Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FInstrukciya-images%2Fkvartiru-prodayut-po-doverennosti

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.”>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.”>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Видео (кликните для воспроизведения).

Откроется в новой вкладке.”>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Откроется в новой вкладке.”>Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.”>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.”>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.”>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = “>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FInstrukciya-images%2Fmoshennik-s-doverennostyu

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.”>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.”>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

Видео (кликните для воспроизведения).
  • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.”>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.”>здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).
Читайте так же:  Нужен ли загранпаспорт в грузию

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.”>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F01%2Fitak-150x150

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

В то время, когда происходит продажа квартиры по доверенности риски покупателя очень разнообразны. В некоторых случаях покупатель в результате может и не получить квартиру, и лишиться своих денег. Для того чтобы уменьшить возможные риски, нужно понимать их природу возникновения и разбираться в их возможных разновидностях. В частности, важно заметить, что правильный выбор доверенного лица — это важнейший фактор, позволяющий снизить риски. Иногда использования доверенности избежать невозможно, однако прибегать к такому способу нужно по возможности как можно реже.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F32-e1505205743230

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Хотя было бы более надёжным всё оформить и сделать самому, иногда не менее разумным выглядит обращение к более знающему человеку.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки. Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице. Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

Речь в таких случаях также может идти:

  • о заключённых;
  • о военнослужащих;
  • о моряках в рейсе;
  • о больных, которые находятся на длительном излечении;
  • о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
  • о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fp-52-e1505205779293

Сначала нужно уточнить, что конкретно представляет собой доверенность. Её использование регламентируется статьями 185, 186, 187, 188 и 189 Гражданского кодекса РФ. Речь идёт не просто о документе, на котором стоит подпись доверителя. Он должен быть написан на специальном бланке и быть нотариально заверенным.

Хотя здесь возможны различные варианты:

  1. Если речь идёт о тяжёлом больном, который длительное время находится на излечении, то заверить имеет право не нотариус, а главврач больницы.
  2. При морском рейсе речь может идти о капитане корабля.
  3. Если отбывает наказание заключённый, то заверить написанную им доверенность может начальник тюремного учреждения.
  4. В воинской части аналогичными правами обладает командир.

Но всё же наиболее частый случай — это использование нотариального заверения.

Что оно из себя представляет:

  1. Использование специального бланка.
  2. Подпись нотариуса.
  3. Печать нотариуса.

Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия. Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.

Кому её можно выдавать? Это может быть любой человек. Действие доверенности не может быть больше, чем три года.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Futs-e1505205800770

Таким образом организованные сделки являются довольно рискованными. Причём риски могут быть связаны с различными лицами, которые имеют отношение к процессу продажи квартиры.

Здесь может идти речь:

  • о продавце квартиры;
  • о его доверенном лице;
  • о покупателе;
  • о риелторской конторе, которая обслуживает эту сделку;
  • о родственниках продавца;
  • о других лицах.

Далее будут подробно рассмотрены разного рода мошеннические схемы, которые могут встретиться на практике.

При заключении подобных сделок нужно быть очень внимательным на всех этапах их оформления. Если же есть возможность участвовать в сделке лично, то это был бы не такой уж плохой вариант.

В частности, нужно заметить, что когда нотариус производит оформление доверенности, в его обязанности не входит устанавливать факт подлинности предъявляемых ему документов. Если не имелось явных признаков, которые бы насторожили его, он произведёт оформление.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fpav-4

К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам. Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой. Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

Читайте так же:  Налоговый вычет за обучение срок давности

Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.

То есть:

  • квартира перейдёт к прежнему хозяину;
  • деньги должны быть возвращены.

Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию. Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fpavy-1-e1505205851954

Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным. Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки. Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.

Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.

Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.

Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя. В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F3-20-e1505205877359

Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом. Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось. Необходимо передать полученную сумму лично продавцу. И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты. Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов. Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу. Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд. Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.

К сожалению, практически реализовать это можно при наличии трёх существенных условий:

  1. Это лицо является дееспособным.
  2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
  3. Местонахождение данного человека известно.

Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fpa-24-e1505205902182

Конечно, посмотреть на данную ситуации возможно также и с точки зрения рисков лица, которое осуществляет покупку указанной квартиры. В случае какого-либо мошенничества покупатель, купив жильё, лишится его, а получение денег обратно — это далеко не простая вещь. Предположим, мошенник должен вернуть деньги из-за недействительности сделки и суд обязал его сделать это. Что может произойти впоследствии? Доказать, что деньги находятся у него довольно сложно.

Поэтому в большинстве случаев, речь пойдёт об изъятии у мошенника:

  • имущества;
  • сбережений.

При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы. Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fa-31-e1505205949566

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости. Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей. Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.

Читайте так же:  Возврат наручных часов с браком

А это, в свою очередь:

  • затраты;
  • трата своих нервов;
  • время на проведение судебного процесса;
  • риск получения отрицательного судебного решения.

Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат. А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.

Продаем квартиру по генеральной доверенности: виды и способы оформления

Главная > Сделки с недвижимостью > Продажа квартиры по генеральной доверенности – какие риски существуют

05.07.2018 0 Комментарии 146 просмотров

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fpravbaza.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fpodpis-na-dokumente-1024x512

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей. Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью. Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления. Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — обращайтесь к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму .

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016. Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.
Читайте так же:  Процесс отключения электроэнергии за неуплату коммунальных услуг

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Продажа квартиры по доверенности – риски покупателя

Собственник жилья не всегда может самостоятельно заключить сделку по продаже недвижимости. У него может не быть такой физической возможности, ввиду состояния здоровья или необходимости уехать на время в другой регион или страну. Причины могут базироваться и в иной плоскости, например, нежелание тратить время на подготовку и проведение процедуры.

Закон РФ не запрещает делегировать полномочия частично или полностью другим людям. Для этого собственник оформляет доверенность на доверенное лицо, в которой очерчивает круг дел, которые он может выполнять.

При совершении сделки по доверенности имеются как риски покупателя при продаже квартиры по доверенности, так и продавца. Продажа может пойти не по намеченному пути, если один из участников задумает обмануть других лиц или даже вследствие несоблюдения законодательных норм при оформлении сделки.

Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности, как документу, который позволяет одному лицу делегировать часть полномочий другому человеку, для представления своих интересов перед третьим лицом. Этот документ составляется физлицами только в присутствии нотариуса, который обязан не только проверить изложенное в тексте, но и заверить, что все написанное являлось выражением свободной воли и не было причиной принуждения или угроз.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-1200w-11

Доверенность на продажу квартиры может быть:

  • разовой, для выполнения одного конкретного действия, после чего она теряет силу и не может быть использована вторично;
  • специальной, то есть четко очерчивать, какие действия могут производиться доверенным лицом от имени доверителя;
  • генеральной, не имеющей ограничений для совершения действий.

Чем уже спектр делегированных полномочий, тем меньше риск для самого доверителя.

Срок действия специальной и генеральной доверенности равняется одному году, если иное не указано в тексте. Максимальный период ее действия составляет три года.

Многие покупатели сознательно избегают сделок, в которых действия производятся по доверенности. Такая предосторожность на самом деле не является излишней. Действительно, при непосредственном контакте с доверенным лицом крайне сложно проверить личность продавца. Для покупателя важно знать:

  1. Действительно ли собственник жилья желает продать квартиру.
  2. Является ли он дееспособным.
  3. Дал ли владелец согласие добровольно или к немуприменены противоправные действия, вынудившие подписать документ.

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель, приобретая жилплощадь по доверенности, выглядят следующим образом:

  1. Доверенность не имеет законной силы. Многие мошенники подделывают бланки для ведения приобретающей стороны в заблуждение.
  2. Бланк оформлен по поддельному или украденному удостоверению личности.
  3. Нотариус был в сговоре с мошенниками и заверил заведомо ложный документ.
  4. Продавца вынудили подписать бумаги силой или шантажом.

