Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Страхование гражданской ответственности Застройщика

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fa-znaete-li-vy-chto

► Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах теперь Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Примечание: с 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введен новый механизм защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд (подробнее о нем – в конце статьи).

Обязательное страхование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственностиЗастройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).
Видео (кликните для воспроизведения).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч. предоставить сведения о страховщике).

Контроль за выполнением Застройщиками условий по обязательному страхованию своей ответственности перед дольщиками возложен на Откроется в новой вкладке.”>Росреестр. При отсутствии страховки у Застройщика, его Договоры долевого участия (ДДУ) регистрироваться не будут.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Откроется в новой вкладке.”>Проектной декларации и ДДУ.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье. В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и проекта) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств на сегодняшнем рынке для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика можно почитать здесь:

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в Откроется в новой вкладке.”>статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .
  • Условия страхования гражданской ответственностиЗастройщика выражены в Откроется в новой вкладке.”>статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .

Утратившие силу статьи означают, что теперь страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, Откроется в новой вкладке.”>если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке. Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в Откроется в новой вкладке.”>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке). Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Читайте так же:  Размер ежемесячного детского пособия на ребенка

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные Откроется в новой вкладке.”>счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства россиян, Госдума приняла еще декабре прошлого года. В результате с января 2014 года застройщики смогут “брать авансом” средства дольщиков только если застрахуют выполнение перед ними обязательств. “У застройщиков будут три способа страхования. К примеру, они могут стать соучредителями нового Общества взаимного страхования ответственности. И если кто-то из его учредителей не будет выполнять свои обещания дольщикам, то за него заплатят другие, – пояснил депутат Госдумы Александр Хинштейн. – Есть еще два варианта: застраховать свою ответственность в страховой компании или же получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств”. Это значит, что даже в случае банкротства строительной компании человек, заключивший договор в рамках закона об участии в долевом строительстве, сможет вернуть деньги в полном объеме.

Главная задача правил страхования ответственности застройщика – не оставить страховщикам лазеек для отказа в страховой выплате по надуманным поводам, считают эксперты. Закон должен защитить в первую очередь простых людей – дольщиков. Если страховая компания заключила договор страхования ответственности застройщика, то крайне важно, чтобы все 100 процентов людей получили свои деньги, если страховой случай наступил, говорят они.

С 1 января Росреестр не будет принимать на госрегистрацию договоры долевого участия без выполнения одного из трех этих условий. Это не будет распространяться лишь на те проекты, разрешение на строительство которых было выдано до конца 2013 года.

Многие специалисты опасались, что после введения новых правил игры застройщики могут взвинтить цены на жилье, однако министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган уверен, что этого не произойдет. “Цена на квадратный метр будет расти независимо от страхования, – сказан он. – Страхование займет не больше одного процента в общем объеме сделок, и все нормальные застройщики это будут делать за счет прибыли”.

По разным подсчетам, обманутых дольщиков сегодня около 90 тысяч, большинство из которых ждут своих квартир в Московской области. “Полностью решить эту проблему предполагалось до конца этого года, но это нереально, так как каждый регион действует по-своему. Мы надеемся, что в ближайшие 2-3 года каждый из них получит свое жилье, – заявил “РГ” Александр Коган. – А после того как заработает новый механизм, новых обманутых граждан может и вовсе не появиться”.

Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=http%3A%2F%2Fblog.dolevkamsk.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F08%2F%25D1%2588%25D0%25B0%25D0%25B1%25D0%25BB%25D0%25BE%25D0%25BD-%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0-7

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fvk.com%2Fimages%2Fblank

Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Многие дольщики уверены, что в случае просрочки сдачи дома они тут же смогут получить компенсацию.

📢Сразу скажем, что это не так.

📍Точнее, не совсем так. Не при каждой просрочке дольщик может рассчитывать на выплату.
💡О том, «какие звёзды должны сойтись на небе», чтобы дольщик получил страховку, поговорим сегодня.

С 2014 года в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появилось требование (ст. 12.1, которая ныне утратила силу) к застройщику об обеспечении обязательства по передаче квартиры дольщику одним из следующих способов:

1. поручительством банка;

2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору.

