Особенности размена квартир

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Особенности размена квартир". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fs-cdn.mirndv.ru%2Fstatic%2Fuploads%2Fimages%2F1200-400%2FqadAH86F9eOie1TWmpq8l9J9BYxVMiwqhc0M

В недавнем прошлом обмен квартир был обычной практикой. Все граждане являлись нанимателями государственного жилья, а значит, находились в равных условиях. Сегодня процент недвижимости, остающейся в муниципальной собственности, по стране не превышает 20. К тому же, для таких сделок существуют ограничения, например, признание дома аварийным, утвержденным к сносу, или если договор найма оспаривается в суде. Потому эпоха привычных многим разменов подходит к концу.

Сегодня речь можно вести о сложных схемах купли/продажи, когда вам одновременно нужно подыскать и покупателя на свою большую квартиру, и нескольких продавцов меньших объектов недвижимости. Все проводимые сделки должны быть грамотно оформлены и зарегистрированы в государственных органах, чтобы результатом такого размена не стала потеря части собственности. Количество подобных сделок, в среднем, достигает 70% рынка купли/продажи жилья.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fs-cdn.mirndv.ru%2Fstatic%2Fuploads%2Fimages%2FPY8CYSvk9FwSAEQuFmJ24tBIP0W5vsFHs46r

Совет специалиста: будьте реалистичны, ориентируйтесь не на формальную логику, а на существующую конъюнктуру. Например, трехкомнатное жилье без доплаты можно разменять на две однокомнатные квартиры в подобном по условиям районе.

Одна из причин разъезда — нежелание проживать в одной квартире. Такая ситуация может сложиться у разведенных супругов, детей и родителей, братьев и сестер. И первое, чего нужно добиться, — согласие всех собственников долей жилплощади на осуществление его размена. Продать отдельную долю постороннему человеку практически невозможно, невыгодно, да и опасно, так как на подобные сделки часто идут мошенники, которые потом будут «выживать» из дома оставшихся жильцов. Если один из собственников отказывается от размена, лучше подать иск в суд. Там будут учитываться не только моральные основания, но и то, не ухудшатся ли условия проживания упорствующего гражданина.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Проживание в большой квартире не обязательно является лучшим вариантом. Особенно с точки зрения финансов. Нередко собственники просторного жилья задумываются о его размене, чтобы сократить свои расходы на квартплату, ремонты. Параллельно можно даже улучшить свое положение, получив в собственность квадратные метры для сдачи в аренду. Готовясь к подобной сделке, нужно особенно точно рассчитать возможные риски и выгоды. Особенно это касается той квартиры, которую вы планируете сдавать. Осведомитесь у специалистов по аренде недвижимости, каков спрос на жилье в конкретном районе, каковы цены, какое развитие ситуации на рынке они прогнозируют на ближайшие годы.

Еще несколько кратких советов по эффективному размену:

  • приведите свое жилье в порядок — сделайте хотя бы косметический ремонт, избавьтесь от нагромождений на балконе, ветхих вещей;
  • составьте список преимуществ местоположения вашего дома, упоминая близость социальных объектов, удобство транспорта, благоприятную экологическую обстановку, престиж района;
  • осматривая варианты для разъезда, познакомьтесь с соседями (лучше сделать это в отсутствие продавца);

Оптимально, если все сделки по размену будут проведены в короткий срок (возможно и в один день). Для этого можно составить с некоторыми участниками процесса предварительные соглашения, внести залоги.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fs-cdn.mirndv.ru%2Fstatic%2Fuploads%2Fimages%2F378-244%2F3sCTEnfRp8BFCDRvXaehpB96lp8gfRSdzYhB

Обмен квартирами между родственниками и жителями разных городов: как провести грамотно, не рискуя и с выгодой

Квартирный обмен — один из способов решения жилищного вопроса. Главная его особенность — в равнозначности объектов сделки. Обмен квартирами между родственниками или в разных городах — разновидности мероприятия со своими особенностями и сложностями.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fs-cdn.mirndv.ru%2Fstatic%2Fuploads%2Fimages%2F378-244%2FqjT1NuAgBQzKErGlXq7S86GQtqm0gt9BeR9Y

Как делить будем? Порядок определения долей в квартире

Раздел квартиры, относящейся к долевой собственности, регламентируется статьей 251 ГК РФ. Любой совладелец вправе выделить свою долю в натуре — по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=http%3A%2F%2F77metrov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F05%2Fjilava

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то однажды встанет вопрос о том, что все хотят жить отдельно. Достичь этого можно, произведя размен приватизированной квартиры на несколько отдельных.

Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.

Но чаще всего действовать предпочитают сообща, по договоренности. Это позволяет решить квартирный вопрос быстрее и без лишней нервотрепки.

Есть два способа произвести размен:

Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:

  1. В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
  2. При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.

