Оценка недвижимости доходным подходом

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Оценка недвижимости доходным подходом". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный. Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti6

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

  1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
  2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
  3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
  4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti-300x200

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:
  1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
  2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
  3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
    • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
    • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
    • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
  4. Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
  5. Расчет ставки дисконтирования.

Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

  1. Прямая капитализация доходов.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti2-1-300x165

Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

С = ЧОД/КК,

где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

КК – коэффициент капитализации (в процентах);

ЧОД – чистый операционный доход.

Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

  1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
  2. Рассчитать ставку капитализации.
  3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti1-1-300x195

Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:
  1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
  2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
  3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
  4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

  1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
  2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

  • потенциальный валовый доход;
  • ЧОД;
  • до налоговый денежный поток;
  • посленалоговый денежный поток;
  • действительный валовый доход.

По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FDohodnyj-metod-formula

PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконта;

М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FDohodnyj-metod-formula1

Читайте так же:  Как досрочно погасить кредит

Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti8-1024x426

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti8-1-300x160

Этот метод имеет также и несколько ограничений:
  1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
  2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
  3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.
Видео (кликните для воспроизведения).

На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FOcenka-nedvizhimosti7-300x216

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

ѕ операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

ѕ фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налоговых платежей и т.д.);

ѕ резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации. В практике российской оценки понятие доходного подхода, как правило, связывают с двумя методами: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации преобразует в стоимость доход за один временной период, а метод дисконтирования денежных потоков – доход за ряд лет. [вопросы оценки, левада]

Достоинства и недостатки методов определяются следующим:

– возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

– тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

– способность учитывать конкурентные колебания;

– способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

– потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

– потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fstudwood.ru%2Fimag_%2F29%2F144221%2Fimage002

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fstudwood.ru%2Fimag_%2F29%2F144221%2Fimage003

где C – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

ЧОД – чистый операционный доход

Основные проблемы данного метода:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Читайте так же:  Особенности юридического перевода

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. [Грязнова]

Последовательность действий при применении метода прямой капитализации:

1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа).

2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.

3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта. [Касьяненко]

При использовании данного метода используются следующие доходы:

1) потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м 2 .

2) действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

3) чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). [Грязнова]

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

ѕ с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

ѕ метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

ѕ метод прямой капитализации.

При определении коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат следует учитывать, что коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения путем сложения безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложений в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент. [Бугаева]

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует.

Требования к безрисковой ставке:

ѕ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

ѕ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. [Ванданимаева]

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

ѕ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

ѕ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

ѕ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [Грязнова]

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная Доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n – оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

где SFF – фактор фонда возмещения;

Y= R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке [Бугаева]

где Yб – безрисковая ставка процента.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. [Грязнова]

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fstudwood.ru%2Fimag_%2F29%2F144221%2Fimage004

где NOY – чистый операционный доход i-того объекта-аналога;

Vi – цена продажи i-того объекта-аналога

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

– предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

– оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

– объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Читайте так же:  Мошенничество при покупке в интернет магазине

Для расчета ДДП необходимы данные:

– длительность прогнозного периода;

– прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

– ставка дисконтирования. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения – основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сума всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;

2) метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;

3) метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле 12.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fstudwood.ru%2Fimag_%2F29%2F144221%2Fimage005

где PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

it – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей остаточной стоимости (стоимости реверсии).

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала. Методы доходного подхода, так же как и затратный подход, применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

  • метод прямой капитализации
  • и метод дисконтированных денежных потоков.
  • минимальная вероятность потери средств;
  • продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=http%3A%2F%2Fdom-khv.ucoz.ru%2Fpapka1%2F140-formula_ddp_nedvizhimost

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. – М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. – глава “Доходный подход оценки недвижимости”

К оценке люди достаточно часто обращаются в случаях, когда нужно знать максимально точную и объективную цену недвижимости. Это довольно сложная процедура, выполняемая специально обученными профессионалами-оценщиками.

Обратиться можно как в оценочные компании, так и к индивидуально практикующим специалистам. Но для получения более качественной услуги рекомендуется все-таки обращаться в крупные официально зарегистрированные организации. В обязательном порядке недвижимость должна оцениваться, когда ее приобретение сопровождается ипотечным займом и при судебных разбирательствах. В остальных случаях вопрос о том, пользоваться этой услугой или нет, остается на усмотрение собственника и/или покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41 . Это быстро и бесплатно !

