Среднеэтажная жилая застройка

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Среднеэтажная жилая застройка". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fo_491-1

С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.

Видео (кликните для воспроизведения).

В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.

Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:

  • строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
  • 3–5 – к среднеэтажным;
  • 6–9 – повышенной этажности;
  • 10–16 – к многоэтажным;
  • 17 и более – к высотным.

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Это происходит следующим образом:

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F76309858

  1. Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
  2. После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
  3. Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
  4. Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

  1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
  2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fcentr-sodejstviya-predprinimatelstvu-realnaya-pomoshh-stroitelnym-organizaciyam-www-ural-org-1024x530

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2FI3oZiq0HFI-1024x483

  • наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
  • установленные ранее границы зон;
  • сложившееся землепользование и актуальная планировка;
  • границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
  • исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.
Видео (кликните для воспроизведения).

Границы могут проходить:

  • по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
  • по красным линиям;
  • в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
  • по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fget

Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.

Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.

Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:

  1. Площадь земельного надела (max-min).
  2. Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
  3. Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
  4. Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.
Читайте так же:  Как доказать, что недостаток не связан с механическим повреждением

Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.

У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.

Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.

Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные

параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Среднеэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей

включительно без приквартирных участков

1. Минимальный размер участка определяется в соответствии с проектом планировки

2. Жилые здания с квартирами на первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий

По красной линии допускается размещать жилые

здания с встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – и жилые здания с квартирами в первых этажах

Расстояния между домами внутри квартала (группы домов) принимаются в соответствии с нормами противопожарной безопасности и нормами инсоляции.

3. Предельное количество этажей – 4

4. Иные параметры – в соответствии с действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

5. Коэффициент использования территории: при уплотнении существующей застройки – не более 0,72; уплотнении существующей застройки – не более 1,15

6. Требования к высоте строений, оформлению фасадов, ограждений, обращенных на улицу должны соответствовать характеру формирующейся среды, типу застройки и условиям размещения в городе, что определяется градостроительной документацией

Общественные центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения, включающие в себя как отдельно стоящие, так и встроенно-пристроенные (аптеки, амбулатории, поликлиники, надзорные санитарные службы, объекты торгово-бытового назначения, ремонт бытовой техники, парикмахерские, пошивочные ателье, почтовые отделения, отделения связи, отделение сбербанка, опорные пункты охраны порядка, библиотеки, кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины, предприятия общественного питания, помещения для занятий спортом, клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения приемные пункты прачечной, химчистки)

1. Размер земельного участка принимается в соответствии с действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

2. Расстояния до красных линий до учреждений и предприятий обслуживания принимаются в соответствии с проектом планировки

3. Общая площадь встроенных учреждений не должна превышать 150 м 2

Встроенные учреждения общественного назначения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Участок встроенного учреждения должен быть подразделен на жилую и общественную части с размещением в последней зоны для посетителей и хозяйственного двора. Перед входом в здание необходимо предусмотреть стоянку транспортных средств

ДДУ, общеобразовательные школы

Детские дошкольные учреждения и общеобразовательные школы (стены здания) располагаются на расстоянии 25 м до красных линий, до стен жилых домов и до зданий общеобразовательных школ, детских дошкольных и лечебных учреждений – по нормам инсоляции и освещенности

Физкультурно-оздоровительные сооружения, спортплощадки

1. Размер участка в соответствии с проектом планировки

Удельные размеры площадок для занятий физкультурой – 2,0 м 2 /чел.

2. Расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий – 10-40 м

Детские игровые площадки, площадки для отдыха взрослого населения

1. Размер участка в соответствии с проектом планировки

Удельные размеры площадок для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста –

Удельные размеры площадок для отдыха взрослого населения – 0,1 м 2 /чел.

