Распоряжение долей в квартире

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Распоряжение долей в квартире". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

О распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности

Распоряжение владельцами общей долевой собственностью может осуществляться по своему усмотрению, но при этом нужно получить согласие других совладельцев. В законодательстве есть несколько отличающихся понятий – совместное владение и имуществом и долевое. У каждого из них есть своя специфика.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Flenders-header3-1024x709

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F3c6b92ac134b0bf049d8b8d227856efc1-150x150

Общей собственностью называется то имущество, которое находиться во владении двоих и больше людей. Объектом такого обладание может быть недвижимость, в том числе. Разделяют общую долевую собственность и совместную. При общей долевой каждый собственник имеет выделенную фиксированную долю, во втором случае объект владение единое целое.

Важно! В отдельных случаях эти типы владения могут переходить из одной в другую форму. Так обладание имуществом супругов по закону совместное. Но в любой момент владельцы, то есть муж с женой, могут договориться о том, что они разделяют свои доли и получают на них права собственности, отдельно.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Finx960x6401-150x150

Этот тип владения подразумевает, что каждый собственник имеет выделенную часть. Это дает возможность проводить с ней любые операции – то есть осуществлять продажу, сдавать в аренду и т.д. Такое владение позволяет выделить долю в прибыли, если при помощи собственности происходит получение дохода.

Но также каждый владелец обязан нести затраты на содержание собственности. Если это касается дома или квартиры, то платить налоги и осуществлять уход.

Долевая собственность возникает в таких случаях:

  • Если квартиру получили в наследство несколько человек.
  • Если недвижимость купили или получили в дар несколько людей.
  • При разводе и разделе имущества.

Выражаться такой вид собственности может в процентах, дроби. Зачастую совладельцы имеют в собственности равные части. Но это разделение не означает, что каждый владеет определенным количеством квадратных метров – это только часть из целой квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

Что касается прав на собственность, каждый владелец может продавать, сдавать в аренду, менять и т.д свою долю при условии, что с данными операциями согласны другие дольщики. В тех случаях, когда достигнуть соглашения мирно не удается, начинаются судовые разбирательства.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fhard-money-lenders1-150x150

Определение доли происходит по договоренности владельцев или в судовом порядке. При мирном разрешении последовательность действий такая:
  1. Оформление письменного соглашения, которое необходимо заверить у нотариуса для исключения дальнейших разбирательств.
  2. Регистрация права собственности на выделенные доли в Росреестре. При этом с регистрации нужно снять один объект (целую квартиру) и поставить отдельные части.

Если нет указанных ниже факторов, доли в собственности равные. Аспекты для получения большей части:

  • Вложение пропорционально большей суммы в покупку, при условии наличия документов подтверждающих это.
  • Улучшение за свой счет одним или несколькими совладельцами жилищных условий.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Foriginal1-150x150

Самым распространенным вариантом распоряжения своей долей является продажа. Теоретически, каждый владелец может распоряжаться свое долей как хочет, но только при условии, что все владельцы с этим согласны. Причем сложности возникают даже если, только один владелец независимо от размера его доли, не согласен. В этом случае даже суде не может его заставить согласиться.

Особые сложности возникают, если выделить в натуре часть невозможно. Так это касается однокомнатной квартиры, у которой даже 2 владельца. Реально выделать часть каждого невозможно. По-другому дела обстоят с домом, где есть несколько квартир, комнат. Такая собственность считается делимой, а значит продать долю возможно.

В продаже такого имущества есть своя специфика – приоритетное право на покупку доли имеют другие дольщики и это правило обойти нельзя никак. Если один владелец предлагает покупку третьему лицу, без предложения таковой дольщику, данная сделка оспаривается в суде. В результате такого рассмотрения продавцу придется вернуть средства покупателю, если сделка произошла, и он вновь приобретает свои права.

