Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».
Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

6671 Георгий Парадный

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fiblock%2F0d7%2F0d7c2ebe6e1ad67ec04555c56bff6eb5

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании подобных законодательных нюансов.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2F032%2Fchto_takoe_ddu_1

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2F66c%2Fchto_takoe_ddu_2

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2Ffd1%2Fchto_takoe_ddu_3

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Видео удалено
Видео (кликните для воспроизведения).

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Читайте так же:  Исковое заявление о взыскании долга по договору займа

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fnovostroev.ru%2Fupload%2Fmedialibrary%2Fa94%2Fchto_takoe_ddu_4

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

Таким образом, следует указать, что у рассматриваемых договоров разные условия заключения, стороны, а также содержание их прав и обязанностей.

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

Таким образом, заключение ПДДУ не обязывает застройщика передать объект долевого строительства дольщику, но нередки случаи, когда застройщиком выдвигается требование об оплате цены договора для обеспечения обязательств, предусмотренных договором. В связи с этим, у дольщика возникает риск потерять свои деньги и остаться без квартиры.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).
Читайте так же:  Начисление и удержание алиментов

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое , можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

Читайте так же:  Как заполнить декларацию 3 ндфл при покупке квартиры

🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

Паспорт гражданина Российской Федерации.

Договор долевого участия в строительстве.

Акт приема-передачи квартиры.

Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Читайте так же:  Как составить и подать заявление о расторжении брака

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Каждый гражданин мечтает стать собственником объекта жилой недвижимости, но не у каждого есть на это наличные средства. Поэтому на помощь приходят ипотечное кредитование и другие способы, по которым жилое помещение приобретается путем внесения его стоимости частями. К таким способам относят ДДУ (договор долевого участия). О нем будет рассказано подробно ниже.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F1-8-300x200

Что такое долевое строительство? Фото № 1

Соглашение ДДУ, которое расшифровывается как договор долевого участия, имеет специфическую правовую природу, поэтому требует детального разъяснения. Такие правовые отношения регулируются следующими нормативными актами:

  • Федеральный закон под номером 124 о долевом участии в строительстве, который регулирует основные права и обязанности сторон (участников), дает понятие ДДУ, а также устанавливает типичный договор;
  • Гражданский кодекс, который регулирует основные понятия договоров.

Теперь разберем что такое ДДУ. Как было указано ранее это договор долевого участия. То есть одна сторона, ей всегда выступает застройщик, заключает соглашение с дольщиком (физическое или юридическое лицо), о том, что строительная компания будет строить жилой дом за счет денежных средств, которые будет вносить дольщик (дольщики) в течение некоторого времени.

Моментом окончания таких договоров является передача объекта недвижимости дольщику, и оформления права собственности на него.

Исходя из этого ДДУ, включает в себя следующие обязательные требования:

  • заключение письменного соглашения между застройщиком и дольщиком;
  • внесение периодических платежей за будущий объект недвижимости (обязательную долю в объекте строительства);
  • регистрация права собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Интересно знать, что договор долевого участия, по своей правовой природе, похож на соглашение, заключаемое в советские времена между гражданами и строительными организациями по возведению кооперативных домов.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F5-6-300x200

Особенности договора долевого строительства. Фото № 2

Долевое строительство это особый вид застройки, при котором застройщик не имеет финансовых средств для сооружения многоэтажного жилого объекта, но у него есть участок земли, который выкуплен или взят в долгосрочную аренду, все разрешения на строительство, а также проектная документация. Либо он не желает заниматься оформлением и дальнейшей продажей квартир.

Другой стороной такого строительства выступают физические или юридические лица. Они имеют некоторые финансовые средства на внесение первоначального взноса, и готовы платить обязательную ежемесячную плату. При этом стороны сразу оговаривают цену будущего объекта недвижимости, который им будет принадлежать (доли).

Читайте так же:  Как получить алименты с неработающего отца

Отдельно нужно коснуться понятия – доля. Как было указано выше, деньги платятся за жилье, которое будет возведено в будущем, но в реальности его нет. Исходя из этого, застройщик создает проектную документацию (план) в которой указывается количество квартир и других объектов (например, пентхаусов) будет находиться в многоэтажном доме.

При этом юридически такие недвижимые объекты получат свой статус после сдачи дома в эксплуатацию. Исходя из этого, каждый такой будущий объект недвижимости указывается в договоре как доля конкретного участника в таком строительстве.

Проще говоря, суть долевого строительства состоит в том, что граждане, не имеющие достаточных средств для приобретения квартиры или дома, но могут позволить себе платить ежемесячные взносы на строительство жилья, поручают построить его строительной компании за свои деньги.