2. Расстояние от игровых площадок до окон жилых и общественных зданий – 12 м

Расстояние от площадок для отдыха до окон жилых и общественных зданий – 10 м

Площадки для хозяйственных целей

1. Размер земельного участка определяется в соответствии с проектом планировки

Удельные размеры площадок для хозяйственных целей – 0,3 м 2 /чел. 1 контейнер на 10-15 семей

2. Расстояние до границ участков жилых домов, ДДУ, игровых площадок, озелененных площадок – не менее 50, но не более 100 м

Расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий – 20 м

Расстояние от игровых площадок, площадок для отдыха до площадок для мусоросборников – не менее 20 м Расстояние от площадок для мусоросборников до спортплощадок – не менее 20 м

Озеленение, благоустройство территории

В соответствии с проектом планировки

Отдельно стоящие гаражи и открытые автостоянки

1. Размер земельного участка для гаражей и открытых автостоянок в соответствии с проектом планировки и действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

2. Удельные размеры площадок для стоянки автомашин – 0,8 м 2 /чел., расстояние от площадок до окон жилых и общественных зданий – определяется в соответствии с действующими техническими регламентами (действующими нормативами)

3. Общая стоянка транспортных средств при учреждениях и предприятиях обслуживания принимается из расчета: на 100 единовременных посетителей – 7-10 машино-мест и 15-20 велосипедов

4. Количество этажей определяется проектом планировки

Объекты пожарной охраны (гидранты, щиты с инвентарем, резервуары и проч.) –

в общественной зоне и (или)

1. Размер земельного участка принимается в соответствии с проектом планировки

Объекты жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы

В соответствии с проектом планировки и требованиями действующих технических регламентов (действующих нормативов)

Статья 24. Градостроительный регламент зоны среднеэтажной жилой застройки (не выше 8 этажей).

1. Кодовое обозначение зоны – Ж-3.

Зона размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше 8-ми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

2. Цели выделения зоны:

Читайте так же:  Шенгенская и национальная виза в финляндию

– развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий среднеэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих среднеэтажные жилые дома и общежития;

– развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде и формах;

– создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

3. Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

4.1 Предельные размеры земельных участков:

– максимальная площадь земельных участков для среднеэтажных жилых домов – не регламентируется;

– минимальная площадь земельных участков для среднеэтажных жилых домов – 800 кв. м;

– максимальная площадь для земельных участков блокированных жилых домов – не регламентируется;

– минимальная площадь для земельных участков блокированных жилых домов – 600 кв. м;

– максимальная площадь для вновь предоставляемых земельных участков для индивидуальных жилых домов – не регламентируется;

– минимальная площадь для вновь предоставляемых земельных участков для индивидуальных жилых домов – 400 кв. м;

– максимальная площадь земельного участка для нежилых зданий – не регламентируется;

– минимальная площадь земельного участка для нежилых зданий – 200 кв. м;

– максимальная площадь земельных участков для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры не являющихся линейными – не регламентируется;

– минимальная площадь земельных участков для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры не являющихся линейными – 1 кв. м.

4.2 Параметры застройки для среднеэтажных жилых домов:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) для жилых домов с этажностью:

– максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка для жилых домов с этажностью:

– максимальная этажность – 8 этажей;

– максимальная высота – 30 метров;

– как исключение: шпили, флагштоки – без ограничения.

Отступ от красных линий для жилых зданий с квартирами в первых этажах – 5 м. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме образовательных организаций, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – жилые здания с квартирами в первых этажах.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

4.3. Параметры застройки для блокированных жилых домов:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) при застройке блокированными жилыми домами с этажностью:

– максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка блокированными жилыми домами с этажностью:

– максимальная этажность блокированного жилого дома – 3 этажа;

– максимальная высота блокированного жилого дома – 13 метров;

Блокированный жилой дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м.

В условиях сложившейся застройки допускается размещение блокированных жилых домов по красной линии улиц.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

4.4. Параметры застройки для индивидуальных жилых домов и вспомогательных строений:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4 от площади земельного участка;

– максимальный коэффициент плотности застройки (Кпз) земельного участка – 1,2;

– максимальная этажность индивидуального жилого дома – 3 этажа;

– максимальная этажность вспомогательных строений – 2 этажа;

– максимальная высота индивидуального жилого дома – 13 метров;

– максимальная высота вспомогательных строений – 7 метров;

– как исключение: шпили, флагштоки – без ограничения.