Так как для получения поручительства банка застройщику требуется пройти достаточно серьёзную процедуру проверки, зачастую необходимо вносить залог, да и стоимость самого поручительства достаточно высока (3-7% от объёма принятой ответственности), то этот способ не прижился.

А вот страхование ответственности, наоборот, получило очень широкое распространение, в том числе по причине более низкой стоимости (страховой тариф вырос с 0,69% в 2014 году до 1,1% в 2017 году).

Статьей 15.3 закона № 214-ФЗ (ныне также утратившей силу) было предусмотрено 2 способа страхования:

1. путём участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков ;

2. путём заключения договора страхования со страховой организацией, удовлетворяющей определённым требованиям ЦБ РФ.

Из-за того, что в 2014 – 2015 году много страховых компаний прекратили своё существование в связи с отзывом лицензий, что повлекло отсутствие страховых выплат пострадавшим дольщикам, ЦБ РФ ужесточил требования к страховым организациям, и на конец первого квартала этого года на этом рынке осталось только 17 :

Читайте так же:  Как подать ходатайство об условно досрочном освобождении

1. ООО «Региональная страховая компания»;
2. САО «ВСК»;
3. АО «Страховая Компания «ПАРИ»;
4. СПАО «Ингосстрах»;
5. АО «СК «УралСиб»;
6. ЗАО «Московская страховая акционерная компания»;
7. ПАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»;
8. ОАО «АльфаСтрахование»;
9. ООО «Абсолют Страхование»;
10. ЗАО «СК «РСХБ-Страхование»;
11. АО «Государственная страховая компания «Югория»;
12. ООО Страховое общество «ВЕРНА»;
13. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование»;
14. ООО «Проминстрах»;
15. ООО «БИН Страхование»;
16. ООО «СК «Респект»;
17. НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день насчитывает 436 в 58 регионах России. За 2016 год оно произвело выплаты в размере .

Согласно данным заместителя председателя ЦБ РФ В. Чистюхина страховыми компаниями в 2017 году было выплачено [ http://tass.ru/ekonomika/4384138|более 2 миллиардов рублей] .

Много это или мало? Полагаем, что всё-таки мало, так как 2 миллиарда рублей – это средняя стоимость одного многоквартирного дома. А так как минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, при этом страховщику запрещено устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора), то получается, что выплаты получили дольщики всего лишь нескольких домов по всей России…

Дело в том, что страховым случаем, наступление которого, собственно, и служит основанием для выплат, является не просрочка передачи объекта долевого строительства, а совсем другие обстоятельства. Они перечислены в утратившем силу п. 15.2 Закона № 214-ФЗ, а также в договоре страхования.

Итак, согласно ч. 8 этой статьи страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

1. вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ предметов залога являются:
1. земельный участок под домом, если он принадлежит застройщику;
2. права аренды или субаренды в соответствующих случаях;
3. сам возводимый дом.

При этом, согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления срока передачи квартиры по договору;
2) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок дольщику квартира передана не будет.

2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсногопроизводства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Как видим, среди указанных случаев нет просто просрочки передачи квартиры – для получения выплат необходимо предъявить страховой компании необходимо пройти через суд, где разбирательства могут идти годами.

Несмотря на большое количество информации о том, что в отношении того или иного застройщика подано очередное заявление о признании его банкротом, на сегодняшний день на территории Московского региона только в отношении одного застройщика, который получил разрешение на строительство после 1 января 2014г., введено конкурсное производство – это ЖК «Зелёный городок» от ООО « »

Из дольщиков печально известного ГК СУ-155 только для покупателей квартир в ЖК «Первомайский» (застройщик ЗАО «ДСК-НН») на территории Нижегородской области наступил .

Согласно с. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику квартиры. Соответственно для продления действия страховки необходимо заключать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении срока передачи квартиры. И тут перед дольщиком возникает дилемма:

1. подписать дополнительное соглашение об изменении срока и лишиться права на взыскание неустойки за просрочку или

2. не подписывать дополнительное соглашение об изменении срока, взыскать неустойку, но тогда действие договора страхования закончится.

