  • смена формы управления домом;
  • определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  • выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

  • протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
  • ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
  • ксерокопия техпаспорта дома;
  • заявление на подписание договора с РСО;
  • доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

  • управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
  • выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
  • выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

У варианта с самоуправлением многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы.

Укажем сначала достоинства:

  • прямая оплата поставляемых коммунальных услуг и отсутствие проблем у добросовестных жильцов из-за появления задолженностей у отдельных квартир или управляющей организации;
  • прозрачность в начислении коммунальных платежей;
  • участие собственников во всех вопросах, касающихся ремонта, благоустройства и других бытовых моментов;
  • приглашение на выполнение сложных работ по обслуживанию дома специализированных организаций по собственному выбору. При правильном составлении договора такой подрядчик сделает все качественно и в срок, либо будет осуществлять переделки за свой счет.
Читайте так же:  Выплаты при банкротстве предприятия как производятся выплаты сотрудникам

Для объективности отметим и недостатки:

  • при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
  • нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
  • каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
  • возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
  • лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
  • трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

В каком доме можно организовать непосредственное управление

В стандартной хрущевке квартир значительно больше 30, равно как и в типовых многоэтажках более поздней постройки. В связи с этим непосредственный способ управления доступен для реализации гражданам, проживающим в многоквартирных домах двух типов:

  • старый 2- или 3-этажных жилфонд, которого с каждым годом становится все меньше;
  • новые малоэтажные жилые комплексы, строящиеся в ограниченном количестве и обычно относящиеся к ценовой категории «выше среднего».

Впрочем, в вопросе числа квартир в ближайшее время возможны законодательные изменения. В сентябре 2018 года на рассмотрение Госдумы поступил проект закона, снимающий ограничение на выбор варианта непосредственного управления домом в зависимости от его размера. Инициатор документа считает, что здесь нарушаются права жильцов. ЖК РФ в одной статье дает им возможность управлять МКД, но в другой не позволяет при количестве квартир более 30 выбрать один из существующих способов управления.

Судьба этого законопроекта пока не ясна. С большой вероятностью он будет отклонен, так как серьезного ущемления прав жильцов и недовольных таким положением дел людей в каком-то значительном количестве не наблюдается.

Как уже говорилось выше, при непосредственном управлении домом договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается каждым собственником в отдельности. Это значит, что и оплачиваться КУ будут напрямую их поставщикам. Данная особенность для многих является ключевой, то есть переход к схеме самоуправления происходит из-за желания добиться прозрачности в вопросах оплаты.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2FDSCN3062-Custom-800x324

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом требует особого отношения и управления. Серьезная забота о благоустроенности быта жильцов и комфортного проживания ведет к процветанию и благополучию многоэтажек. Кто занимается непосредственным управлением многоквартирных домов и в чем заключается такая деятельность? Ответы на такие вопросы должен знать каждый, живущий в многоэтажном доме.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Furist

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91 . Это быстро и бесплатно !

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

По состоянию на 2017 год непосредственное управление может иметь место в домах, где квартир не больше 16. Все остальные многоэтажки современного типа с количеством квартир больше 16 управляются, согласно Жилищному кодексу РФ:

В 2015 году были внесены поправки в Жилищный кодекс (ФЗ № 225).

Обычно, при непосредственном управлении, жильцами выбирается один представитель (управляющий домом), который решает все вопросы по капитальному ремонту, водоснабжению, электро- и газоснабжению в соответствующих организациях. Управдом:

  • представляет интересы жильцов;
  • проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
  • вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
  • сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоэтажным домом рассмотрены в этом видео:

Какие достоинства и недостатки у непосредственной формы управления

По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Furist

Непосредственное управление дает возможность жильцам самим оплачивать все коммунальные и другие расходы и контролировать свой бюджет.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

  1. Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются. Это позволяет исключит долги, которые может собрать, например, Управляющая компания.
  2. Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков. В отличие от, например ТСЖ, когда суммы платежей проходят через руководство товарищества, никто не припишет лишние рубли к оплатной квитанции.
  3. Задолженности по квартплатам одних жильцов никоим образом не отражается на других собственниках квартир. Каждый сам несет ответственность за свои платежи и расходы.
  4. Все вопросы по организации и благоустройстве общих помещений, лестничных пролетов и двора решаются вместе, сообща, а расходы делятся по согласованию поровну между жильцами.
  5. Что касается ремонтных работ относительно дома, то жильцы сами выбирают компанию, подписывают договор и принимают работу.
Читайте так же:  Порядок приватизации дачного участка в 2019 годах

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fforward-alt-2-480

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2FD0A1D0BBD0B0D0B9D0B42

Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом.