  1. Предупреждать совладельцев необходимо в письменной форме.
  2. Срок ожидания их ответа 1 месяц.
  3. Стоимость продажи должна соответствовать озвученной цене для совладельцев, при изменениях (понижении) должно последовать новое уведомление, в письменной форме, с предложением выкупа части.

Если выделение доли в натуре с разграничением мест общего пользования и комнат невозможно, в судебном порядке может быть принято решение о предоставлении во владение комнаты и пользование совместное ванной, туалетом, кухней, коридором.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fvse-o-ddu1-150x150

Часто практикуется сдача в аренду доли в общей собственности. Тут также нужно согласие совладельцев. Практика показывает, что не всегда согласие достигается. Но такого рода договора аренды незаконны.

Если в квартиру совладелец подселил третье лицо, то другие законные владельцы имеют право выселить его. Если это не получается сделать мирно, привлекается полиция. Но опять же практика немного отличается от закона. Ведь полицейские не смогут проверить третье это лицо или очень дальний родственник, который, кстати, на праве временного нахождения, может жить в квартире, точнее в ее части.

Конечно, есть вариант подать иск в суд, но загвоздка в том, что судовая инстанция запретит жить на квадратных метрах дольщика только тем, кто указан в договоре аренды. Если же недобросовестный дольщик решит заключить новый договор, то для выселения другой «партии» арендаторов придется опять обращаться в суд.

Читайте так же:  Как правильно оформить дом в собственность

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F0292751-150x150

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (земля) осуществляется также по специфической схеме. В отдельных моментах распоряжении схоже с квартирами и домами в долевом владении.

С участком, который находится в общем владении дело обстоит немного проще, ведь в большинстве случаев выделить часть дольщика возможно в натуре, а значит, и получить отдельное право собственности. Неделимыми участки бывают очень редко. Таковым есть раздел, которые приведет к смене функциональности участка.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F5f621fdd-bc79-4237-917a-0148b69966331-150x150

Тут также есть свои особенности, так все имущество, в том числе недвижимость, нажитая в браке, считается совместной. Отступления от этого могут быть, только если другое, прописано в брачном контракте. В таком договоре, заключенном перед узакониванием отношений, может быть указано какая доля принадлежит каждому из супругов.

Если союз не прошел регистрацию, то есть брак гражданский, никаких совместных прав на имущество у супругов не возникает.

Зачастую доля каждого из супругов относительно квартиры – это 50% или ½, но есть факторы, которые могут отклонить равенство:

  1. Если с матерью или отцом остается жить ребенок (дети).
  2. Если одним из супругов вложены в покупку недвижимости большая часть средств (продано то имущество, которое было во владении до заключения брака). Для этого нужно представить подтверждающие документы.

Механизм распоряжение долевой собственностью довольно сложен, особенно если необходимо продать или совершить какие-либо другие юридически значимые действия с ней. Оптимальный вариант решить все полюбовно, если это невозможно придется обратиться в суд и пройти довольно длительный процесс разбирательств.

Займы под материнский капитал на строительство и покупку жилья без комиссии банка. 8-950-999-777-4

Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2F5kanal_sub


Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Fradio5_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Fvostreg_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Ffsk_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Frjic_sub

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Fsb_sub


Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Fkedr_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Frosbank_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Fmdm_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Fbratsk_sub
Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=http%3A%2F%2Fkansk-kgc.ru%2Fimages%2Fstories%2Frossel_small

У одной квартиры может быть много хозяев. Бывают случаи, когда одному человеку принадлежит одна десятая или даже одна шестнадцатая часть жилья. Как бы то ни было, каждый собственник стремится распорядиться своей долей по собственному усмотрению.

О том, как можно это сделать, рассказывает директор юридической компании «Прецедент» Анна Юрьевна Покровская.

Буква закона

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако оно принадлежит всем его собственникам, поэтому каждый из них может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие.