Делая выбор, следует помнить, что договор страхования должен обеспечивать правовыгодоприобретателя (дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.

Минусы для первого варианта:

1. застройщик сможет неоднократно продлевать сроки сдачи;
2. Вы не сможете взыскать неустойку за просрочку;
3. Вы не сможете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и взыскать цену квартиры + проценты;
4. Будет сложнее обосновать иск об обращении взыскания на предмет залога для получения страховой выплаты;
5. Вы не сможете встать в реестр пострадавших граждан.

Минусы для второго варианта:

1. В случае наступления страхового случая (введения конкурсного производства в отношении застройщика) более чем через 2 года после даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи квартиры, вы не сможете получить страховую выплату (правда, к этому времени и страховая компания может потерять лицензию).

С нашей точки зрения, которая совпадает с мнение законодателя, страхование ответственности застройщика является крайне неэффективным средством защиты дольщиков, поэтому в настоящий момент положения закона № 214-ФЗ, ранее подробно регулировавшие эти отношения, утратили силу, уступив место новому механизму – фонду защиты прав дольщиков. (компенсационному фонду).

Читайте так же:  Как и где можно встать в очередь на квартиру

Но о нём мы расскажем в другой раз…

Поделитесь, пожалуйста, есть ли в Вашем договоре страхования дополнительные страховые случаи, о которых мы не упомянули?

Статья оказалась Вам полезной?

Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».
А если Вы ещё не с нами, то

Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками

При вложении средств в строительство своего будущего жилья, любой дольщик, конечно, надеется его получить. Однако, до недавнего времени дольщики могли не только лишиться возможности жить в новой квартире, но и потерять вложенные в нее деньги. На сегодняшний день права дольщиков защищает закон №214-ФЗ, в соответствии с которым каждый дольщик должен застраховать свою ответственность перед дольщиками. В статье рассмотрим, что собой представляет страхование ответственности застройщиков перед дольщиками.

Важно! При страховании ответственности застройщика, выгодоприобретателем является дольщик.

Страхование будет длиться с того момента, когда договор между дольщиком и застройщиком будет зарегистрирован в Госреестре до момента, когда помещение будет сдано. Выплачивается страховка в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, либо при ненадлежащем их выполнении. Это в обязательном порядке должно подтверждаться решением суда. Такое требование к застройщикам создано для того, чтобы защитить дольщиков. Например, при наступлении страхового случая (при задержке срока сдачи объекта, при банкротстве застройщика), дольщик может обратиться в суд. При положительном решении суда он сможет свои деньги вернуть (Читайте также статью ⇒ Документы для покупки квартиры на вторичном рынке).

Еще до момента регистрации договора с дольщиком, застройщик обязан застраховать свою ответственность. Наступает она в том случае, если застройщик со своими задачами не справился, либо не выполнил обязательства по передаче квартиры дольщику. Производится страхование только за счет средств застройщика, дольщик к этому не должен иметь никакого отношения.

С октября 2015 года установлены требования для страховых компаний, которые имеют право на осуществление такого вида страхования. В настоящее время договор страхования может заключить только компания, которая имеет внушительный объем собственных средств, а также уставного капитала. Средства должны составлять не менее 1 млрд, рублей, а уставный капитал – не менее 120 млн. рублей.

Важно! Перечень компаний, с которыми застройщик может заключить договор страхования ответственности перед дольщиками можно найти на сайте ЦБ РФ. Ознакомиться с этим перечнем может любой дольщик до того, как примет решение о заключении договора долевого участия с какой-либо строительной компанией. При этом застройщик должен известить дольщика о том, как именно застрахована ответственность.

Страхование ответственности застройщика может осуществляться одним из следующих способов:

  • Получение гарантий банка;
  • Вступление в сообщество взаимного страхования (ОВС);
  • Получение страховки в страховой компании.

Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками

Основной особенностью договора страхования ответственности застройщика будет заключаться в том, что подписывают его две стороны, а пользу получают иные лица, которые при подписании договора даже не присутствуют. К застройщику в этом случае также предъявляются некоторые требования. При невыполнении их, соглашение будет невозможным. Например, строительство многоквартирного дома может вестись только на участке земли, который является собственностью застройщика, либо находится в его безвозмездном срочном пользовании. Также этот участок может быть в аренде. Помимо того застройщик должен иметь разрешение на строительство. После того, как оно получено, застройщик может приступать к стройке и заключать договор страхования.

Таким образом, наличие такой страховки уже является доказательством того, что застройщик не является недобросовестными или мошенником.

Важно! Конечно, такой вид страховки является достаточно новым. А опытные мошенники всегда могут найти каким образом обойти положения договора. Но все же, требование о страховании позволит снизить риски дольщиков к минимуму.

Договор страхования в обязательном порядке содержит сумму, которую выплатят дольщику в случае невыполнения своих обязательств застройщиком. При этом такая сумма не должна быть меньше средней цены квартиры в регионе совершения сделки. Дольщик должен быть уверенным в том, что выплачена ему будет вся сумма целиком, в договоре не оговариваются какие-либо убытки, которые должны быть возмещены.

В том случае, если за период строительства дома прекратила свое существование страховая компания, застройщик обязан найти новую компанию и заключить с ней договор. На это ему отводится срок до 2 недель. О том, каким именно образом застрахован застройщик, дольщик может связавшись со страховщиком.

В том случае, если строительство дома прекращено и наступают обстоятельства, от которых застройщик страховался, то дольщику будет произведена выплата, равная стоимости квартиры. Выплате производит страховая компания в соответствии с договором страхования. Основанием для выплаты денег в данном случае будет являться:

  • Судебное решение о признании застройщика банкротом;
  • Судебное решение в соответствии с исками дольщиков о взысканиях на землю, на котором располагается строящийся объект.

Важно! Страхование происходит, как правило, не всего дома, а по отдельным квартирам. Отвечать при этом застройщик будет перед каждым из участников.

Читайте так же:  Нападения на врачей помогут ли законы

Несмотря на то, что требования о страховании ответственности предполагают защиту от недобросовестных застройщиков, прежде чем решиться на покупку, стоит все тщательно взвесить. В первую очередь стоит проверить наличие такой страховки у строительной компании, а после этого благонадежность самой страховой компании. Только в этом случае можно заключать договор с застройщиком и ожидать своего вселения в квартиру.

Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками

Страхование 214 ФЗ – это стандартный процесс для застройщика, регулируемый федеральным законом. Это своего рода гарантия получения жилья дольщиком в случае, если у застройщика возникли непредвиденные ситуации, и он не смог довести стройку до конца или её пришлось заморозить. В настоящий момент страхование по ДДУ – обязательная процедура, имеющая ряд важных нюансов.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fstrahovanie-214-fz

Государство, введя закон о ДУ в 2014 году в действие, посчитало, что меры по урегулированию рисков застройщиков перед заказчиками (или клиентами, дольщиками, кому как удобнее) в виде трёх первоначальных финансовых инструментов – недостаточны. Одним из ключевых и наиболее распространённых считалось страхование ответственности девелопера за ненадлежащее исполнение или вовсе не исполнение своих обязательств по ДДУ.

Банковское поручительство – это такой вид гаранта, в котором банковский институт гарантирует исполнение обязательств перед кредитором за клиента, оформившего поручение.

Не стоит путать банковскую гарантию с поручительством, так как по ФЗ № 94 гарантия предоставляется в тех случаях, когда организацией, обратившейся в банковское учреждение, выполняется государственный заказ или проект с любым (будь то предоставление земельного участка или хотя бы одного рубля) правительственным участием. А поручительство может выдаваться любому небанковскому учреждению и не имеющего в составе доли государственного участия.

По существу банковское поручительство не котируется в ДУ ввиду:

  • сложности его получения;
  • прохождения целого ряда процедур;
  • предоставления огромного перечня бумаг;
  • выслушивание много заумных банковских слов, включая вынесение решения на комитете с заслушиванием риск-менеджеров касательно надёжности компании и её портфеля выполненных работ.

