Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2018 год

Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.

  • Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
  • Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
  • Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд.

Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры

Видео (кликните для воспроизведения).

Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой. Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой.

  • данные продавца;
  • вид объекта и его кадастровый номер;
  • адрес объекта;
  • стоимость доли.

Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

Так, квартирой могут владеть несколько человек, причем доли не обязательно должны быть равными. Как правило, все собственники не живут на одной жилплощади, а потому кто-то из них пользуется своей и чужой долей.

В связи с этим другие владельцы начинают интересоваться, не положена ли им компенсация за долю в квартире, которая принадлежит им, но не используется ими.Что представляет собой компенсация за долю в квартире Если совладелец квартиры не проживает в ней и не использует жилплощадь, он имеет право на то, чтобы требовать либо компенсацию за использование его доли, либо часть общего имущества, пропорциональную его долевой собственности. Особенно часто такое требование возникает, когда квартира является источником дохода.

Пытаются продать долю в квартире по завышенной цене. как быть?

Получи компенсацию и пособие Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.Продажа и покупка доли в ипотечной квартире Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами.Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье.
Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества.Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг.

Возможно ли доказать продажу доли собственности по завышенной стоимости?

ГК РФ, п.2).Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м.
выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья. Как продать половину своей доли? Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости. В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам.

Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Содержание:

  • Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры
  • Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция
  • Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире
  • Получи компенсацию и пособие
  • Продажа квартиры с долями
  • Новые правила продажи доли в квартире
  • Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости
  • Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2018 год

Купля — продажа квартиры 2018.
изменения, законы и процедуры В современном мире довольно часто случается так, что гражданин является собственником только небольшой доли недвижимости.

Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция

Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м.выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья. Как продать половину своей доли? Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости.

В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам.

Видео (кликните для воспроизведения).
  • Подарить часть продаваемой доли (микродолю) кому-либо, а после продать всё остальное одаряемому, который в качестве собственника получает преимущественное право покупки.
  • Подарить всю часть реализуемой доли сразу, а после получить деньги без оформления договора купли-продажи (притворная сделка, которую в судебном порядке могут оспорить другие собственники квартиры).
  • Оставить часть доли в залог, получив в виде займа полную её стоимость. Данный вариант можно считать наиболее «чистым» с юридической точки зрения.
Читайте так же:  Сроки направления евпропротокола в страховую компанию

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире? Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, любые операции с ней допускается производить только с согласия органов опеки и попечительства.

Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2018 год

Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире? Порядок продажи доли в квартире Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников.

Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2018 года

То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки. Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи. Если второй собственник против Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают. Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.Попытаться решить проблему можно через суд.
Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК. В 2018 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015. После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН. Как правильно продать долю в квартире Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно. Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

Второй собственник продает свою долю, но завышает цену, как ее снизить?

У меня 3/4 доли квартиры ,у сёстры 1/4 ,она хочет её продать ,в письменном виде известила но запросила за свою часть очень большую сумму привышающую цену рынка, я хотела бы выкупить, но для меня очень дорого, посоветуйте что делать

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fb%2Fc%2F2%2Fbc2d6f878985041e403ba015f8f2e23e_65_76

Доброго времени суток,

Мне видится, что этот вопрос надо решать не юридически а скорее путём торговли и психологии.

В законе ничего не говориться про запрет устанавливать цены.И не может быть таких запретов.

Просто показывайте сестре, что она явно завышает.Распечатайте, покажите ей реальные цены на рынке.

Если она действительно хочет продать по слишком завышенной цене, то и покупать у неё другие тоже вряд ли будут.Тем более 1/4 часть квартиры.

Что ещё.Можете пугать новых покупателей всякими спорами и проблемами в виде раздела квартиры в натуре итд.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2F2%2F1%2Fa2146891fc439e41fd65c4bd4df7d596_65_76

В Вашем случае, если сумма значительно завышена и у Вас нет необходимых средств на покупку, то единственный вариант — оказаться от покупки на таких условиях. Однако, если цена значительно выше рыночной, то шансов, на то что кто-то купит данную квартиру минимум. При этом, если такой покупатель найдется, всегда возникнет вопросы не будет ли данная сделка «притворной», то есть реально по договору купли-продажи может передаваться меньшая сумма. При этом, такую сделку Вы вправе оспорить в суде и потребовать перевода прав по договору купли продажи на себя. Ну и конечно, главным средством решения спора являются переговоры.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли собственник другой доли предложить мне по завышенной стоимости и я откажусь, а потом.