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F74665_otsenka-nedvizhimosti-dohodnym-podhodom-1-e1535173038518

Для начала разберемся, как же проходит эта процедура. Существует определенная последовательность этапов, по которым специалист определяет реальную цену объекта:
  1. Выявление индивидуальных особенностей объекта.
  2. Анализ условий рынка, на котором находится объект.
  3. Выбор метода оценки и проведение необходимых расчетов.
  4. Формирование и анализ полученных в результате расчетов величин и критериев, по которым определяется стоимость.
  5. Получение заказчиком полного отчета с выявленной ценой и обоснованием каждого фактора, повлиявшего на нее.

Остановим свое внимание на 3 пункте. Как вы поняли из прочитанного, необходимо выбрать подходящий метод оценки, так как их существует несколько:

Суть метода состоит в выявлении рыночной стоимости на основе сравнения цен объектов-аналогов.

Важно! Объекты-аналоги должны быть схожи по материальным, техническим, экономическим и территориальным характеристикам.

Условия применения:

  • полнота информации о совершенных сделках;
  • объект не должен быть уникальным;
  • сопоставимость факторов, влияющих на стоимость аналогов.

Этапы подхода:

  1. Тщательный анализ рынка.
  2. Сбор информации и проверка ее правдивости.
  3. Сравнение собранной информации о похожих объектах и анализируемом объекте.
  4. Установление окончательной стоимости объекта оценки.

Преимущества:

  • простота;
  • учет инфляции и экономической ситуации;
  • итоговая стоимость соответствует мнению покупателей и продавцов на рынке в настоящее время.

Ограничения:

  • зависимость от стабильности рынка;
  • сложность сбора информации о тонкостях сделки.

В основе этого подхода лежит определение затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, учитывая уровень износа.

Используется для оценки недостроенных объектов, недавно построенных объектов, когда нужно технико-экономическое обоснование нового строительства, для оценки в целях страхования и т.д.

Читайте так же:  Оформление квартиры в совместную собственность супругов

Этапы:

  1. Оценка рыночной стоимости участка земли.
  2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых объектов.
  3. Расчет величины накопленного износа.
  4. Определение стоимости улучшений с учетом износа.
  5. Определение итоговой стоимости.

Основное преимущество – надежность.

Ограничения:

  • значительные трудовые затраты при расчетах;
  • трудности в подсчетах некоторых величин;
  • сложность в оценке земельных участков в нашей стране.

При использовании этого метода рассчитывается стоимость на основании предполагаемой прибыли, которую может принести недвижимость в будущем.

Доходный подход к оценке недвижимости используется, когда собственник планирует сдавать свой объект в аренду.

Этапы проведения расчета:

  1. Подсчет совокупной суммы всевозможных видов поступлений от объекта.
  2. Расчет действительного валового дохода.
  3. Расчет расходов, связанных с объектом.
  4. Расчет чистого операционного дохода.

Базовая формула подхода: V= I/R, где V — стоимость недвижимости, I — ожидаемый доход, R — норма дохода или прибыли — коэффициент или ставка капитализации.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F74667_otsenka-nedvizhimosti-dohodnym-podhodom-3-e1535173098144

Основное преимущество доходного подхода – это простота расчетов. Оценку данным методом можно провести легко, быстро и без лишних затрат с помощью простых формул.

К ограничениям можно отнести то, что этим способом не рекомендуется пользоваться в условиях кризиса, так как расчет основан на планировании равномерных денежных поступлений, а в кризис все может быть не так стабильно.

Также из-за непостоянности прибыли не стоит применять доходный метод оценки недвижимости при открытии нового бизнеса.

Еще одно условие, которое может ограничить расчет стоимости, — полнота имеющейся информации. Для проведения данного анализа необходимо, чтобы присутствовала достоверная информации обо всех нужных переменных.

Как уже было сказано, во главе угла в данном подходе находятся будущие доходы от объекта. Оценка недвижимости доходным подходом может осуществляться двумя методами:

  • прямая капитализация доходов — перевод ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость;
  • дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент.

Этот способ оценки универсален, он позволяет оценить недвижимость как в условиях устойчивого положения компании, так и наоборот, когда прибыль непредсказуема. Но в любом случае, перед оценкой любым из представленных методов, необходимо провести финансовый анализ, для того чтобы конкретно и точно знать «погоду» на вашем предприятии.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2F101jurist.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F74666_otsenka-nedvizhimosti-dohodnym-podhodom-2-e1535173067479

Позволяет максимально точно вычислить цену недвижимости. В стоимость объекта преобразуется прибыль за определенный промежуток времени.