Перечисленные причины отбивают желание обращаться в банк за помощью.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fstrahovanie-214-fz-2

Счёт эскроу – это довольно-таки новый метод по финансовому взаимодействию между девелопером и дольщиком. Суть такого взаимодействия в заключении договора по открытию счёта в банке с блокированием денежных средств застройщика и обязанностью банковского института в передаче оных клиенту в случаях, регламентированных договорными условиями в рамках статьи 860 ГК РФ.

То есть при неблагоприятном стечении обстоятельств, когда строительная компания не в состоянии более производить строительно-монтажные работы, банк после получения соответствующих документов направляет блокированную сумму на счёт потерпевшего.

Этот способ тоже весьма удобен для дольщика, однако, мало кто согласится заключить такой договор.

Причины могут быть разные:

  • клиент не доверяет банкам в целом;
  • репутация банка, который предлагает операцию, оставляет желать лучшего;
  • никто из знакомых не пользовался таким методом и ничего не может рассказать.

Ввиду перечисленных причин и новизны данного финансового инструмента, а также недоверия народа ко всему, что связано с банками, непонятными словами и термином «блокирование», пока счёт эскроу не так популярен, как следующий вид гарантии от форс-мажорных обстоятельств.

Страхование 214 ФЗ или как в обиходе говорят – страхование ответственности застройщика перед дольщиками – самый популярный вид работы по ДДУ. Весь механизм страховки заключается в обеспечении гарантированной выплаты пострадавшей стороне суммы страхового взноса.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fstrahovanie-214-fz-3

Плюсы страхования:
  1. Не требуется много времени на подготовку бумаг.
  2. Минимальный пакет документов, который потребуется от сторон.

Но и здесь имеются подводные камни.

Под страховым случаем принимается банкротство застройщика с введением конкурсного управляющего или обращение в суд по взысканию с застройщика суммы за ненадлежащее выполнение своих обязательств. А признание банкротства, равно как и взыскание за невыполненные работы, осуществляется только в судебном порядке.

Аудиторские проверки подразумевают затяжные слушания с налоговым аудитом и выявлением тех или иных причин, по которым в действительности компания подала на вынужденное прекращение своей деятельности, и в рамках закона ли это было сделано.

Обычно контракты по страхованию ответственности заканчиваются быстрее, чем суд выносит в первой (в лучшем случае) инстанции определение, если не отправляет в очередное досудебное расследование ввиду вновь открывшихся обстоятельств.

Согласно статистике ЦБ РФ в связи с введением закона о ДУ многие страховые компании увеличили свои активы, подписав немыслимое количество договоров страхования с начислением страховых премий на сумму свыше двадцати миллиардов рублей. При этом большинство из них так и не произвели соответствующие выплаты по случившимся случаям.

Министерство по делам строительства обеспокоено тем, что на сегодняшний день многие страховые компании берут на себя больше, чем способны компенсировать. В свою очередь, сами застройщики такой системе только и рады, так как весь груз ответственности по несвоевременной сдаче новостройки или отсутствию строительства в целом ложится на плечи агентов.

Конечно, можно регулировать этот процесс путём повышения тарифных ставок или цен на свои услуги, однако, инструмент в виде страхования уже превышает лимит по обеспечению гарантии гражданам-дольщикам. В связи с этим Правительством принят законопроект о формировании компенсационного фонда по выплате кредиторам сумм, вносимых последними в течение всего срока строительства, либо дебитору-застройщику для завершения постройки.

Читайте так же:  Правила и образец написания характеристики с места работы

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fstrahovanie-214-fz-4

Поэтому прежде чем подписать договор страхования, необходимо уточнить те моменты, которые показались спорными или не до конца разъяснёнными.

К таким моментам можно отнести:

  1. Срок действия договора. Это важный аспект. Если страховщик недобросовестный, то он сделает так, чтобы дольщик потерял возможную выгоду.
  2. Время наступления обязательств, что считается страховым случаем. Стоит оговорить эти моменты несколько раз, чтобы окончательно разъяснить все неточности.
  3. Размер и способ выплат, а также в каком случае выплачивается средства. Дополнительно стоит обсудить, что именно будет относиться к страховому случаю.