Индивидуальный жилой дом и автостоянка закрытого типа должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м.

В условиях сложившейся застройки допускается размещение индивидуальных жилых домов и автостоянок закрытого типа по красной линии улиц.

Расстояние от хозяйственных построек (вспомогательных строений) до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

Минимальное расстояние от границ земельного участка до строений, а также между строениями:

от границ соседнего земельного участка по санитарно-бытовым условиям до:

– основного строения – 3 м;

– постройки для содержания скота и птицы – 4 м;

– других построек (сарай, баня, автостоянка и др.) – 3 м;

– стволов высокорослых деревьев – 4 м;

– стволов среднерослых деревьев – 2 м;

– кустарников – 1 м.

От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями действующих СП, СНиП, СанПиН.

Расстояние между жилым домом, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается.

Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние земельные участки: расстояние от окон жилых помещений до жилых помещений, хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 метров.

4.5. Параметры застройки для нежилых зданий:

– максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4 от площади земельного участка;

– максимальная этажность – 3 этажа;

– максимальная высота нежилых зданий – 13 метров;

– как исключение: шпили, флагштоки – без ограничения.

– здание дошкольной образовательной организации должно быть высотой в 2 этажа.

В условиях плотной жилой застройки и недостатка площадей, допускается строительство зданий дошкольной образовательной организации высотой в 3 этажа;

– этажность здания общеобразовательной организации в условиях плотной застройки допускается проектирование высотой в 4 этажа;

Читайте так же:  Продажа автомобиля без птс возможные риски и нормы законодательства

– этажность зданий объектов здравоохранения определяется в соответствии с требованиями к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность;

Минимальные отступы от границ земельных участков – 2 метра от выступающих конструктивных элементов здания (крыльца, приямки, отмостка и т.д.).

В условиях сложившейся застройки допускается размещение зданий по красной линии улиц.

Документацией по планировке территории устанавливаются линии застройки, определяющие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.

Здания дошкольных образовательных организаций следует размещать на внутриквартальных территориях жилых микрорайонов, удаленных от городских улиц, межквартальных проездов на расстояние, обеспечивающее уровни шума и загрязнения атмосферного воздуха требованиям санитарных правил и нормативов. От границы участка дошкольной образовательной организации до проезда должно быть не менее 25 м.

Здание общеобразовательной организации следует размещать на самостоятельном земельном участке с отступом от красной линии не менее 25 м.

При расположении зданий профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций высшего образования вблизи скоростных дорог и магистральных улиц следует предусматривать отступ от границы проезжей части не менее 50 м, при этом общежития рекомендуется размещать в глубине территории.

Культовые сооружения размещать с отступом от красной линии не менее 3 м. При реконструкции и в районах затесненной застройки это расстояние может быть сокращено.

Открытые бассейны размещать с отступом, м, не менее:

– от красной линии – 15;

– от территорий медицинских, дошкольных образовательных и общеобразовательных организаций, а также жилых зданий и автостоянок – 100.

4.6. Параметры застройки для размещения объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры, не являющихся линейными:

– максимальный коэффициент застройки – 0,8 от площади земельного участка;

– минимальные отступы от границ земельных участков – в соответствии с действующим законодательством;

– максимальная этажность – 1 этаж;

– максимальная высота – в соответствии с действующим законодательством.

5. Требования к ограждению земельных участков индивидуальных и блокированных жилых домов.

Высота ограждения со стороны улицы не должна превышать 2,0 метров.

Конструкция массивных ограждений (железобетонных, кирпичных, каменных), толщина которых превышает 50 мм, должна размещаться в пределах земельного участка, находящегося в собственности.