Минусы непосредственного управления:

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F39850

Самое главное – желание. По ЖК РФ, каждый владелец квартир в доме должен быть согласен на такую форму управления.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F1441873648_upravlenie-domom2

Объекты управления и формы управления многоквартирным домом.

Собрание может быть очным и заочным. Если жители дома дружны и проявляют инициативу, то собрание состоится очно.

Если небольшой группе или одному лицу – собственнику квартиры в доме, приходит идея и желание превратить дом в непосредственно управляемый, то нужно:

  • собрать подписи жильцов, которые поддерживают такую идею;
  • организовать собрание (назначить дату, время и место сбора жильцов);
  • обдумать ход собрания и составить план (регламент) встречи.

Какими полномочиями обладает совет в многоквартирном доме, а также председатель такого совета — читайте здесь.

На собрании должны решаться вопросы о:

  • целесообразности перехода на непосредственное управление;
  • в случае положительного решения важно выбрать управдома, который соответствовал бы необходимым требованиям наличия организаторских способностей, порядочности и умения решать вопросы вовремя и в любых инстанциях;
  • обычно на выборы приглашается представитель местной администрации. Это законное решение – в большинстве случаев, выбранный на должность управляющего будет общаться непосредственно с представителями административных инстанций. К тому же, чаще всего, приглашенное лицо объясняет как управлять домом, организовывать людей и подыскивать компании по ЖКХ для дома.

Представитель администрации тоже голосует «за» или «против» претендента.

После собрания все должны подписать «Протокол собрания», составленный по стандартной форме. Обычно протоколы содержат:

  • дату;
  • номер;
  • тему;
  • план (регламент);
  • кто выступал и что говорил (в кратце);
  • кто и как голосовал;
  • как окончилось голосование;
  • чем закончилось собрание;
  • какие постановления были вынесены на собрании;
  • регламент – кто и чем будет заниматься, согласно решениям, принятым на собрании;
  • Ф. И. О. проводящего собрание;
  • подписи и расшифровки двоих-троих ведущих собрание и оформляющего протокол.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Furist

На нескольких листах описаны:

  • все действующие лица – жильцы, управляющая компания и лицо, уполномоченное ее представлять;
  • все данные о многоквартирном доме (адрес, площадь, количество этажей, квартир, практически все, что написано в кадастровом и техпаспорте);
  • перечислены термины, которые будут употребляться на протяжении всего документа;
  • перечислены все имущество в доме, которое считается общим и действия относительно его благоустройств. Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме — читайте тут;
  • кто является высшим органов в процессе управления;
  • четко прописано во второй части предмет договора;
  • какие технические текущие ремонтные работы будут проводиться;
  • какие профилактические сезонные ремонтные работы будут проводиться;
  • уборка мусора и текущая уборка общих территорий, другие вопросы обеспечения гигиены и санитарного режима для комфорта проживающих в доме;
  • третья часть содержит обязанности сторон, а так же их права;
  • в четвертой части регламентируются вопросы платежей;
  • ответственность сторон и условия расторжения договора содержатся в следующих частях;
  • определяются вопросы времени и частоты проведения собраний;
  • срок действия договора;
  • дату и подписи сторон.

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Ffile_document

Непосредственное управление многоквартирным домом может быть очень качественным или, наоборот, вызывать недовольство жителей дома.

Поэтому, первый срок лучше заключать на короткий промежуток в год или два. Опыт покажет, насколько такой вид управления подходит именно отдельно взятому вашему многоквартирному дому.

Как работает на практике непосредственная форма управления жильем — смотрите в этом видео:

Изображение - Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 10

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here