Долевая собственность на квартиру часто возникает в результате приватизации или в результате покупки жилья супругами. Также возможно заключение долевого договора долевого участия в строительстве квартиры несколькими лицами (как на равные, так и неравные доли). Например, один человек вносит три четверти средств на строительство, а другой – одну четвертую. В итоге они получают соответствующую их вкладу долю собственности в одной квартире. Аналогичным образом происходит распределение долей и при совместной покупке жилья.

Правила продажи

Основное ограничение при распоряжении долевой собственностью состоит в том, что любые манипуляции с данным жильем требуют согласия всех дольщиков. Под ними понимается, во-первых, передача в залог, а во-вторых, продажа. На практике это значит, что если мы совместно владеем квартирой, и я хочу ее продать, а вы – нет, то моя мечта не реализуется. Даже если квартирой владеют 70 человек, и 69 хотят ее продать, а один против, то сделка рискует не состояться. Многие спрашивают, можно ли в таком случае понудить другого совладельца дать согласие на продажу. Нет, нельзя. Никаких правовых методов для того, чтобы его заставить изменить свою позицию, не существует.

Однако есть способы распорядиться своей долей собственности в квартире самостоятельно. Прежде всего – это выделение доли в натуре. Но в реальности все зависит от того, насколько ограничен метраж жилья. Если трое наследников выступают дольщиками во владении однокомнатной квартирой, то выделить в натуре их долю невозможно. Другое дело, если квартира трехкомнатная. Таким образом, чтобы можно было выделить долю, жилплощадь должна быть делимой. Определить это можно, как минимум, руководствуясь своим здравым смыслом, а, как максимум, обратившись за консультацией к строителю или к юристу. Если выделение доли в натуре возможно, то, как правило, оно происходит в судебном порядке. Конечно, идеальный вариант – когда стороны договариваются сами, но такие соглашения встречались мне всего пару раз. А чаще всего на основании решения суда конкретному лицу выделяется некая конкретная цифра, определяющая его долю в собственности. Она может подразумевать, например, одну комнату и право пользования ванной, туалетом и прихожей. Очень важно, что человек получает новое свидетельство о собственности, и с этого момента он вправе распоряжаться своей долей так, как пожелает.

Однако, если один из совладельцев хочет продать свою часть квартиры, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки. Предположим, некий Василий собирается продать свою долю за миллион рублей. Тогда он обязан известить других собственников в письменном виде о том, что и за сколько он продает. Далее по закону он должен целый месяц ждать их реакции, а они могут либо проигнорировать его предложение, либо откликнуться на него. Если совладельцы отказываются покупать долю, то он вправе продать ее кому угодно. Но только за ту сумму, которая была указана вначале! Если же, например, агент по недвижимости посоветовал снизить цену, то процедуру предложения совладельцам придется повторить заново. Он опять говорит другим собственникам: «Я продаю свою долю, теперь уже за 800 000», и опять ждет целый месяц ответа. Так закон защищает преимущественное право на покупку. Ведь теоретически возможно, что совладельцы не могли купить долю за миллион, а за 800 000 – смогут.

Читайте так же:  Где и как подавать заявление на алименты

Попытка продать свою долю посторонним лицам, не предложив ее другим совладельцам, автоматически влечет за собой возможность оспаривания такой сделки, а незадачливый продавец в судебном процессе может получить проданную долю обратно вместе с обязательством вернуть вырученные деньги. Но нередко люди все-таки находят возможность обойти закон – с помощью договора дарения, который прикрывает собой договор купли-продажи. То есть де-факто один из совладельцев продает свою долю, а де-юре он ее просто подарил! Деньги передаются при этом под расписку, из-под полы. Приобретать жилплощадь на таких основаниях рискованно, так как покупатель будет не вправе предъявлять какие-либо претензии: дареному коню в зубы не смотрят. Кроме того, дарение жилья между людьми, которые не являются близкими родственниками, облагается налогом – 13% от его стоимости.