кто ее купит? Может тот самый родственник %)

Цифра, по которой родственник предлагает вам выкупить долю, фиксируется документально (он должен послать вам уведомление с указанием стоимости). И, в случае, если сделка с другим покупателем проходит по цене ниже, вы можете ее оспорить. Вы, как второй собственник можете заявить, что нарушено ваше право преимущественной покупки. Вы хотя бы сообщите вашему родственнику, что он наживет себе проблем, может это его остановит?
Кстати, если до регистрации квартиры на нового владельца вы подадите заявление в суд, то на квартиру наложат арест и ваш родственник не сможет ее продать, точнее арестованную квартиру у него никто не купит – кому нужна головная боль?

Сообщение было изменено пользователем 23-08-2011 в 22:12Сообщение было изменено пользователем 23-08-2011 в 22:13

Предложили выкупить долю в квартире – не согласна со стоимостью

Здравствуйте. Имеется 3+-х комнатная квартира. Собственниками являюсь я, моя сестра и её сын. Вчера мне пришло заказное письмо с предложением выкупить у них долю. Свои доли они оценили в 750 000 рублей. С этой стоимостью я не согласна. Думаю она слишком завышена. Да и справка. что они мне предоставили из оценочной компании написана с орфографическими ошибками. Не понятно что за шаражная конторка оценивала долю. Могу ли я как то оспорить стоимость этой доли? И как мне это сделать?

Читайте так же:  Срок годности противогаза

И еще, у сестры ребенок несовершеннолетний. Как я знаю, что бы продать долю ребенка , нужно согласие органов опеки и попечительства. Такого разрешения у них пока нет. Но написали в письме, что я в течении месяца должна дать ответ о согласии или отказе в выкупе доли, и совершить сделку купли- продажи. Имеют ли они право присылать мне подобные письма, если у них еще даже нет разрешения с органов опеки??

Собственник может назначить любую цену, а продавец вправе согласится или нет. В данном случае сособственники выполняют требования ст.250 ГК РФ. Если вы не купите долю по их цене в течении месяца, то они получают право продать свою долю любому, но по цене не ниже чем предложили вам. С органами опеки проблем скорее всего не будет, такие проблемы решаются легко.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.yurist-online.net%2Fimage%2Fuser_small%2Fde9ef579675eeecb9ab428505e207859

Не только имеют право, но и обязаны направлять в Ваш адрес такие письма.

Если заинтересованы в квартире, постарайтесь договориться о её цене, иначе потом в судах поселитесь, да и не известно кто будет жить в этой квартире. Старайтесь не упустить нить общения, ибо при недобросовестности нынешних, а в последствии и будущих контрагентов, Вы можете потерять большее.

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире. Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере. Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование. Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете. Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.

При выкупе «проблемной» доли в квартире процесс оформления сделки занимает 1 день, еще 5-15 дней требуется для регистрации перехода права собственности. Все расходы по оформлению сделки также берет на себя специалист. Никаких комиссионных при этом, в отличие от риелторов, он не запросит.

И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму. Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается. Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться. Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом. На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.

Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?

Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон. Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя. То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру. Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв. составляет 15,66 м кв., можно через суд определить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из 14-15 метровых комнат, а при благоприятном стечении обстоятельств, даже с лоджией. Такая же комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете реально рассчитывать на 1000 000 – 1 200 000 рублей. Тогда потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.

Читайте так же:  Прописка новорожденного ребёнка – какие нужны документы

За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?

Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:

  1. Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
  2. Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
  3. Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
  4. Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
  5. Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
  6. Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
  7. Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
  8. Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
  9. Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.

При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):

  1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
  2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
  3. Проигранные продавцом суды.
  4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
  5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
  6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
  7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
  8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор

Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?

Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им). Потенциальным же продавцам, которые только пытаются сориентироваться на рынке, лучше попробовать оценить долю в квартире онлайн. Сейчас в сети есть ресурсы с калькуляторами, считающими примерную стоимость долей в квартирах по заданным основным параметрам.

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F03%2Fotsenka-doli-150x150

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=https%3A%2F%2Finfonedvizhimost.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F03%2Fnaloga-na-nasledstvo-kvartiry

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.
Читайте так же:  Можно ли оспорить штраф гибдд

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него.

Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_3_05083706-400x267

Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

  • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
  • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
  • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
  • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.
Читайте так же:  Какие есть виды договоров дарения

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_4_05083741-400x267

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
  5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).
  • Скачать бланк согласия на продажу доли
  • Скачать образец согласия на продажу доли от супруга

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_5_05083818-400x265

По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:
  1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
  2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

  1. Кто совершает сделку.
  2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
  3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.
  • Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику
  • Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_6_05083857-400x247

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

  • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
  • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
  • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
  • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

  • Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
  • Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.

Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Изображение - Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here