Какой бы ни была мошенническая схема, риски покупателя сводятся к тому, что сделка купли-продажи будет оспорена либо самим владельцем, либо его родственниками, а уплаченные деньги также не будут возвращены.

Иногда иного варианта, как купить жилплощадь по доверенности, у покупателя нет. Это может быть обусловлено сроком сделки или выгодной ценой на помещение либо иными аспектами. Как бы ни было, если человек все же решился на проведение покупки через доверенное лицо, он обязан максимально защитить и обезопасить себя.

Самым простым считается обращение к специалистам, которые квалифицируются на таких вопросах и могут быстро и качественно провести анализ возможным рискам. Стоит такая услуга недешево, но позволяет не потерять все в случае аферы. К тому же рекомендуется проводить перечисление денежных средств через банки, которые также проверяют сделку на чистоту и выступают этаким гарантом соблюдения прав обеих сторон.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-oformlenie-kupli-prodazhy-kvartiry_578f638e8a811

При самостоятельном решении вопроса следует уделить особое внимание следующим этапам проверки:

  1. Нотариальной чистоты выданного документа.
  2. Прояснения личности нотариуса и наведение сведений о его репутации.
  3. Личная встреча с владельцем недвижимости.
  4. Нотариальное оформление договора купли-продажи.

Чем более полный подход будет произведен, тем меньше рисков у покупателя. Обратите внимание, что для добросовестного продавца это не будет проблемой и не вызовет негодования, а вот неадекватная реакция на проверку – это повод задуматься и еще более тщательно проверить личность доверителя и сам объект продажи.

Большие деньги толкают людей на крайне низкие поступки. Многие нотариусы зарабатывают деньги условно честным путем. По закону на плечи этих специалистов возлагается огромная ответственность. Хотя нотариус и не обязан проверять подлинность предъявленных паспортов, но он должен произвести визуальный осмотр удостоверяющих документов. При малейших несовпадениях он обязан отказать в заверении. Часто этот этап пропускается как несущественный. К тому же нотариус должен задать ряд вопросов доверителю, чтобы убедиться в его дееспособности и свободе выражения воли.

Прежде всего, покупатель должен проверить, а действительно существует такой нотариус как прописано в доверенности. В интернет есть немало сайтов, где бесплатно можно получить списки всех действующих специалистов этой области с указанием номера лицензии и адресом конторы. Найдя данные, надо сверить их с указанными в бланке. К тому же в каждом крупном городе есть сервисы, где граждане оставляют отзывы о том или ином специалисте. Их мнения могут быть субъективными, но такие сведения также не являются лишними. Проще всего получить всю необходимую информацию на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

В доверенности, прежде всего, стоит обратить внимание на ее срок действия. Если он закончился, то бланк считается автоматически утерявшим силу, и хотя для его фактической аннуляции надо обратиться к нотариусу, но все проведенные по нему сделки будут считаться недействительными. Может случиться и так, что срок на бумаге еще не вышел, но по факту доверитель уже отозвал ее, либо он умер к моменту продажи. Совершенная после этого сделка считается ничтожной и даже не требует оспаривания.

Читайте так же:  Приватизация дачных участков до какого года продлена

Информацию по действию доверенности самостоятельно проверить нельзя, а вот при обращении к нотариусу получить справку разрешено. Он проверит бланк по базе, и даст точный ответ о действии его в настоящий момент.

Доверительный документ может быть признан недействительным, если доверителя уже после его подписания огласили недееспособным или без вести пропавшим. Исходя из этого для покупателя важно, чтобы бланк был «свежим», а нотариус, подписавший бумагу, внушал доверие.

В идеальном варианте покупатель должен потребовать личной встречи с продавцом. Он может подъехать к нему домой, если человек прикован к постели или в больницу. Результатом станет разъяснение спорных моментов, а именно почему человек сам не занимается продажей, и не имеет ли он возражений против проведения сделки. Конечно, продавца может не быть в городе или даже стране, часто продажа производится по этой причине. В этом случае важно встретиться с родственниками собственника, его соседями, друзьями. Ни один шаг не будет лишним, следует удостовериться в том, что владелец знает о производимых действиях и не имеет ничего против них.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-sf09h7sh098sfhsh

В практике нередко случаются ситуации, когда собственника силком заставляют подписать бумаги. Его могут самого избивать или удерживать где-то силой либо угроза направлена по отношению к его близким, может использоваться шантаж. При встрече такой человек не скажет об этом напрямую, но общее его настроение можно уловить.