Если Вас выживают…

Случай из жизни

Галина и Елена получили маленькую однокомнатную квартиру в наследство от отца. Каждой из них досталась одна вторая жилплощади. Но поделить ее они никак не могли, что стало причиной многолетней вражды между сестрами. Все началось с того, что Лене срочно нужны были деньги, и она хотела продать пресловутую квартиру. Но Галя была категорически против, так как собиралась переехать туда со своим мужем. Однажды, вернувшись из командировки, она осталась один на один с запертой дверью. Оказалось, что Лена в отместку поменяла все замки! Галя до последнего надеялась мирно договориться со своей сестрой, но та наотрез отказалась разговаривать. Пришлось прибегнуть к защите закона. Суд вынес решение об устранении препятствий в пользовании жильем. Но это мало что изменило. «Я никуда отсюда не уйду!», – заявила Лена. А жить втроем в тесной однокомнатной хрущевке было просто невозможно…

Такие ситуации часто возникают, когда квартира получена в наследство несколькими лицами. Бесконечные споры, ссоры, суды. Как правило, они даже продать ее не могут, выручив хоть какую-то сумму за свои доли. Возможным выходом из такой ситуации является принятие превентивных мер. Наследодателю следует заранее предусмотреть такой исход дела и четко прописать, кто и чем должен пользоваться. Оставлять крохотную квартиру двоим или троим детям – бесперспективно. Лучше завещать ее одному, а для остальных приготовить счет в банке. Кому-то кажется, что это несправедливо, но такое решение избавит наследников от большого количества проблем. К сожалению, подобные споры на практике разрешить очень трудно. Нет правовых методов, чтобы помочь людям договориться и поделить злополучную жилплощадь малого метража.

Непрошеные гости

Еще сложнее случай, когда один из совладельцев вселяет в квартиру арендаторов. Конечно, по закону, чтобы сдать жилплощадь, требуется согласие всех собственников. Однако в реальности либо договор аренды заключают только с одним из них, либо его вообще не заключают. Теоретически, если вы не согласны с тем, что соседнюю комнату сдали незнакомым людям, можно вызвать полицию и потребовать их выселения. Но проблема в том, что сейчас многие предприимчивые дольщики выдают арендаторов за своих дальних родственников. А в законе не указано, нужно ли согласие всех собственников на то, чтобы к одному из них приехал погостить троюродный племянник. Вывести такого арендодателя на чистую воду, проверив наличие кровных связей, очень непросто. Кто будет разбираться в этих хитросплетениях? К тому же государственная регистрация по месту пребывания сейчас носит уведомительный характер. Несогласным дольщикам остается только идти в суд. Но даже если в суде будет принято решение, что Иванов не имеет права проживать в данной квартире, ничто не мешает недобросовестному совладельцу через какое-то время вселить туда Сидорова.

Случай из жизни

Марина развелась со своим мужем Виталием, но временно продолжала с ним жить в одной квартире, так как вариантов размена пока не находилось. Квартира принадлежала бывшим супругам и их ребенку в равных долях – каждому по одной трети. Марина надеялась разъехаться без слез и скандалов. Но Виталий не хотел уступать две трети жилплощади. «Она сама отсюда уедет как миленькая. И ничего не потребует, вот увидите», – с гордостью заявлял он своим родственникам и друзьям. И действительно, он объявил своей жене холодную войну. Однажды вечером, вернувшись с ребенком из парка аттракционов, Марина застала у себя дома двух подвыпивших незнакомцев. Они сидели на кухне, беспрестанно курили и поднимали тосты. На вопрос, что это значит, они ответили: «А мы у Виталия комнату снимаем. Так что вместе теперь жить будем. Накрой-ка, хозяйка чего-нибудь на стол». Марина в панике стала звонить в полицию. Но стражи порядка, услышав от Виталия, что никакого договора аренды нет, и он просто пригласил погостить своих приятелей, махнули рукой и уехали.