В обоих случаях происходит переход права собственности.

Читайте так же:  Исковое заявление на уменьшение размера алиментов образец как написать

И Жилищный, и Гражданский кодексы наделяют владельцев долей в квартире равными правами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе и путем размена.

Но далеко не всегда возможно произвести обмен.

Жилищный кодекс обмен приватизированной квартиры допускает только на жилье, находящееся в собственности, то есть такое же приватизированное.

При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:

  • можно обменять сразу всю квартиру;
  • каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.
Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Но здесь есть один важный момент: прежде чем так поступить, владелец доли обязан предложить выкупить ее другим собственникам (статья 250 ГК РФ).

Если они оказались, то это оформляется нотариально заверенным документом. После этого свою долю можно предлагать всем остальным покупателям.

А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.

Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:

  • приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
  • провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.

Невозможно произвести обмен, если одна из квартир является муниципальной, переданной по договору социального найма. Жильцы такой квартиры не являются владельцами, следовательно не могут ей распоряжаться.

Кроме того, такой договор заключается только с определенной категорией граждан. Все прочие права на получение муниципальной квартиры не имеют.

Но вполне допустим обмен одной муниципальной квартиры на другую. Но только с согласия всех членов своей семьи и разрешения владельца — местных властей. Их отсутствие делает такой размен недействительным.

Как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу матери? Смотрите тут.

Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.

Единственный способ решить проблему — это продать или обменять доли тех совладельцев, кто этого желает.

Но тогда потребуется получить отказ такого собственника от права преимущественного приобретения доли. Только после этого можно будет совершить сделку.

Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.

Есть однако категории жильцов, кто не может быть выписан из квартиры новым владельцем:

  • дети до момента когда им исполнится 18 лет;
  • иждивенцы;
  • добровольно подписавшие отказ от приватизации.

Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.

Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.

В любом случае потребуется соглашение о разделе и определении долей. Сделать это можно по согласию или через суд.

Затем бывшие супруги либо продают квартиру и делят деньги, либо подыскивают варианты обмена. Или же действуют самостоятельно и независимо друг от друга. Но, как правило, размен происходит по обоюдному согласию.

Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.

Размен квартиры между родственниками происходит по тем же правилам, что и между незнакомыми людьми.

Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.

Некоторую проблему представляет размен квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок. Для защиты его интересов, прежде чем заключить любой договор, касающийся данной жилплощади, придется получить разрешение от органов опеки.

Для этого требуется представить доказательства того, что взамен ребенок получит квартиру не меньшей площади. Только в этом случае его можно будет выписать, а квартиру продать или обменять.

Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.

Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.

Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.

По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.

Причиной может быть:

  • неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
  • невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).

В суд подается исковое заявление, где описывается сложившаяся ситуация и те шаги, которые были предприняты. В конце излагается требование признать необходимость размена квартиры.

Читайте так же:  Что такое страхование жилья и как его оформить

К иску придется приложить следующие документы:

  1. Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
  2. Свидетельства о собственности на долю в квартире.
  3. Кадастровый паспорт жилплощади.
  4. Сведения о проживающих.
  5. Уведомление о размене для органов опеки.
  6. Выписку из лицевого счета.

Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.

Все дальнейшие действия по выбору способа размена, подбору вариантов, составлению договоров и регистрации права собственности совершают уже сами владельцы.

Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.

Интересует, как отдать приватизированную квартиру государству в обмен на меньшую? Читайте здесь.

Возможно ли наследование приватизированной квартиры без определения долей? Подробный ответ в этой статье.

Рассмотрим вопросы, которые часто задают лица, желающие разменять приватизированную квартиру.

Можно ли разменять без согласия других прописанных?

Размен без согласия прописанных в квартире жильцов возможен только в том случае, если у нее один собственник. Он вправе принять любое решение, касающееся данного жилья.

При этом все зарегистрированные в нем лица могут добровольно сняться с регистрационного учета. Или же это будет сделано через суд.

В случае, когда собственников несколько, каждый из них может принимать решение только относительно своей части квартиры. Или договариваться с другими совладельцами о размене.

Размен приватизированной квартиры возможен в одной из следующих форм:

При этом необходимо согласие всех собственников на такое действие. Если его нет, то можно распорядится своей частью, предложив предварительно ее купить всем совладельцам.

Если они от права покупки откажутся, тогда продать или обменять свою собственность можно кому угодно. Если в обмене участвует несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fdomananeve.ru%2Fuploads%2Fcb36785b29c99300befb1ce51546bb9d

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Читайте так же:  Совместно нажитое имущество супругов раздел и семейный кодекс

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Читайте так же:  Как отказаться от страховки по кредиту

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Причины, которые могут служить основанием:

  1. Бракоразводный процесс.
  2. Невозможность совместного проживания родителей или других престарелых родственников с детьми, достигшими совершеннолетия.
  3. Антиобщественное или деградирующее поведение одного из владельцев проживающего на территории квартиры.
  4. Переезд вынужденного характера одного из собственников.
  5. При социальном найме – по решению органов местного управления.

