Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: "Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики". Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Юрист по долевому строительству: примеры из судебной практики

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=https%3A%2F%2Fmirzoev.pro%2Fimages%2Fcms%2Fthumbs%2F86c3810337436468a1a101d6fdfc0406a72c7d4b%2Fyurist-po-dolevomu-sroitelstvu-primery-iz-sudebnoj-praktiki-1_770_auto_jpg

При огромной популярности в России одного из направлений строительства – долевого – законодательство в сфере защиты прав дольщиков остается несовершенным и в большинстве случаев правонарушений недобросовестными застройщиками на его основе граждане не могут доказать сою правоту и вернуть вложенные в строительство средства. Иногда дело приобретает противоположное направление, когда добросовестного застройщика обвиняют в каких-либо нарушениях (правда, такое случается редко, в основном обманутыми остаются дольщики). В любом случае, при возникновении ситуаций, требующих защиты прав, в дело вступает адвокат. Долевое строительство – довольно сложная сфера, чтобы в ней мог разобраться человек без юридического образования и определенного опыта.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сложности придают нюансы в отечественном законодательстве: допущения и исключения, нормативы, граничащие с коллизиями. Поэтому мало просто знать законы, их нужно осмыслить и применить в конкретной ситуации.

То, что жилье, приобретенное на этапе строительства, обойдется дольщику на 40% дешевле, чем такая же квартира, купленная в готовой новостройке, знают все потенциальные новоселы. Но то, какие риски могут быть связаны с долевым участием в строительстве, задумывается далеко не каждый.

Чтобы уменьшить риски дольщиков, адвокаты по долевому строительству акцентируют внимание граждан-инвесторов на основных моментах, которые свидетельствуют о нарушениях со стороны застройщика:

  • очевидные признаки того, что объект не будет достроен: изменения в проекте, безосновательное прекращение строительных работ, изменение назначения сооружения;
  • некачественный (не соответствующий заявленному в договоре) ремонт в квартире, переданной дольщику;
  • грубое нарушение оговоренных с роков сдачи объекта в эксплуатацию.

Дольщик имеет полное право отказаться от дальнейшего выполнения условий договора при этих и других нарушениях (например, несоответствии площади жилья – застройщики, зачастую, увеличивают площадь квартир, требуя от дольщиков вложения дополнительных средств). Но при самостоятельном решении подобных проблем с застройщиками граждане остаются практически беззащитными по причине собственной юридической неосведомленности и сложности законодательных норм, действующих в этой сфере. Поэтому самое разумное, что можно предпринять в подобной ситуации – консультация юриста по долевому строительству. Но, как правило, такие сложные дела не ограничиваются одной консультацией – наши специалисты комплексно подходят к решению проблемы и действуют последовательно: от выявления признаков нарушения до составления иска и юридического сопровождения в суде.

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=https%3A%2F%2Fmirzoev.pro%2Fimages%2Fcms%2Fdata%2Farticles%2Fyurist-po-dolevomu-sroitelstvu-primery-iz-sudebnoj-praktiki-2

Что еще входит в задачи юриста по долевому строительству

Жалобы дольщиков на действия (или бездействие) строительных контор имеют практически одинаковые основания с разницей в некоторых нюансах: застройщик собрал деньги и свернул работы, сам исчез с поля зрения; строительная компания в одностороннем порядке внесла изменения в проект; застройщик нарушает условия договора, игнорируя требования пайщиков.

Доказать правонарушение, увидеть в действиях застройщика признаки мошенничества и обратить на это внимание правоохранительных органов и суда – в компетенции высококлассного специалиста. Каждый юрист по долевому строительству в СПБ от компании Mirzoev Group владеет достаточным багажом знаний и опыта, чтобы решить возникшую проблему в максимально короткий срок с максимальной выгодой для доверителя.

Представитель компании, юрист в сфере строительства, предоставит глубокий анализ договора долевого участия в правовом аспекте, проведет экспертизу договоров инвестирования, проконсультирует доверителя по всем вопросам участия в долевом строительстве.

Вы можете оградить себя от рисков, если пригласите специалиста сопровождать все процессы, связанные с подписанием договора долевого участия:

  • сопровождение заключения договора (юрист оценит, насколько юридически грамотно его содержание и нет ли в пунктах непонятных, неконкретных, «размытых» условий, которые в дальнейшем одна из сторон может использовать в своих интересах);
  • сотрудничество с товариществом собственников жилья (определение законности оснований создания, юридическая оценка действий ТСЖ, анализ деятельности, поддержка при вступлении в товарищество);
  • в случае банкротства застройщика, правовая защита и представление интересов дольщиков в судебных инстанциях;
  • при обнаружении признаков мошенничества в действиях строительной компании, доказательство факта мошенничества в суде.