Читайте так же:  Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия

Главная проблема в распоряжении долевой собственностью в том, что, как правило, один из владельцев пытается распорядиться квартирой самостоятельно, без ведома и согласия остальных. К сожалению, наше законодательство несовершенно, и очень трудно разрешить споры между дольщиками, особенно когда их много, и они находятся не в самых лучших отношениях.

А если Вы попали в такую ситуацию, когда другие совладельцы мешают Вам пользоваться своей долей, то лучшее решение – продать ее и переехать.

Как бесконфликтно и с выгодой распоряжаться своей долей в квартире

В нашей стране практика совместного долевого владения жильем — дело обычное и очень распространенное. Еще со времен приватизации большая часть объектов недвижимости переходила в частную собственность именно долями.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.rmnt.ru%2Fpub%2Fuploads%2F201301%2F3988447764297949

Сегодня недвижимость также зачастую приобретается в долевое владение. Наконец, не избежать возникновения долевой собственности при разделе совместного недвижимого имущества между бывшими супругами, оно может возникнуть при дарении, наследовании жилья и т. д. Юридически правильно называть таких совладельцев жилья сособственниками.

Пока отношения между сособственниками не омрачены конфликтами, никто из них не ощущает тревог насчет своего статуса владения недвижимостью. Но как только совладельцы лишаются взаимопонимания, неизбежно встает проблема разделения этого специфического имущества. И решения у этой проблемы — далеко не из простых.

Типичный пример: квартирой в равных долях владеют супруги. После смерти мужа его доля (половина квартиры) делится между вдовой и сыном умершего. Тогда у супруги в доле оказываются три четверти жилья, а у сына — четверть. Если второй желает взять свою часть, самым простым вариантом станет продажа квартиры и пропорциональное долям деление вырученных средств. Однако вдова может выступить против подобного решения, и вот здесь возникает крайне конфликтная ситуация. Ребенок умершего может попросту махнуть рукой на законное наследство, но может и отстаивать свое право владения. С его стороны будут законными заселение в квартиру, передача своей доли в доверенное управление или ее продажа. И в таком случае для вдовы возможны куда более неприятные варианты развития событий вплоть до необходимости за минимальную стоимость продать свою долю жилья и покинуть его.

Если сособственник квартиры намерен ее продать, по закону он должен известить об этом остальных совладельцев и предложить им сделать покупку. Обычно такое уведомление производится письменно, с указанием точной цены. В случае письменного отказа остальных собственников или если в ближайший месяц предлагаемую долю не выкупят, сособственник имеет полное право реализовать свою долю любому покупателю.

Обратите внимание: стоимость продажи при этом должна полностью соответствовать цене, по которой продавец письменно предлагал свою долю другим сособственникам. В противном случае совладельцы квартиры могут в судебном порядке потребовать отмены сделки.

Специалисты по недвижимости подчеркивают, что долевое владение жильем — это вовсе не владение конкретной комнатой в квартире. Например, сособственник может даже не иметь права проживать в этой квартире, и, значит, цена его долевой собственности вовсе не равна рыночной стоимости недвижимости по метражу. По словам одних экспертов, квадратный метр доли объекта недвижимости обычно дешевле квадратного метра в квартире или доме с одним владельцем примерно на 15–40%. Другие специалисты озвучивают цифру в 20–30% от стоимости обычной недвижимости в качестве цены на долю в квартире. Причем практика скорее подтверждает последние данные, если рассматривать стоимость целых квартир и долей в них на примере российских мегаполисов, как минимум. Наиболее сильно теряют в цене доли в небольших квартирах (проблемные доли), где одновременное проживание всех совладельцев невозможно физически.