Не допускается применение в конструкции ограждения колючей проволоки, необрезных досок, отходов промышленного производства и материалов, потенциально опасных для пешеходов.

6. Требования к кровле зданий и организации рельефа.

При размещении зданий (строений) со скатной кровлей, скаты необходимо проектировать с учетом водоотведения в пределах земельного участка, находящегося в собственности.

При организации рельефа земельного участка не допускается подтопление и сброс ливневых вод на соседние участки. Водосток должен быть организован в ливневую канализацию улицы.

7. Расчет площади нормируемых элементов дворовой территории:

– площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста – 0,7 кв. м /чел.;

– для отдыха взрослого населения – 0,1 кв. м /чел.;

– для занятий физкультурой – 2,0 кв. м /чел.;

– для хозяйственных целей и выгула собак – 0,3 кв. м /чел.;

– для временной стоянки (парковки) автотранспорта – 2,0 кв. м /чел.;

5. Требования к хранению автомобилей

Для индивидуальных жилых домов: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок.

Расчетное количество машино-мест для парковки легковых автомобилей на приобъектных стоянках у нежилых зданий:

– магазины, торговые центры, универмаги с площадью торговых залов более 200 кв. м – 10 машино-мест на 100 кв. м торговой площади;

– магазины с площадью торговых залов менее 200 кв. м – расчет машино-мест по заданию на проектирование;

– музеи, выставочные залы, кинотеатры на 100 мест или единовременных посетителей – 22 машино-места;

– административно-общественные учреждения, кредитно-финансовые и юридические учреждения на 100 работающих – 29 машино-мест;

– больницы на 100 коек – 7 машино-мест;

– поликлиники на 100 посещений – 4 машино-места.

– предприятия бытового обслуживания на 30 кв. метров общей площади – 14 машино-мест;

– спортивные объекты на 100 мест – 7 машино-мест.

8. Требования к разделу земельного участка.

В случае раздела земельного участка должны быть выполнены условия соблюдения минимальной нормативной площади каждого вновь образуемого земельного участка с подъездом и подходом от земель общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Статья 25. Градостроительный регламент зоны многоэтажной жилой застройки (высотной застройки)

1. Кодовое обозначение зоны – Ж-4.

Зона предназначена для размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой от девяти этажей и выше, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры

2. Цели выделения зоны:

– развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий многоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих многоэтажные жилые дома;

– развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде и формах;

– создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

3. Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

Малоэтажная многоквартирная и среднеэтажная жилая застройка

В каком документе можно найти классификацию жилых домов по этажности (малоэтажное, среднеэтажное и т.д.)?

В “Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков”, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код вида разрешенного использования земельного участка 2.1.1) предполагает размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный).

Среднеэтажная жилая застройка (код 2.5) предполагает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры).

Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6) предполагает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир).

эксперт Линии профессиональной поддержки

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Техэксперт: Стройэксперт» в рамках стандарта обслуживания.

Читайте так же:  Особенности оформления дарственной на несовершеннолетнего ребенка как оформить договор дарения

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

4.8.3.1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

1 В скобках указаны иные равнозначные наименования.

2 Содержание видов разрешенного использования, перечисленных в настоящем классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков, если федеральным за-коном не установлено иное.

3 Текстовое наименование вида разрешенного использования земельного участка и его код (числовое обозначение) являются равнозначными.

4.8.3.2. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в зоне Ж-3 и расположенных в границах зон с особыми условиями использования территории, устанав-ливаются в соответствии с пунктами 20-24 настоящих Правил.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fkonspekta.net%2Flektsianew%2Fbaza1%2F291608067998.files%2Fimage062

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fkonspekta.net%2Flektsianew%2Fbaza1%2F291608067998.files%2Fimage054

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fkonspekta.net%2Flektsianew%2Fbaza4%2F101864540373.files%2Fimage084

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fkonspekta.net%2Flektsianew%2Fbaza1%2F656472868244.files%2Fimage003

Папиллярные узоры пальцев рук – маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Выделяется для размещения жилых домов этажностью 2-4 этажа и объектов социально-бытового, культурного и иного назначения, необходимых для создания условий для развития зоны.