Что делать, если нарушен договор: как защитить права дольщиков или доказать добросовестность застройщика?

При малейших нарушениях сроков объекта в эксплуатацию, несоблюдении обозначенного в договоре качества или объемов работ, все шишки летят в сторону застройщика. И отчасти это оправдано тем, что многие строительные компании вели себя по отношению к дольщикам не совсем порядочно – таких случаев юридической практике известно достаточно.

Читайте так же:  Возврат товара в магазин
Видео (кликните для воспроизведения).

Но при столь негативном отношении, которое породили ко всем подрядчикам нерадивые строители, существует и другая сторона медали: когда строительная компания по объективным причинам не может выполнить условия договора.

В подобной ситуации юрист по вопросам долевого строительства просто обязан быть специалистом в своем деле: ведь необходимо защитить права и средства дольщиков, не запятнав при этом доброго имени застройщика.

Когда застройщик не виноват?

  1. Если причиной нарушения срока строительства или свертывания работ послужила передача мощностей для подключения к коммуникациям другой компании.
  2. Если затягивание принятия объекта госкомиссией не зависит от действий или бездеятельности застройщика.

В случае непричастности застройщика к возникшим нарушениям юрист по долевому участию в строительстве будет действовать так, чтобы решение проблемы не ударило ни по одной из сторон договора. Ведь при правильном подходе к строительству жилой недвижимости и застройщик, и дольщики заинтересованы в соблюдении сроков и качества, в своевременном введении в эксплуатацию готового к использованию жилья, которое одним дает достойный заработок, а другим – право собственности на недвижимость.

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=https%3A%2F%2Fmirzoev.pro%2Fimages%2Fcms%2Fdata%2Farticles%2Fyurist-po-dolevomu-sroitelstvu-primery-iz-sudebnoj-praktiki-3

Большинство юристов по долевому строительству утверждает, что при рассмотрении исков от дольщиков в судах решения выносят в пользу инвесторов, но взыскание неустойки с застройщиков снижают до минимума. Как пример: в практике юристов компании Mirzoev Group (СПб) был случай, когда в результате нарушения срока строительства по субъективным причинам к нам обратилось 80% дольщиков, после того, как суд вместо заявленных (и законно рассчитанных) 2,5 миллиона рублей неустойки, вынес решение выплатить в общем только около 100 000 рублей.

В процессе изучения документальных и фактических нюансов дела, юристы пришли к выводу еще и о несоответствии к заявленному в договоре качеству работ. В результате дольщики получили требуемые суммы плюс возврат средств за некачественно выполненную отделку квартир.

Юрист по долевому строительству: примеры из судебной практики

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=http%3A%2F%2Fblog.dolevkamsk.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F%25D1%2588%25D0%25B0%25D0%25B1%25D0%25BB%25D0%25BE%25D0%25BD-%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0-4

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=https%3A%2F%2Fvk.com%2Fimages%2Fblank

19 июля 2017 года Верховного Суд Российской Федерации утвердил обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

📢 Московский дольщик изучил этот документ и предлагает Вам ознакомиться с его основными тезисами.

Обзор практики — это обобщенный документ, который включает в себя самые распространенные вопросы в определенном правовом поле. Такая практика играет весьма значительную роль в процессе судопроизводства, так как выступает дополнительным источником права и позволят восполнить те проблемы, которые существуют в законодательной базе, в том числе появляющиеся в результате ошибочного толкования судьями различных инстанций норм права.

В предыдущий раз Президиум Верховного суда Российской Федерации выпускал по этим же спорам в декабре 2013 года. Этот документ был долгожданным, так как судебная практика по вопросам долевого строительства складывалась очень противоречивая, и остро требовались разъяснения для выработки единого направления в толковании законодательства.

В утверждённом Президиумом Верховного суда России 19 июля 2017 года, было отмечено, что
правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении. Вероятно, по этой причине новый документ примерно в два раза меньше предыдущего.

Тем не менее, Высокий Суд привёл примеры вынесения неправомерных решений не только судами первой инстанции, но также апелляционной и даже кассационной.

Основные тезисы, обзора судебной практики по договору долевого строительства в суде.

1. ВС РФ подтвердил, что в случае покупки физическим лицом квартиры по договору уступки у юридического лица и просрочки исполнения застройщиком своих обязательств, взыскиваются:

  • неустойка в двойном размере;
  • компенсация морального вреда;
  • штраф по Закону от 07.02.1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».