Итак, вспомним о ситуации с супругой и сыном умершего, которые имеют неравные доли в наследованной квартире. Сын имеет право продать свою четверть жилья только за восьмую часть рыночной стоимости, потому что за большую цену никто не купит. Вдова при этом может заплатить ту самую цену восьмой части квартиры и, по сути, купить объект в два раза более дорогой, потому что после этого становится единоличным и полноправным владельцем всей квартиры.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.rmnt.ru%2Fpub%2Fuploads%2F201301%2F5169521219041840

Некоторые сособственники жилья, полностью его захватившие, ведут себя еще радикальнее. Ведь без их согласия остальные доли реализовать невозможно, значит, можно, не выкупая чужие доли, безнаказанно распоряжаться всей квартирой или домом.

Когда сособственники не могут решить вопрос разделения своих долей бесконфликтно, части из них приходится годами жить в осаде остальных совладельцев, которые не пускают в квартиру. Эта тактика действенна, но не в том случае, если владелец меньшей доли всерьез берется за отстаивание своего права сособственника. Для него есть несколько законных вариантов решить проблему:

  • заселение через суд;
  • самовольное заселение;
  • продажа своей доли стороннему покупателю;
  • продажа своей доли оккупировавшему жилье сособственнику.

Есть и пятый вариант — потребовать выделения своей доли в виде участка жилья. Но это скорее теоретический путь решения вопроса, потому что в обычных городских квартирах реализовать это безболезненно для всех совладельцев почти нереально.

Читайте так же:  Как записаться к врачу на прием через интернет

Юристы утверждают, что в достижимом идеале сособственники жилья должны добровольно устанавливать условия пользования совместной квартирой. Но конструктивный диалог получается далеко не всегда, и здесь приходится обращаться в суд. В этом случае решение суда значительно зависимо от наличия/отсутствия у каждого из совладельцев прочей недвижимости, иждивенцев, финансового положения участников тяжбы и т. д. В однокомнатной квартире почти наверняка установят право проживания для многодетного владельца меньшей доли, если у того нет иного жилья, а собственника большей доли «попросят» из оспариваемой квартиры по причине наличия в собственности другой жилой недвижимости. Нередки случаи, когда агрессора из квартиры суд выселяет, а сособственнику с ущемленными правами дают зеленый свет. Но в ситуациях с многокомнатными квартирами суд предоставляет всем собственникам пользоваться разными комнатами, учитывая размеры долей владения и самих комнат.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.rmnt.ru%2Fpub%2Fuploads%2F201301%2F2989664806959288

Длительность подобной судебной тяжбы обычно — от полугода до года. И даже по завершению процесса мир обычно не приходит во взаимоотношения сособственников. Ведь устранить личный конфликт правосудие не в силах, а совладельцы могут регулярно менять замки на входной двери. Ни судебные приставы, ни полиция в таких ситуациях помочь не смогут. Единственный выход — повторное обращение в суд.

Опять же, теоретически можно решить вопрос, не прибегая к судебным тяжбам. Когда человека не пускают в собственное жилье, он имеет полное право самостоятельно проникнуть в него и даже применить для этого силу (только сломать дверь, но не драться и не разрушать стены жилья). Регулирует эту ситуацию ст.12 ГК РФ: поведение ущемленного сособственника будет истолковано законом как самозащита прав. Юристы настоятельно рекомендуют перед попыткой сломать дверь обеспечить доказательства того, что предпринимались безуспешные попытки мирного решения проблемы. Например, таковыми послужат заверенная сотрудниками почты копия телеграммы с просьбой к обидчику предоставить доступ к своему жилью и дать ключи от него или предварительное заявление в полицию на узурпатора. Подобные меры предупредят претензии к вломившемуся в дом совладельцу со стороны правоохранительных органов. Но нужно понимать, что личный конфликт совладельцев после этого лишь усилится.

Важный момент: квартира с несколькими владельцами по закону может быть в общей долевой собственности или же в совместной собственности без определения долей, согласно ст.224 ГК РФ. И во втором случае никто из совладельцев не вправе продавать свою часть, потому что юридически и фактически ее попросту не существует. Но при этом такое жилье по договоренности совладельцев или в судебном порядке можно переоформить в долевую собственность.