Даже при кажущейся прозрачности кули-продажи нелишним будет подстраховать себя дополнительно и зарегистрировать договор о совершении сделки у нотариуса. Этот специалист поможет правильно составить сам документ и подскажет, без каких обязательных пунктов он будет неполным. К тому же он удостоверит, что продажа производилась третьим лицом, внесет его данные во все базы и подтвердит факт передачи наличности, если она будет произведена непосредственно в нотариальной конторе.

По закону удостоверять договор кули-продажи у нотариуса необязательно, если речь не идет о выкупе доли или продаже от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица. Но такой шаг, безусловно, даст лишние гарантии покупателю.

Покупка квартиры через доверенное лицо имеет те же этапы оформления, что и стандартная процедура. Она отличается от привычных условий только одним – вместо продавца подписи везде ставит доверенное лицо.

Правильное течение процесса обусловлено следующими этапами:

  1. Достигается обоюдостороннее согласие по поводу условий предстоящей сделки.
  2. Подписывается договор купли-продажи.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег либо самому продавцу, либо его представителю.
  4. Производится государственная регистрация прав собственности нового владельца.

После этого сделка считается законченной.

Согласование условий – это предварительный этап, но он имеет не меньшее значение, чем все последующие. Именно в этот момент определяется:

  • как будет происходить сотрудничество;
  • какая будет цена квартиры окончательно;
  • как будут передаваться денежные средства – наличными или через банк;
  • способы передачи средств – частями или всей суммой сразу;
  • место передачи – у нотариуса, в банке, в ином месте;
  • предварительная дата подписания договора и передачи ключей от недвижимости;
  • и многое другое.

Достигнутое согласование рекомендуется скреплять предварительным договором, особенно если отдается задаток за жилье.

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-publication_249082_imgedcefa921e3b6f3f21941a1a942db6e0

Составление основного договора процесс весьма важный. Он требует серьезного подхода, ведь каждый пункт несет свою смысловую нагрузку и может влиять в дальнейшем на возможность оспаривания проведенной сделки. При покупке через доверителя рекомендуется заверять договор у нотариуса.

Кроме всех обязательных пунктов, в договоре следует подробно и наиболее полно описать сам продаваемый объект. Принято указывать следующие сведения о жилплощади:

  1. Кадастровый номер помещения.
  2. Размеры жилой и общей площади.
  3. Год постройки строительного объекта.
  4. Материал, из которого выстроено домовладение.
  5. Этажность.
  6. Количество комнат.

Важно, чтобы при идентификации проданного помещения не возникало никакой двойственности.

Передача денег может быть произведена несколькими способами:

  1. Без посредников непосредственно от покупателя к доверителю.
  2. Через банк путем перечисления средств с одного счета на другой.
  3. Через третьих лиц, когда деньги резервируются и переводятся продавцу только после окончательной регистрации.

Наиболее приемлемый для обеих сторон именно последний вариант. Он позволяет обезопасить обе стороны. Вся сумма закладывается в ячейку, но доступа к ней ни у покупателя, ни у продавца нет. Средства поступят либо продающей стороне, если никаких препятствий в оформлении не возникнет, либо вернется к покупателю, если вскроется умышленная афера или невозможность совершения покупки по иным независящим от сторон причинам.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.

Заключительным аккордом покупки считается государственная регистрация прав на недвижимость в Росреестре. Факт передачи недвижимости закрепляется договором купли-продажи, но распоряжаться жилплощадью можно лишь после госрегистрации.

Законом не определены конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее. Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию. По истечении установленного срока – 7 рабочих дней, новые сведения вносятся в общую базу данных, а права нового владельца считаются закрепленными.

Изображение - Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here