В случаях, когда по территориальной зоне Ж-2 проходит граница санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, прочих объектов, требующих её установления, новое строительство на участке территориальной зоны, попавшем в границы санитарно-защитной зоны, возможно только после разработки проекта по сокращению границ санитарно-защитной зоны, если её новые границы не будут проходить по территориальной зоне. В случае расположения части территориальной зоны в зоне отступа от внешней автомобильной дороги новое строительство возможно при условии соблюдения требования соблюдения нормативной шумозащиты.

185.244.173.14 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Жилые деловые. КГА согласился на появление в Генплане зоны среднеэтажной жилой застройки

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fimg2.dp.ru%2Fimages%2Farticle%2F2018%2F09%2F17%2F76f44620-22a6-458c-a07b-1e0c7e17be62

В Генплане появится новая функциональная зона — среднеэтажной жилой застройки. Сейчас такая застройка объединена с многоэтажной. Разделение означает, что где–то максимально допустимое число этажей урежут, а где–то добавят. Новая зона позволит лучше поддерживать и воспроизводить привычную для Петербурга среду, говорят эксперты. До воплощения ее в жизнь — 2 года.

Как стало известно “ДП”, комиссией по подготовке изменений в Генеральный план уже утверждена новая зона 4ЖД. В ней будет возможна жилая застройка высотой не более шести этажей, подтвердили в КГА. Это ограничение более строгое, чем заданное для среднеэтажной застройки в утвержденном Минэкономразвития классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (восемь этажей). “По меркам Петербурга восемь этажей все–таки уже не среднеэтажная застройка”, — объяснил понижение планки глава центра экспертиз “ЭКОМ” Александр Карпов.

План к Генплану. Депутаты добиваются конкретики в застройке Петербурга

Инициатива с созданием новой зоны исходила из парламента, сказали в КГА. Решение принимали “с боем”, депутатам пришлось преодолевать скепсис директора — главного градостроителя СПб ГКУ “НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга” Юрия Бакея.

Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные — до четырех этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет. “Д” означает, что на этой территории допустимо строительство общественно–деловых зданий. Изначально под среднеэтажную застройку хотели переделать уже существующую зону 3ЖД, а для высоток ввести номер 4ЖД. Это позволило бы сохранить логику в нумерации зон. Но в НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга выступили против, пришлось бы исправлять все законодательство.

Поэтому старую зону 3ЖД оставили как есть, а новой присвоили индекс 4ЖД. Сразу после завершения работы комиссии Юрий Бакей ушел в отпуск и не может дать комментарии, сообщили “ДП” в “НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга”. “Предполагается, что это изменение позволит увеличить разнообразие типов городской застройки”, — прокомментировали “ДП” смысл ввода новой зоны в КГА.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fimg1.dp.ru%2Fimages%2Farticle%2F2018%2F09%2F18%2F863c366c-c193-40dc-a1fb-986a47696be5

Однако, хотя зону эту утвердят уже в рамках нынешней корректировки текущего Генплана, действующего до 2021 года, перекрашивать карты будут только в новом. “Они сделали такую “двухходовочку”, чтобы объяснить всем заинтересованным (жителям, девелоперам, администрации), что появляется новый важный градостроительный инструмент”, — прокомментировал “ДП” глава центра экспертиз “ЭКОМ” Александр Карпов. По данным “ДП”, работа по подбору территорий для зоны 4ЖД уже ведется. Город рассматривает возможность перевода под среднеэтажную застройку части земель в историческом центре, ныне находящихся в зоне 3ЖД, для дополнительного высотного регулирования в интересах сохранения среды. В частности, сообщают источники “ДП”, под среднеэтажную застройку переведут всю территорию Петроградской стороны, где сейчас допустима и многоэтажная. Также новая зона востребована на таких территориях, как Пушкин, где неоднократно звучали призывы запретить многоэтажную застройку, а оптимальной представляется среднеэтажная.