Продажа своей доли — простейший в реализации вариант. Конечно, требуется отправить совладельцам письменные уведомления о продаже, соблюсти еще несколько формальностей, но это в любом случае проще, чем проводить судебные тяжбы или идти на применение физической силы в попытках воспользоваться своей частью жилья.

При наличии устной договоренности о реализации доли с совладельцами, не потребуются и уведомления. Оформление купли-продажи проводится стандартно. Осложняет ситуацию отказ совладельцев от самостоятельной покупки доли и от продажи третьим лицам. Тогда сделку обычно затягивают, уклоняясь от извещений о продаже. В любом случае необходимо разослать сособственникам телеграммы или заказные письма-уведомления о продаже. В случае упорного молчания со стороны уведомленных сособственников, после которого доля будет реализована не им, суд почти наверняка признает законность сделки.

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.rmnt.ru%2Fpub%2Fuploads%2F201301%2F4730067191145018

Есть еще один радикальный вариант решения проблемы, который не требует контакта с сособственниками. Дело в том, что согласие последних не требуется при дарении доли жилья. Если дарением маскируется продажа, сделку можно оспорить в суде, но доказать факт продажи практически невозможно.

Другой способ миновать сособственников — залог. Владелец доли оформляет согласно ст. 807 ГК РФ со сторонним покупателем договор займа на сумму, равную запланированной стоимости продаваемой доли. Залогом по займу выступает эта самая доля. Залог регистрируется в Росреестре, собственник получает деньги у заимодавца, а после стороны оформляют соглашение об отступном: завуалированный покупатель прощает долг, а взамен получает предмет залога — собственно, долю в квартире. Минус такой схемы — возможные проблемы при оформлении залога в Росреестре, поэтому оптимально в таких случаях прибегать к услугам профессиональных риелторов или юристов. В крупных российских городах есть агентства недвижимости, которые работают с такими объектами.

Риелторы обычно делят покупателей долей жилья на следующие категории.

Первые приобретают долю для собственного проживания в квартире, надеясь договориться с остальными сособственниками. Нужно ли говорить, что этот вариант очень рискованный?

Другие покупают долю недвижимости, чтобы получить постоянную прописку. Здесь доля может быть смехотворно маленькой — хоть сотой, потому что для регистрации по месту жительства согласие сособственников не требуется. Нужно просто предъявить в паспортном столе документы, подтверждающие право собственности на долю. Но прописать третьих лиц без согласия сособственников не получится, подмечают эксперты. Исключение делается только для несовершеннолетних детей, которых прописывают к родителям.

Рейдеры, которые приобретают доли в квартире, чтобы навязать сособственникам свои условия — обычно склонить к продаже своей доли. Последний тип покупателей — это большая проблема для владельцев долей, которые выгнали из жилья остальных сособственников. Профессиональный рейдер способен обеспечить невыносимые условия жизни своим соседям. Например, собственник четвертой части квартиры намеренно затопил ночью нижние этажи, жители которых подали в суд на всех собственников квартиры. Получается, что владельцу остальной части квартиры выгоднее продать рейдеру свою долю, чем выплатить компенсацию соседям.

Читайте так же:  Обязательно ли страхование жизни при ипотеке

Изображение - Распоряжение долей в квартире proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.rmnt.ru%2Fpub%2Fuploads%2F201301%2F2875145451204283

Итак, читатели этой статьи теперь знают: даже с самым агрессивным совладельцем квартиры можно справиться абсолютно законным способом. Однако очевидно и то, что оптимальный вариант поведения — не эскалировать конфликт, а пытаться договориться с сособственниками, выкупить остальные доли или вместе продать жилье. Результатом будет большая прибыль и меньшее количество затраченных времени и нервов.

Статья 224 Гражданского кодекса РФ содержит информацию о праве общей собственности имущества, принадлежащего нескольким владельцам. Такое право может быть долевым или совместным. В первом случае каждый собственник владеет определенной долей имущества, во втором случае четкого разделения по долям нет.