Изображение - Особенности размена квартир proxy?url=https%3A%2F%2Fnasledovanie24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Frazmnen-kvartiry

Методика проведения процедуры различается в зависимости от того, кто этим имуществом владеет:

  1. Органы местной власти – муниципальное жилье.
  2. Физическое лицо.
  3. Участники долевой приватизации.

Также она разделяется по признаку причины необходимости размена:

  1. Доли владения равны по стоимости и площади.
  2. Владелец большей части получает доплату за лишние метры.
  3. Смена городов.
  4. Квартиру на несколько комнат в коммунальной квартире.
  5. На иное жилье или имущество другого характера.

Главным условием является – сохранение вида права без изменений. В исключительных ситуациях возможна форма его изменения, но это следует производить до начала процедуры размены.

Весьма распространенным явлением стал размен именно в этой форме владения имуществом. Так как другие способы недоступны единственным вариантом становится именно раздел недвижимости.

Расселение проживающих в одной муниципальной квартире возможно только на аналогичное жилье и производится только с одобрения администрации. С заявлением придется идти тоже в органы местного самоуправления.

При этом жильцы соглашаются:

  1. На приобретение муниципального жилья по усмотрению административного органа.
  2. Требования, предъявляемые к жилью.
  3. Вариант переезда предоставляется гражданам в уже готовом виде.

При проведении процедуры следует помнить, что законным владельцем жилой площади является местная администрация и любое решение вправе принимать только она. К претензиям жильцов она может прислушаться, но не обязана.

При ущемлении граждан при расселении или при неправомерном отказе есть возможность оспорить решение муниципалитета и подать исковые претензии в судебный орган.

Способов по распоряжению имуществом, находящимся в собственности намного больше. Однако, размен можно осуществить только при полном согласии всех законных владельцев. При этом возможен как прямой обмен, так и альтернативные варианты сделки.

При помощи риэлтера производится подбор желаемого жилья, которое можно реализовывать при наличии двух и более собственников и нескольких объектов недвижимости. В процессе возможен переезд жильцов в разные квартиры.

Разрешено:

  1. Производить доплату одному из жильцов, который обладает большей долей, в денежном эквиваленте.
  2. Приобретение одним или несколькими собственниками в процессе проведения процедуры, частного дома.
  3. Передача во владение земельного участка в собственность по согласованию сторон.
  4. Выплата компенсации по договоренности.

Сделка оплачивается при составлении гражданско-правового договора и в Росреестре.

Муниципальный размен проводится бесплатно.

Особенности проведения процедуры при наличии несовершеннолетних на территории объекта недвижимости.

Стандартного пакета документов для органов опеки на отчуждение не существует, поэтому нужно предоставить:

  1. Правоустанавливающие документы на собственность, которая подлежит обмену.
  2. Акты, подтверждающие родство с несовершеннолетним.
  3. Справка из домовой книги по месту проведения сделки.
  4. Копии счетов на квартиру.
  5. Документ оценки недвижимости.
  6. Паспорт кадастрового учета и технический.

Перед проведением процедуры следует посетить органы опеки, и согласовать изменения. Получить консультацию, объяснить ситуацию и подготовить пакет документов поможет уполномоченное лицо.

Так же, как и интересы детей, должны быть соблюдены права недееспособных – за них вправе принимать решения их опекуны или законные представители.

  1. Для начала необходимо определить жилье, как правоспособное. Для этого оно не должно быть:
    • В аварийном состоянии.
    • Не включено в состав домов, попадающих под снос.
  2. Перед процедурой рекомендуется приватизировать жилье и на этом основании распоряжаться им.
  3. При принципиальной позиции жильцов и их нежелании переводить муниципальную форму в приватизированную, нужно обратиться в исполком с заявлением о расселении. Возможно у них подберутся удовлетворяющие требования варианты. При отсутствии кандидатур поиск производится самостоятельно.
  4. Подобрать варианты. При помощи:
    • СМИ.
    • Информационные агентства местного формата.
    • Онлайн-опции.
  5. Обратиться к риелтору. При необходимости может быть предложена альтернативная сделка с гарантией приобретения жилья.