Стоит очень внимательно прочитать договор, так как в договоре не должно быть ни слова о франшизе. Страховая компания должна иметь официальное представительство в каждом регионе или филиал.

Зачастую договор страхования подписывается без участия дольщика, однако, он вправе присутствовать при подписании сделки, более того, он вправе потребовать изучить договор и проконсультироваться с юристом относительно наиболее важных пунктов.

В любом случае стоит перестраховаться, чтоб не попасть в руки мошенников и сохранить своё имущество, средства и нервы.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fstrahovanie-214-fz-5

Согласно мнению некоторых крупных строительных организаций законопроект, принятый Правительством, поможет избавиться от застройщиков-авантюристов, которые не имеют никаких материальных и производственных мощностей для реализации объектов социального назначения – многоквартирных домов.

Чтобы избежать такой ситуации с застройщиками, можно законодательно закрепить следующее:

  1. Требование компенсационного фонда, а также ряда других исполнительных органов о выборе застройщиков на конкурсной основе для выполнения ряда строительно-монтажных работ по незавершённому строительству.
  2. Ужесточение квалификационных требований к застройщикам – не менее трёх лет опыта в проектах подобного уровня ответственности в роли генерального подрядчика или выше, наличие оборотных средств и отсутствие долгов по налогам (что должно подтверждаться соответствующими справками).
  3. Лицо компании – репутации строителя. То есть руководящий пост не должно занимать должностной лицо, имеющее непогашенную судимость экономического характера или являющееся обвиняемым по делу банкротства какого-либо юридического лица.
  4. Ужесточение в плане судопроизводства в отношении юридического лица, подавшего на банкротство.
  5. Контроль над соблюдением застройщиками предварительной подготовки к строительству и наличию ряда документов.

Указанные пункты помогут избежать конфликтов с застройщиком и сохранить будущее жильё в своих руках.

Нелишним будет перед заключением договора с застройщиком проверить, в порядке ли его бумаги.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fstrahovanie-214-fz-6

Проверять стоит следующие документы:
  • рабочий проект, прошедший соответствующую государственную или частную экспертизу;
  • наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором будет осуществлена реализация объекта;
  • наличие строительной лицензии или предоставление лицензии третьего лица, которое будет осуществлять непосредственное строительство;
  • наличие разрешения на строительство, выданное соответствующими контролирующими инстанциями.

Этот перечень документов должен быть в полном порядке у строительной компании, в противном случае лучше найти более надёжного застройщика.

Что же необходимо для защиты своих прав Фондом, в качестве дольщика? Ответ прост – взнос, сумма которого не менее 1,2% от стоимости договора, заключённого между строительной компанией и собственником доли (ставка может быть изменена на законодательном уровне не чаще одного раза в год).

Чем хорош новый закон, так это наличием собственной базы данных, в которую заносится информация о жилых домах, требующих завершения, и на которые будут привлекаться дополнительные средства, чтобы предоставить обманутым клиентам их законное право на собственное неприкосновенное жильё. А вот чем он может навредить, так это повышением стоимости недвижимости, ввиду дополнительных обязательств по обеспечению строительства.

Закон уже начал действовать в полную силу с первого января текущего, 2018 года, и ожидаемый объём Фонда может составить более четырёх миллиардов рублей.

Страхование, счета эскроу и поручительства банков – это всё средства по защите прав дольщиков. Фонд компенсационный – тоже мощный инструмент по отсеиванию неблагонадёжных контрагентов в строительном бизнесе.

Но существует одно незыблемое правило, которое необходимо запомнить каждому, кто планирует или уже стал участникам долевой недвижимости: защищать свои инвестиции и продумывать каждый шаг. Ведь любой дольщик или потенциальный правообладатель недвижимости должен взвешивать каждое своё решение, включая заключение договора с юридическим лицом.

Требование заключения экспертизы, правоустанавливающих документов на земельный участок, сам проект и выписку из налогового департамента – законное право любого, кто собирается стать стороной в договоре, напротив фамилии и инициалов которой будет ставиться подпись.

Изображение - Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 10

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here