То есть, несмотря на то, что первоначальным дольщиком являлось юридическое лицо, при обращении в суд нового покупателя – физического лица к отношениям применяются положения закона о защите прав потребителя.

2. Если квартира приобретена по предварительному договору купли – продажи, но судом установлено, что в действительности сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к таким правоотношениям должны применяться положения Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и пострадавшему покупателю не может быть отказано во взыскании неустойки.

3. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Это также касается случаев, когда:
— договор уступки заключён после наступления просрочки;
— в договоре уступки указана иная дата передачи квартиры (при этом, дополнительное соглашение между застройщиком и первоначальным дольщиком не подписывалось);
— в договоре уступки присутствует информация о том, что застройщик направлял первоначальному дольщику уведомление о переносе сроков.

Для всех случаев предусмотрено единое правило: для изменения сроков необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Читайте так же:  Случаи выселения из квартиры за неуплату коммунальных услуг

4. ВС в очередной раз напомнил, что применение ст. 333 ГК РФ при снижении неустойки возможно только в исключительных случаях и по заявлению ответчика и с указанием мотивов, по которым суд полагает, что снижение неустойки является допустимым. В частности, суд должен указать, в чём именно заключается исключительность случая и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком. Отметим, что обязанность доказывать эти обстоятельства лежит на ответчике.

5. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» не взыскивается только в случае, если истец отказывается от иска и суд прекращает производство по делу.

6. ВС РФ подтвердил, что право требования неустойки за просрочку передачи квартиры возникает у лица, купившего её по договору уступки, за весь период просрочки, даже если уступка была заключена после наступления просрочки (если, конечно, продавец сам не взыскал неустойку за какой-либо период).

7. ВС разъяснил недопонимание, возникшее при исчислении сроков передачи квартиры в договоре участия в долевом строительстве. В ДДУ были указано следующее:

1. Завершение строительства запланировано на I-II квартал 2015г.
2. Объект долевого строительства должен быть передан в течение в 6 месяцев после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ)

РВЭ было получено застройщиком 25.12.2014г., квартира передана 21.10.2015г.

  • если считать 6 месяцев с 25.12.2014г., то дольщик имеет право на неустойку с 26.06.2015г. по 21.10.2015г.
  • если считать 6 месяцев с 01.07.2015г., то просрочки нет и права на неустойку тоже.

При этом каждая последующая инстанция изменяла решение нижестоящей:

— решением районного суда исковые требования дольщика оставлены без удовлетворения;
— судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично;
— постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.

Точку в этом споре поставил Верховный Суд, указав, что в данном случае течение 6 месяцев начинается с 25.12.2014г., а не с 30.06.2015г.

В Обзоре судебной практики по договору долевого строительства в суде. также рассмотрены дела, связанные с привлечением застройщиков к Административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.

Общей темой всех рассмотренных Высоким судом случаев является применение положений ст. 2.9. КоАП РФ о возможности освобождения от административной ответственности при малозначительности правонарушения.

В рассмотренных случаях фигурировали следующие правонарушения:

  • привлечение денежных средств дольщика до регистрации ДДУ;
  • невнесение в проектную декларацию ежеквартальных изменений о финансовых показателях застройщика;
  • предоставление в контролирующий орган неполной отчётности;
  • непредставление в контролирующий орган проектной декларации за 14 дней до заключения первого ДДУ.

Ни в одном случае дольщики не пострадали, тем не менее, застройщики получили штрафы до 500 000 руб. Посчитав свои деяния малозначительными, застройщики обращались в Арбитражные суды с ходатайством о применении соответствующих положений КоАП РФ с целью освобождения от уплаты штрафов. Стоит отметить, что ни в одном случае оспорить решение контролирующего органа застройщикам не удалось.

Верховный Суд поддержал позицию Арбитражных судов во всех случаях, указав следующее:

Правонарушения, указанные в 14.28 КоАП РФ, несут существенную угрозу охраняемым правам дольщиков, причиняют вред общественным отношениям в области эффективного контроля за строительством, создают препятствия в осуществлении контроля за деятельностью застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве, а широкий круг лиц вводится в заблуждение относительно порядка строительства многоквартирных жилых домов (в том числе срока его окончания).

Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 КоАП РФ, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Отметим, что в своём обзоре Верховный суд так и не поставил точку в вопросе о способах подсчёта неустойки при изменении ключевой ставки, который мы регулярно поднимаем в связи с разношёрстной практикой судов общей юрисдикции по этому вопросу. Поэтому в очередной раз советуем: считайте неустойку так, как выгодно Вам!

