Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Читайте так же:  Договор безвозмездного пользования земельным участком

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F11%2Fpredvaritelnui_dogovor_kupli-prodazhi_kvartiru-150x150

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F11%2Fipoteka_prodazha

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F11%2Fdogovor_obrazeth

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Читайте так же:  Разрешение на получение охотничьего оружия лицензия и документы

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли продажи недвижимости

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

  • продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
  • покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

  1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
  2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
  3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

  1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
  2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит. Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

  1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:
  • договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
  • квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.
  1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
  2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

  1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
  2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
  3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
  4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
  5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
  6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
  7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.
Читайте так же:  Что такое и как происходит открытие наследства

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2F2ann.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fimage2-11

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2F2ann.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fimage3-12

Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

  • составлять передаточный акт;
  • предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
  • прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FGlossary-images%2Fpredvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.”>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.”>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.”>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.”>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.”>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.”>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.”>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Читайте так же:  Сколько стоит госпошлина на развод в россии

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.”>регистрации перехода права на нее.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса.

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки proxy?url=https%3A%2F%2Fdogovor-urist.ru%2Fimages%2Fedit41Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Читайте так же:  Выплаты при банкротстве предприятия как производятся выплаты сотрудникам

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Изображение - Предварительный договор купли продажи квартиры – гарантия успешной сделки 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here