Долевая собственность первоначально может возникнуть в процессе приватизации недвижимости или покупки квартиры несколькими лицами (супругами, например). В случае приватизации, как правило, возникает равноправная долевая собственность, а при совместной покупке возможно распределение долей пропорционально вложенным средствам совладельцев.

Основным условием при продаже доли квартиры является согласие на сделку всех ее совладельцев. Дело в том, что любой совладелец недвижимости имеет так называемое преимущественное право покупки доли. То есть, перед продажей своей доли квартиры вы обязаны известить всех участников долевой собственности о предстоящей сделке и ее условиях. Если условия окажутся приемлемыми для кого-то из совладельцев, то он имеет первоочередное право на покупку вашей доли. Если же все участники долевой собственности отказываются от покупки вашей доли в квартире, то вам необходимо получить нотариально удостоверенные отказы от каждого из них.

Впрочем, продать долю в квартире можно и без привлечения совладельцев. Для этого необходимо выделение доли “в натуре”. Такой вариант возможен в случае, если, допустим, трое собственников владеют трехкомнатной квартирой. Соответственно, есть возможность выделить каждому по комнате. Такая процедура, как правило, осуществляется в судебном порядке, даже если между гражданами достигнуто полное согласие. Ситуация редкая, но возможная. После получения решения суда собственники регистрируют его в Росреестре и получают новые свидетельства о регистрации права. Квартира приобретает статус коммунальной, и теперь можно продавать не долю, а комнату.

Стоит отметить, что некоторые собственники решают вопрос о продажи доли квартиры и без получения согласия совладельцев. Например, закон позволяет осуществить отчуждение доли общего имущества без такого согласия в случае, если происходит дарение этой доли. Но здесь следует помнить, что дарение – это безусловная и безвозмездная передача имущества. В договоре дарения, естественно, ни о каких деньгах речи не идет, покупатель передает деньги под расписку. Дарение жилья между людьми, не являющимися близкими родственниками, облагается налогом 13% от его кадастровой стоимости.

По закону сдать свою долю квартиры один из совладельцев может только с согласия всех собственников. Но на практике это не совсем так. Обычно договор найма подписывает кто-то один из собственников, утверждающий, что он действует с согласия остальных, или же вовсе не заключается никаких договоров. И вот в соседнюю комнату заселяются незнакомые вам люди. Вы можете выразить свое несогласие, обратиться в суд. По прошествии определенного количества времени, возможно, суд примет решение о выселении этих жильцов. Но вместо них могут быть подселены новые жильцы. И что, опять ждать решения суда?

Подобные методы могут использовать совладельцы, стремящиеся либо выжить сособственников, либо принудить их к продаже общей квартиры. К сожалению, в силу ряда нюансов, решить вопросы такого рода в соответствии с законом крайне сложно. И выходов здесь может быть два: либо развязать войну с недобросовестным совладельцем, либо продать спорную квартиру и купить что-то дельное.

Вообще, довольно часто между совладельцами квартир устанавливаются непростые взаимоотношения. Это обычно и для ситуаций, когда жилье получено по наследству. Для кого-то наследуемая жилплощадь становится домом, а для кого-то потенциальным источником денежных средств. Соответственно возникает вопрос о продаже или разделе наследства. Но если это однокомнатная квартира, то решить такой вопрос практически невозможно – нет правовых методов, чтобы помочь людям договориться и поделить жилплощадь малого метража. Какой здесь может быть выход? Простой – наследодатель вправе распорядиться своим имуществом как угодно. Ему достаточно написать завещание, по которому предпочтительнее одному из наследников, более нуждающемуся в жилье, завещать квартиру, а другому машину, гараж, дачу, денежный вклад или иное имущество. Таким образом, все споры отпадут сами собой.

Изображение - Распоряжение долей в квартире 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here