Кроме того, создается реестр коммерческих интересантов, которые предпочли бы перевести свои территории в зону 4ЖД. Войти в этот перечень могут, в частности, те проекты, которые изначально разрабатывались под требования зоны малоэтажной застройки 2ЖД, но более в нее не вписываются из–за изменений в законах. Ранее под понятие малоэтажной застройки попадали таунхаусы в четыре этажа с мансардой, теперь же мансарда считается полноценным этажом, и реализация нескольких проектов в пригородах затруднена.

Один случай — в Колпинском районе. На общественных слушаниях по корректировке Генплана соответствующую поправку подал генеральный директор ООО “ЛСТ Проджект” (контролируется АО “Ленстройтрест”) Денис Заседателев. Компания застраивает территорию возле Лагерного шоссе в Колпине, относящуюся к зоне 2ЖД. По заказу фирмы финский архитектор Юкко Тикконен разработал проект четырехэтажек с мансардой. Три дома уже ввели в эксплуатацию. Но с 2016 года в Правилах землепользования и застройки Петербурга в связи с изменением федерального классификатора для участка установлено ограничение: четыре этажа, включая мансарду.

“В рамках данных ограничений существенно изменяется концепция застройки, технико–экономическое обоснование проекта, что ставит под сомнение исполнение застройщиком социальных обязательств”, — посетовал Денис Заседателев, напомнив о том, что его фирма уже начала возводить детский сад. В связи с чем он просит установить для территории зону 3ЖД.

Читайте так же:  Защита трудовых прав

В другом же случае к смене зоны проявляет интерес комитет по строительству, говорит на условиях анонимности его сотрудник: там достраивать дом за разорившимся девелопером приходится городу, а вся экономика проекта была рассчитана на пять этажей.

При подготовке нынешних корректировок Генерального плана сразу несколько инвесторов просили перевести землю из малоэтажной застройки в зону 3ЖД. В частности, с такой инициативой в Парголове выступили ООО “ИнвестКапитал” (структура холдинга “ЦДС”) и структуры, близкие к УК “Музей” Игоря Минакова. Если бы в Генплане существовала зона среднеэтажной застройки, город мог бы в таких случаях устанавливать ее как компромиссный вариант.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fimg1.dp.ru%2Fimages%2Farticle%2F2018%2F09%2F18%2F4aab06f7-7783-4ca7-9bbb-3a275d40594b

В комментарии “ДП” Александр Карпов отметил, что для новой функциональной зоны нужно еще написать территориальные регламенты в Правилах землепользования и застройки, уточняющие режимы их использования. Ведь речь идет не только об ограничении по высоте (для такого регулирования в принципе можно было не вводить новую зону, а обходиться высотными регламентами), но и об особой “морфологии среды”. “Нам нужно сохранять архитектурный облик Петербурга и воспроизводить его уже на новом качественном уровне. И мы считаем, что соответствующие зоны должны быть в Генплане, потому что под них закладывается определенная плотность, а также определенная планировочная и градостроительная концепция”, — сказал собеседник газеты. По мнению Карпова, сегодня ситуация такова, что среднеэтажная застройка в новых проектах фактически исчезла. “В зоне 3ЖД среднеэтажной застройки либо вообще нет, либо она морфологически ничем не отличается от высотной, только количеством этажей”, — заключил эксперт.

По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам компании “Главстрой — Санкт–Петербург”, сейчас порядка 80% мало– и среднеэтажных проектов располагаются на территории Ленинградской области. Внутри границ Санкт–Петербурга доля проектов малоэтажного формата составляет не более 10%. Практически все они находятся в Приморском, Выборгском, Пушкинском и Красносельском районах.