О том, , читайте в этой статье.

О том, как можно считать неустойку, если в течение просрочки ключевая ставка менялась, читайте в этой статье.

Примеры судебных решений по делам дольщиков из:
ЖК «Переделкино и ближнее»— неустойка посчитана за весь период по единой ставке, действовавшей на дату, указанную в договоре участия в долевом строительстве, в качестве срока передачи квартиры;
ЖК «Бутово – парк 2»— неустойка посчитана за весь период по единой ставке, действовавшей на дату судебного заседания;
ЖК «Нуова Вита» — неустойка посчитана периодами.

Читайте так же:  Обязанность таксиста дать сдачу

Как вы считаете, примут ли во внимание суды очередной «крик» Верховного суда о порядке применения ст. 333 ГК РФ? Улучшится ли практика по этому наболевшему вопросу?

Надеемся Вам был полезен обзор судебной практики по договору долевого строительства в суде.

Если вам требуется бесплатная юридическая консультация, звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».
А если Вы ещё не с нами, то

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=http%3A%2F%2Fstatic.consultant.ru%2Fimages%2Fphotos%2Fphoto72257

В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:

уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;

необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;

односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;

размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;

если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;

в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;

получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Судебная практика по ДДУ — в чью пользу она складывается?

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики proxy?url=https%3A%2F%2Fyurist-advokat812.ru%2Fupload%2Fphpthumb%2F4%2Fec26f4ce5fbd74e0894aec3b4e18f00c

Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав. В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.

1. Решение по делу № 2-4482/2017

В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда. Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.

2. Решение по делу № 2-3857/2017

Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда. В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства. Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.

3. Решение по делу № 2-4164/2017

С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У. Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным. В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.

Читайте так же:  Как осуществляется учет начисления заработной платы

Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков. Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.

Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы

Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:

Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по спорам о долевом строительстве жилья (недвижимости)

19 июля 2017 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. Принятый документ дополняет Обзор, ранее утвержденный Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, в части применения как новых, так и ранее действовавших норм, регулирующих вопросы долевого строительства жилья. В данной публикации мы рассмотрим наиболее значимые моменты о правильном толковании и применение законодательства о деловом участии в строительстве.

1. В новом документе Верховный Суд РФ повторно обращает внимание, что при рассмотрении споров между застройщиком и дольщиком, получившим право требования передачи ему квартиры в результате переуступки, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, а также правовые нормы о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ. Судебный отказ в удовлетворении требований о взыскании морального вреда или штрафа в случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке недопустим. Неустойка, компенсация морального вреда и штраф взыскиваются вне зависимости от того, кто уступил гражданину свои права – другой гражданин или юридическое лицо.

2. Обязанность предоставить гражданину, заключающему договору участия в долевом строительстве полную и достоверную информацию относительно объекта долевого строительства подразумевает информирование потенциального дольщика не только о характеристиках квартиры, но сведения о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, местоположении объекта долевого строительства и окружающей его обстановки. В частности, в Обзоре приведен пример с квартирой на первом этаже, на расстоянии менее одного метра от окна которой располагался газораспределительного пункт шкафного вида. Застройщик обязан предоставлять потенциальному дольщику всю возможную информацию об объекте строительства, чтобы тот смог сделать осознанный выбор между объектами с аналогичным потребительским назначением. Однако, в приведенном ВС РФ примере допущенное нарушение не дает дольщику права требовать замены объекта долевого строительства на другой аналогичный, поскольку в Законе № 214-ФЗ не предусмотрено такое положение, а нормы Закона о защите прав потребителей, являясь общими по отношению к правоотношениям, возникшим в связи с долевым строительством, в данной ситуации не применяются.

3. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, его изменение возможно исключительно на основании отдельного соглашения между застройщиком и дольщиком, прошедшего государственную регистрацию. Застройщик не вправе продлевать срок передачи объекта в уведомительном порядке, дольщик не обязан подписывать такое соглашение по требованию застройщика, даже если это предусмотрено договором (подобные положения договора ничтожны и не подлежат применению). При переуступке прав по ДДУ на нового дольщика распространяются положения первоначального договора, в том числе и условия о сроке передачи объекта долевого строительства, независимо от указанных в договоре переуступки сроков, поскольку цедент и цессионарий не вправе самостоятельно определять иные сроки сдачи объекта. Следовательно, новый дольщик вправе требовать неустойку за просрочку, начиная с той же даты, что имел бы и предыдущий дольщик, если договором между ними не предусмотрено иное.