Основан на том, что стоимость имущества должна максимально соответствовать тому количеству выгод, которое оно может принести. Формула: чистый операционный доход/ коэффициент капитализации.

Этот метод подойдет только в тех случаях, когда есть уверенность в том, что предприятие будет функционировать стабильно. То есть прибыль будет поступать долгое время и примерно одинаковыми величинами, или же постоянными будут темпы роста.

Расчет цены производится на основе прибыли, полученной за несколько последних лет, а также учитывается доход от возможной перепродажи объекта.

Условия применения:

  • угроза различия финансовых потоков сейчас и в будущем;
  • оценка коммерческой недвижимости;
  • прибыль и затраты сезонного характера;

Этот способ хорош тем, что позволяет оценить объект при ситуации несистематических изменений потока доходов и неопределенности. Именно благодаря этому в условиях российской экономики метод дисконтирования пользуется большой популярностью среди предпринимателей.

Мы рассмотрели подходы к оценке недвижимости. При необходимости прибегнуть к этой услуге следует тщательно изучить все факторы, условия, исходные данные вашего объекта и на их основе правильно выбрать метод. Доходный подход известен простотой расчетов и требует наличия достоверной информации об объекте.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Подходы к оценке недвижимости: доходный как наиболее востребованный у инвесторов

При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность. В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?

Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fi1.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Ffig-30-03-2018_11-47-09

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как:
  • Сравнительный – комплекс мер, направленных на сравнение жилья с аналогами, в отношении которых имеются сведения о ценах.
  • Затратный – методы, направленные на определение затрат, которые потребуются в случае восстановления или замещения объекта с учётом износа. Предполагается, что покупатель не отдаст за готовую недвижимость большую сумму, чем за создание аналогичного объекта.
  • Доходный – основывается на расчёте не только цены квадратных метров, но и на предполагаемом доходе от неё (например, прибыль с аренды).

Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.

Читайте так же:  Чта дадут при сносе унаследованного дома

Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.

Доходный подход отражает такие данные, как:

  • Качество, количество прибыли, которую недвижимость способна принести за период.
  • Риски, которые характерны как для собственно объекта, так и для региона.

Выделяют такие методы, как:

  • Капитализация дохода.
  • Метод связанных инвестиций.
  • Метод дисконтированных денежных потоков.

При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.

Формула подхода выглядит таким образом:

С = ЧД/К, где

  • С – цена квадратных метров,
  • ЧД – ожидаемая прибыль от объекта за определённый период в чистом виде,
  • К – ставка капитализации (коэффициент).

Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.

Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.

Прямая капитализация применяется, когда:

  • Финансовые потоки выше нуля и сохраняют стабильность на протяжении длительного периода.
  • Имеет место незначительное увеличение прибыли со временем.

Метод не применяется, если:

  • Имеет место нестабильная прибыль.
  • Строительство здания, в котором расположен объект, не закончено либо площадь находится на стадии восстановления.

Этапы расчёта:

  1. Расчёт прибыли, которая ожидается. При вычислениях берётся 12 месяцев либо средний показатель за год. Внимание акцентируется на самом эффективном использовании недвижимости.
  2. Вычисляется коэффициент капитализации.
  3. Определяется цена площади в суммарном варианте.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fi1.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Ffig-30-03-2018_11-49-06

При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.

ДДП применяется при следующих обстоятельствах:

  • Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем.
  • Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться (в плане увеличения или уменьшения).
  • Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью.
  • Прибыль и затраты носят сезонный характер.
  • Недвижимость располагается в здании, которое строится или только что было отстроено и ожидается ввод в эксплуатацию.

Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму:

  1. Исходя из имеющихся данных, берётся прогнозируемый период. В России он составляет 35 лет.
  2. Прогнозируется размер прибыли за взятый отрезок времени.
  3. Вычисляется общая стоимость остаточной цены площади после того, как прекратится поток прибыли.
  4. Определение ставки дисконтирования для расчёта потока финансов, который поступит либо будет выплачен через некоторое время. Таким образом возможно оценить отношение рисков к прибыли.
  5. Вычисление цены недвижимости.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fi2.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fnotarius

В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры. Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры вот здесь. Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.

Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.

Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.

О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:

Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом proxy?url=https%3A%2F%2Fi1.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnapravah%2Fimages%2Fphone

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Изображение - Оценка недвижимости доходным подходом 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here