Если новая зона будет внесена в Генплан, она сразу породит необходимость корректировки Правил землепользования застройки, поскольку возникнет несоответствие между генпланом и ПЗЗ, соглашается партнер компании “Качкин и партнеры” Дмитрий Некрестьянов. Но корректировка ПЗЗ в любом случае планируется, так что ничего экстраординарного тут нет. “Однако в этот период времени могут возникать риски для проектов, документация которых оформлена на многоэтажную застройку, а по Генплану земля переходит в среднеэтажную”, — сказал “ДП” Некрестьянов.

“Такие ограничения очень хорошо дополняются архитектурой и комфортом, и покупатели готовы голосовать рублем за это. Себестоимость, конечно же, претерпит изменения, но опять же капитал проекта будет другой, нежели у домов на окраине города с низкой стоимостью реализации”, — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК “ЛенРусСтрой”. Среднеэтажное жилье сегодня пользуется спросом, и связано это в первую очередь с размерностью проекта: он не будет громадным по количеству квартир, и это привлекает потенциальных покупателей, говорят эксперты. “Для многих из них важен и фактор высотности собственной квартиры: далеко не все хотят жить “на высоте”. Что касается себестоимости, то для среднеэтажного строительства она всегда выше, чем для высокоэтажного, поэтому в переведенных локациях стоит ждать определенного роста цен”, — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка proxy?url=https%3A%2F%2Fimg3.dp.ru%2Fimages%2Farticle%2F2018%2F09%2F18%2Fd87bd4d1-5f32-462e-8482-3d6e8f5db972

Написать такие градостроительные правила, которые бы работали годами, не нуждаясь в постоянной коррекции, почему–то не выходит. Строить так, чтобы процесс не хотелось постоянно ограничивать, — тоже. Итогом борьбы являются не особо живописные руины.

Была в Петербурге застройка малоэтажная, была многоэтажная, а теперь будет еще и специальная среднеэтажная. Увеличиваем то есть многообразие типов городской застройки — никак не получается описать все эти типы, все время оказывается, что чего–то не учли, а именно это неучтенное позарез и нужно.

Процессы приспособления строек к законам и обратного приспособления — законов к стройкам — движутся параллельно друг другу встречными курсами, как движение по полосам автодороги. Здравый смысл вечно сталкивается с законом. Заманчиво выглядит перспектива установить раз и навсегда строгие правила, все измерить и регламентировать: здесь можно так, здесь — этак, вот тут граница, и отступать от нее не дозволено никому, хоть вывернись.

Вопросы вылезают сразу после принятия правил. Хорошо, соглашаются заинтересованные лица, мы понимаем. Тут строить нельзя, потому что, условно говоря, вид на Неву загораживается. Но если на пару сотен метров дальше, то ведь уже не загораживается. Но строить все еще нельзя. Нельзя ли с этим что–нибудь сделать? Выделить в зоне, где нельзя, подзону, где все–таки немного можно? Или границу чуть–чуть подвинуть? А почему мансарду нельзя? Вчера ведь еще было можно. Про классификатор это все понятно, но по сути–то почему стало нельзя? И здравый смысл соглашается: действительно, странно. Это же, в конце концов, Колпино, не Невский проспект.

Авторов норм и регламентов тоже понять можно. Они опасаются произвола как бюрократического, так и архитектурно–художественного. В одном месте разрешишь, в другом лазейка появится. И вот получается, что годами могут стоять руины хоть бы и в центре Петербурга, пока строители и градозащитники бьются в кабинетах чиновников. Здравый смысл шепчет: ну не нужны они никому. Это же просто труба давно не существующей котельной, утилитарное сооружение. Вокруг пустырь. Можно вместо нее дом построить. Закон суров: не труба, а памятник. Вы эту трубу снесете, а взамен опять нагородите что–нибудь непотребное, еще и сайдингом обошьете, чтобы подешевле, тьфу.

На уровне экспертного отбора действительно красивых и подходящих Петербургу зданий, ради которых можно было бы пожертвовать чем–то уже ненужным, механизм почему–то не работает. Утратили, видимо, потомки чувство меры и стиля. Вот и вынуждены постоянно переписывать законы.

Изображение - Среднеэтажная жилая застройка 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here