4. Интересна позиция ВС РФ относительно возложения на застройщика ответственности в связи с нарушением сроков удовлетворения требований дольщика о безвозмездном устранении недостатков, выявленных при передаче объекта строительства. Застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки на основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, даже если имеется вступившее в законную силу решение суда об обязании застройщика устранить недостатки объекта долевого строительства, которое им не исполняется.

Читайте так же:  Оценка наследственного имущества для нотариуса квартира, дом, земельный участок

5. В очередной раз судам даются разъяснения о необходимости выполнения установленных законом требований о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ: неустойка может быть снижена исключительно при наличии заявления об этом со стороны застройщика, кроме того застройщик должен доказать явную несоразмерность заявленной неустойки последствиям неисполнения обязательств. Суд может применить статьи 333 ГК РФ только в исключительных случаях при наличии вышеуказанных условий после выяснения и обязательного указания в решении, в чем именно заключается исключительность ситуации и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств застройщика. Таким образом, это уже четвертое за последние пять лет разъяснение о надлежащем порядке применения ст. 333 ГК РФ, однако, в судебной правоприменительной практике ситуация в этом вопросе, к сожалению, не меняется.

6. Важное положение закрепляет Обзор в отношении штрафа за несоблюдение удовлетворения требований дольщика в добровольном порядке. Так, выплата застройщиком денежных сумм после предъявления к нему иска не освобождает его от уплаты штрафа и не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа в судебном порядке.

По правовым вопросам участия в долевом строительстве жилья и исполнения договоров с застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Верховный суд изучил практику по договорам долевого строительства жилья

В конце прошлой недели Верховный суд РФ опубликовал на своем официальном сайте Обзор судебной практики по договорам участия в долевом строительстве. Обзор освещает проблемные вопросы защиты прав потребителей, которые вложили свои деньги в строящееся жилье.

В частности, Верховный суд приходит к выводу о том, что права дольщиков должны защищаться в равной степени независимо от того, как называется договор, по которому застройщик получил от них деньги. Верховный суд напоминает, что в настоящее время законны лишь 3 способа привлечь деньги дольщиков на строительство жилья, которое еще не введено в эксплуатацию: это договор участия в долевом строительстве, жилищные сертификаты, а также жилищно-строительные и жилищно- накопительные кооперативы. Разумеется, данные способы налагают на строителей много обязанностей, поэтому недобросовестные застройщики могут практиковать иные формы договоров для прикрытия реальных отношений с дольщиком.

В обзоре освещены многие известные «серые» схемы продажи строящегося жилья: предварительные договоры купли-продажи квартир или участия в долевом строительстве, которые не подлежат государственной регистрации; заключение договоров займа, обязательства по которым прекращаются после передачи построенного жилья; внесение денег в складочные капиталы товариществ на вере; выдача векселей, оформление договоров инвестирования строительства и многие другие.

В отношении этих схем Верховный суд делает один очень важный вывод: независимо от того, как называется договор, если в действительности стороны имели намерение заключить договор долевого участия в строительстве, к такой ситуации будет применяться ФЗ-214, в том числе в отношении всех установленных мер ответственности. Таким образом, даже приобретая квартиру по предварительному договору, дольщик может претендовать на защиту закона об участии в долевом строительстве, в том числе в части претензий к качеству жилья и выплаты неустойки за просрочку сдачи дома. Кроме того, права дольщика гарантирует и закон о защите прав потребителей в части выплаты компенсации морального вреда и штрафа.

Верховный суд подтвердил, что иск о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа дольщик может предъявить в суд по своему выбору, как и любой другой потребитель, — то есть по своему месту жительства или пребывания, месту нахождения ответчика, заключения или исполнения договора. Однако если в иске будет заявлено требование о признании права на строящееся жилье, то иск можно предъявить только по месту нахождения недвижимого имущества.

Дополнительной мерой защиты дольщиков стало и еще одно разъяснение: если в предварительный договор участия в долевом строительстве жилья застройщик включил все существенные условия, то такой договор будет признаваться основным, а значит, его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если же застройщик уклоняется от государственной регистрации, то его можно заставить сделать это через суд. Если застройщик заключил предварительный договор, но уклоняется от заключения основного договора, дольщик может признать право собственности на оплаченную квартиру в судебном порядке.

Верховный суд также пояснил, что застройщики не имеют права передавать долевки в залог третьим лицам, в том числе банкам.

Изображение - Юрист по долевому строительству примеры из судебной практики 3456363343
Автор статьи: Сергей Шевцов

Добрый день! Я уже чуть более 11 лет предоставляю услуги юридической помощи свои клиентам. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю нужную информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here