Важно запомнить, что по ДДУ можно также приобрести и нежилые помещения (офисы, магазины).

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F3-8-300x200

Порядок заключения договора долевого строительства. Фото № 3

Естественно, что такие договора имеют свою специфику, поэтому нормативные акты четко регламентируют условия такого соглашения и порядок его заключения.

К условиям таких договоров можно отнести следующие особенности.

  1. Предмет соглашения. Под ним подразумевается доля (будущее жилье или нежилое помещение), которая имеет четко определенные параметры, то есть площадь, номер, расположение (на каком этаже), а также другие индивидуальные признаки (например, балкон, лоджия).
  2. Цена соглашения. Эти пункты, в обязательном порядке должны содержать такие обязательные реквизиты, как общая стоимость объекта недвижимости (доли), первоначальный взнос и обязательные платежи. С общей стоимостью все понятно. Первоначальный взнос оговаривается сторонами перед заключением договора, также в нем прописываются и обязательные периодичные платежи (их конкретная сумма), а также обязательные сроки уплаты.
  3. Сроки. Это очень важный момент в таких соглашениях, поскольку законодательство четко указывает, что в тех случаях, когда застройщик не вкладывается в сроки строительства, то долевые участники имеют полное право разорвать договор и потребовать возмещения всех понесенных убытков. Также к срокам относятся и условия по совершению периодических платежей и первоначального взноса.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F6-3-300x200

Обязательные условия договора долевого строительства. Фото № 4

Теперь рассмотрим порядок его заключения. Он происходит по следующему алгоритму:

  • сначала застройщик и гражданин, юридическое лицо согласовывают все тонкости такого соглашения, при этом оговаривают суммы первоначального взноса, общей стоимости доли (объекта будущей недвижимости), а также сумму и сроки периодических платежей;
  • далее идет подписание самого договора, при этом пайщики должны убедиться, что в нем указаны все реквизиты застройщика, включая юридический адрес, место нахождения, руководящий состав, а также банковские реквизиты;
  • следующий шаг это регистрация договора, о порядке таких действий будет рассказано ниже;
  • последнее, это проведение оплаты, первоначальный взнос уплачивается только после того, как долевой участник получит на руки зарегистрированный договор со всеми реквизитами.

Важно запомнить, что до проведения регистрации договора долевого участия никаких платежей совершать не нужно. В случае если застройщик вдруг откажется от своих обязательств, то вернуть деньги будет проблематично, поскольку договор является недействительным, а юридическую силу он набирает с момента его регистрации.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F4-8-300x200

Порядок проведения государственной регистрации договора долевого строительства. Фото № 5

Это важная часть всей сделки, поскольку действующее законодательство прямо указывает на то, что такие соглашения набирают свою силу только после их официальной регистрации. При этом делать это должен застройщик или пайщик.

Для этого они вместе с договором, и документами, перечень которых будет приведен ниже, приезжают к служащим государственного реестра, и передают им весь пакет документов, включая и соглашение. Взамен они получают расписку о принятых бумагах, и приходят через некоторое время.

Им отдают договор, на котором должен стоять штамп о его регистрации, а также порядковый номер, по которому можно зайти в реестр и убедиться, что соглашение прошло регистрацию такого-то числа. Именно с него оно и набирает юридическую силу.

Документы необходимые для регистрации:

  • само соглашение со всеми дополнениями;
  • заявление от застройщика о том, что он инициализирует ДДУ (то есть начинает строительство);
  • оригинал и копии паспорта гражданина, который выступает долевым участником;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за действия регистраторов;
  • полное описание недвижимого объекта (доли), то есть его технические характеристики;
  • залоговые документы, если доля берется в ипотеку, или под другой залог.

Важно запомнить, что процесс регистрации могут производить и застройщики. В таком случае лицо должно получить на руки не копию соглашения, а оригинал где будет проставлен штамм регистрации.

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F2-8-300x200

Нюансы заключения сделки о долевом строительстве. Фото № 6

Самые распространенные нюансы, которые возникают в таких правоотношениях следующие.

Важно запомнить, что тщательная проверка застройщика, в том числе через различные реестры юридических лиц, договоров, обезопасит гражданина от встречи с мошенниками, которые пропадут вместе с уплаченными деньгами.

Долевое участие в строительстве это хороший способ приобрести жилую недвижимость. Но перед тем как подписать такое соглашение и начать платить деньги, важно убедиться, что перед гражданами не мошенники, и им принадлежит земельный участок, где будет производиться застройка.

О том, какие документы нужно проверять у застройщика, вы можете узнать, посмотрев видео:

Изображение - Расшифровка понятия дду при покупке квартиры в многоквартирном доме 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here