Пакет документов:

  1. Акт о проведении инвентаризации квартиры.
  2. Справка из БТИ.
  3. При несанкционированных перепланировках их нужно зарегистрировать и предоставить технических план и экспликацию помещения.
  4. Договор, являющийся основанием для возникновения права владения недвижимостью.
  5. Свидетельство о наследственном праве.
  6. Акт, подтверждающий приватизацию жилья.
  7. Договор о социальном найме.
  8. Свидетельство на собственность.
  9. При осуществлении расселения по решению судебных органов прилагается выписка.
  10. Если имеются несовершеннолетние зарегистрированные по адресу обмена – нужно предоставить разрешение от органов попечительства.
  11. Согласие законного супруга или жены.
  12. Акт свидетельствующий об отсутствии ареста имущества или иных обременительных обстоятельств.
  13. Справка об отсутствии просрочки по платежам за коммунальные услуги.
  14. Выписка из домовой книги.
Читайте так же:  Право постоянного бессрочного пользования земельным участком

На основании этих документов производят процедуру размена.

Для начисления налога при процедуре обмена квартиры применяются аналогичные нормы, как и при купле-продаже.

При нахождении недвижимости в собственности менее 3 лет, имущество подлежит налогообложению в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. рублей.

Стоимость приобретения квартиры 2500000, а обмен произошел на сумму 4000000 рублей. В собственности имущество 2 года, а значит процентная ставка налога 13%.

Налог = (4000000 – 2500000): 100 Х13= 195 000 рублей.

Последовательность действий:

Размен возможен только совместно нажитого имущества.

Критерии, которым должна соответствовать квартира:

  1. Она должна быть собственностью обоих сотрудников.
  2. Квартира должна быть чистой. То есть не иметь обременений и арестов.
  3. В долевом участии не должно быть детей до 18 лет, в противном случае придется добиваться разрешения органов опеки, что сделать очень сложно.
  4. Решение должно быть обоюдным. Насильно заставить произвести размен не имеет права ни один суд.

Большинство людей в современной жизни предпочитают осуществлять размен квартиры вместо многочисленных действий по продаже и покупке жилья. Ведь переезд в подходящее выбранное жильё без потери денег и дополнительной волокиты является отличным вариантом. Но, следует отметить, что такой вид сделки имеет свои нюансы и особенности.

Далее идёт оценка стоимости имущества квартиры. В случае необходимости устанавливается определённая сумма доплаты, составляется предварительный договор с обязательным указанием сроков осуществления сделки по обмену и с указанием суммы доплаты.
Но, перед тем как сделка будет осуществлена, нужно собрать определённый пакет документов.

Список документации, необходимой для обмена включает следующее:

· согласие на обмен жилья от всех домочадцев, заверенное нотариусом;

· ксерокопии паспортов обеих сторон сделки;

· заявление собственника, подтверждающее его согласие на обмен;

· справка-заключение от органов попечительства в случае наличия жильцов несовершеннолетнего возраста или недееспособных граждан;

· подтверждение от санэпидстанции о нормальном состоянии квартиры;

· техпаспорт на квартиру с подробным её планом;

· документ, подтверждающий право собственности, например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;

· документ, подтверждающий уплату госпошлины, т.е. квитанция об уплате.

Существуют случаи, когда обмен квартиры становится невозможным.

· владельцу уже предъявлен иск по поводу полного расторжения или изменения условий аренды. Обмена не может быть, если соглашение сделки признано судом недействительным;

· жильё находится в ненадлежащем состоянии, планируется снос квартиры или её переоборудование, намечается капремонт. Также обмену не подлежат квартиры, которые в силу различных обстоятельств признаны необходимостью для государственных нужд;

· предмет обмена – общежитие, т.е. жильё общего пользования. Также обмену не подлежат помещения служебного назначения;

· сделка признаётся фиктивной или осуществляемая из корыстных побуждений;

· в жильё, где проживает уже несколько человек, вселяется ещё один жилец, страдающий тяжёлой формой заболевания хронического характера;

· кто-либо из участников сделки является членом ЖСК и на момент сделки идёт вопрос по поводу исключения его из организации.

· заявление, указывающее на обмен двух неприватизированных квартир;

· выписка официального формата от членов собрания ЖСК, подтверждающая приём нового лица в кооператив;

· документы, подтверждающие брак или прочие родственные взаимоотношения с лицами, которые останутся проживать в квартире, часть которой подлежит обмену;

· мед. справка, подтверждающая здоровое состояние жильцов коммунальной квартиры;

· согласие от органов опеки;

· справка с информацией о прописанных гражданах в соответствующем помещении;

· копия финансово-лицевого счёта;

· оригинал договора по найму жилплощади;

· справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги по квартире.

Когда ордеры получены, в силу вступает согласие по поводу обмена неприватизированными квартирами. Ордер действителен в течение 30 дней, в случае обмена жилья разных городов – 60 дней.
Процесс по обмену квартиры, можно сказать, альтернативная продажа, считается выгодным вариантом приобретения нового жилья. Но, тут, как говорится, хлопот не оберёшься. Нужно внимательно проверять всю документацию. Поэтому лучшим решением этого вопроса станет обращение в агентство недвижимости с высокой репутацией или к опытному юристу.

Изображение - Особенности размена квартир 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here